2016年11月中旬，北京土地市场给政府和企业都出了一道难题。那就是100%全自持用地。所谓全自持，就是该地块上的项目建成之后，所有房源由开发商自己持有，不能出售。当时，北京虽然已经经历了930限购，可是土地市场的热度没有熄灭。北清路旁永丰基地地块最后溢价30%还多一点，被万科拿下。顺便说一句，同批次出让的三宗土地附加条件全部都是企业自持商品住房面积为居住用途建筑面积的100%，自持年限70年。
这个苛刻的附加条件，在当时被视作是土地市场的创新，应该能够解决开发商们不计代价抢地的问题。不过拿地的房企就显得很尴尬了，按照万科当年拿地价格，楼面价为3.6万元/平方米。在这样高的地价上如果做长租公寓，比如万科产品线中的泊寓——不知道需要多少年才能收回成本。
不过显然，对于这个题目，万科给出了一个解。按照万科披露的初步设计方案和配租规则，该产品案名为“翡翠书院”，预计将在2020年交付。按照万科的产品线划分，翡翠系为其旗下高端产品线，翡翠书院将采用低密社区建造方式。简而言之，这个长租房将是长租市场中的豪宅。在30万平方米的建设规模中，一期将提供1000多套租赁房源，最长单个租期不超过10年。如果一次性签订10年租期，则每年租金不变。
其实，定位为高端产品线也是万科的无奈。
稍微翻一番北京市规土委的公开资料就能找到原因。该地块总价50亿元、100%自持商品住房面积的代价竞得，成交楼面价36016.57元/㎡。做高端产品还能够依靠附加值以及配套服务摊平一点成本。
此前就有一位接近万科的人士透露，当时出让“全自持”类土地时政府和企业都没有想好这些地未来该怎么做。万科第一个拿地、第一个吃螃蟹，是被选中来做解题者。该人士表示，就如何运营全自持用地万科方面也做过沟通，一方面希望能够同周边的科技类企业达成合作，通过整租的形式将房源长期租赁给这一类企业，然后再由企业以补贴价格出租给自己的员工或者高管，作为员工福利的一部分。这样做一方面能够解决客源问题，另一方面也能够为企业分摊部分资金成本。
按照万科的设计，翡翠书院，目前推出90平方米三居和180平方米四居两种主力户型，其中90平方米占供应量的70%。而在价格上，三居产品的租金在每月1.5万元~1.8万元，四居室的租金为3万元~4万元。
▲小编在链家网上随手找了一下北清路的租金，嗯141平米月租1.5万元……
这样，即使按照3居价格计算，租10年也需要180万元。这一价格要高于周边租金，更何况还缺乏一般房产的保值、增值特性。那么问题来了，有趣的豪宅180万10年，你租吗？
