一直高喊创新的万科，最近又打开了企业自持租赁房的新玩法。
近日，据媒体报道，首批企业自持租赁房项目之一的万科翡翠书院即将启动预租。按照项目设计方案和配租规则，项目主要分为两类户型，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。如果租户承租10年，需一次性付清10年房租，10年间租金不变。
对于这样的价格定位，北京万科负责人似乎并不满意，“资金回报率仍然极低，不到2%”。但据蓝鲸地产测算发现，现实情况可能比想象中更为严峻——看似高昂的月租竟不能覆盖万科的基础拿地成本。
资料显示，海淀翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。2016年10月，万科以109亿元的拿地成本竟得该地块，两宗土地建筑面积约30.2万平方米。
据此推算，以占比70%的90平米房子为例，按照1.5万元的月租，租期10年，租客需要一次性付款180万元。若不考虑建安、装修等成本，在109亿元的高额成本下，万科需要以10年租期签约6055套90平米房间，才能覆盖其基本成本。
随后，蓝鲸地产进一步致电售楼处了解到，该项目的全部房源量仅1000多套，远远低于6055套可覆盖成本的房源量。10年期的租金收入显然不能解决项目收益难题。
思源地产首席分析师郭毅表示，对于开发商而言，一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”，目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。在这种情况下，万科翡翠书院想要盈利的可能性很小。
不过，尽管租金收入并不能让项目实现盈利，但对于租客而言，10年租金180万的买卖却是一笔划算的生意。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此类项目来说，单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看，其实租金是不贵的，再考虑海淀等市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。换而言之，因为长期租赁中租金相对是稳定的，所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。从租金的分布看，当期看偏贵，中后期看其实是便宜的。
