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经济观察报 记者 饶贤君“鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡。”在这四大原则之下，北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称“规土委”）发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》（以下简称《清单》）。《清单》根据北京城市总体规划中“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构划分，按照六大区域各自的功能定位设置了正负面调整清单，协调区域发展。
其中，除“中轴线及其延长线、长安街及其延长线”区域外的五大区域正面调整清单中，均出现了“鼓励……调整为学前教育设施、养老设施”、“鼓励……调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施”，鼓励建设项目完善地区配套、推进人民美好生活，而这一点也正是目前许多房地产开发企业追求的新机遇。
增配美好生活
学前教育设施、养老设施以及社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施成为了几大区域中共同列入正面名单的“风口”。“民以食为天”，北京市近年来对旧式农产品市场、菜市场进行了大规模疏解，同时加大对建设便民农产品网点的政策鼓励。除了高频刚需的菜市场，超市、小型商业、活动中心等便民服务设施也迎来了“拆旧建新”的发展期。
根据2017年6月北京市政府发布的数据，2015至2016年，全市共疏解提升市场302个、物流中心51个，全市共新建和规范提升蔬菜零售、便利店（超市）、早餐等基本便民商业网点2475个。全市基本便民商业服务网点在城市社区覆盖率达到86.8%，网点连锁化率达到30.3%，其中城六区实现基本便民服务社区全覆盖。
本次《清单》再次为增设便民服务设施铺路，核心区及中心城区鼓励将居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施，城市副中心、新城、生态涵养区则鼓励各类用地调整为居住公共服务设施。
这对许多战略上转型“美好生活”的房企来说是一个新的发力点。
金科将品牌战略定位为“美好生活服务商”，金科生活服务集团董事长夏绍飞在前几日的“美好你的生活”发布会上表示，未来社区服务将越来越成为房企重要的业务板块，“建筑成就社区的美好，但是人赋予了社区温度。”据介绍，社区邻里超市、社区集市已经是金科“医食住行育游”生活服务体系中的重要组成部分。
万科则早在数年前就开始了社区菜场、商超的尝试，对于正负面名单可能带来的影响，万科方面对记者表示，将在六月发布相关布局，目前暂无实质性内容可告知，但同时，万科方面透露，目前社区商超有较大改版动作，“不再是大家想的菜市场”。
除了居住公共服务设施，前述北京市规土委人士表示，清单中的许多鼓励名单都与人民的美好生活息息相关，“应该看到，（《清单》）鼓励向学前教育、养老等用地类型转换，都是出于这个（美好生活）考虑。”
对学前教育与养老设施的鼓励同样契合了许多房企近年来在“美好生活”社区配套打造上的创新点。
碧桂园早在1994年建立了第一所自己的私立国际学校，囊括幼儿园到小学1、2年级的教育，2014年，碧桂园教育集团更名博实乐教育在美上市，据其公开资料，目前博实乐已拥有62所学校及幼儿园。
目前万科、恒大、保利、金地、中海等众多房企都已有自己的学校及幼儿园。杭州万科一位相关业务负责人曾对记者透露，房企发展社区学前教育有其独特优势，一是先天的距离优势，二是房企品牌带来的信誉度，三是建设成本低。
养老地产则是房企更为炙手可热的产品创新概念，在近期众多大中型房企的业绩发布会中，“社区养老”、“养老度假”等关键词被频频提及，养老地产迎来风口几乎成为行业共识。
可以预见，在《清单》正负面名单的明确指导及打造“美好生活”的风口下，房企、资本对于推动腾退用地改造养老、学前教育、居住公共服务设施的积极性将提高。
补短板、促协调
北京的城乡、区域发展存在不协调，这是北京市市长陈吉宁2018年1月所做《北京市政府工作报告》中明确指出的问题。
为各区域找准功能定位，使得对应产业自发流动到阻力更小的区域，推动各区域配套短板的补齐是促进协调发展的重要战略。《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（以下简称《规划》）重点提出，“腾退疏解”将是未来数年内北京市核心区及中心城区的关键词，主要疏解对象包括区域性商品交易市场、大型医疗机构、一般性制造企业、地下空间及群租房、部分普通高校及培训机构等“非首都功能”的承载体，此外还将调整优化传统商业区业态，限制新增商业功能。
不符合两大区域定位的“非首都功能”被腾退疏解后，将释放大量的用地空间，而根据《清单》的正面名单，这些空间将优先用于保障中央政务功能、发展文化与科技创新、补充公共服务设施、增加公共租赁住房等方面。
商业、中高等教育、医疗等功能在核心区及中心城区是被疏解的对象，同时也被列入负面名单，这意味着这些功能在核心区及中心城区已经饱和乃至溢出，今后将不再增加。与之相对的，北京市副中心、新城、生态涵养区均将医疗及教育功能列入了调整的正面名单，商业虽未列入正面名单，但也未列入负面名单。
在这样的对比下，商业、教育、医疗等功能形成了向三区域转移的趋势，逐渐补足三区域资源上的不足。
以医疗为例，记者查阅“三甲搜”统计，截至2017年4月，在核心、中心区，东城区、西城区、海淀区、朝阳区四区分别有10、12、12、11家三甲医院，北京市副中心通州区仅有1家三甲医院，新城区中，昌平区有3家三甲医院，顺义区有1家三甲医院，而生态涵养区各区中均无三甲医院。
在核心、中心区限制医院扩张的情况下，医疗资源开始向近郊、远郊的三区域倾斜。例如，2017年3月，北大人民医院、安贞医院、首都儿科研究所等3家三甲医院获批开设通州院区，此外，据记者统计，新城五区也均有新的三甲医院分院开设计划。
教育资源的外溢相对更有针对性，也直接与新城“新兴产业集聚区”的定位相关。目前，北京在昌平区及房山区分别规划了沙河大学城及良乡大学城，各引入了多所985及211院校分校。
教育资源外放意味着人才的扩散，高新技术产业是人才密集型产业，部分产业随高校而来的可能性不小。创业者向南鹏原本是紫光系旗下公司的高级工程师，他正考虑将公司定址在沙河大学城附近的创业园区，“办公室的租金比城区低很多，旁边有北航、北邮也好招人，对于初创企业来说还是比较友好的，创业氛围也很不错。”
严格区域功能定位
“所有的正负面清单都围绕四个原则展开，每个区域严格遵循自己的定位，你从这个角度去看，就会发现清单很好理解。”一位北京市规土委人士对记者说。
根据《规划》，北京城市空间结构被划分为一核：首都功能核心区；一主：中心城区；一副：城市副中心；两轴：中轴线及其延长线、长安街及其延长线；多点：顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城；一区：生态涵养区（门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、昌平和房山的山区）。
首都功能核心区是六大区域的重中之重，《规划》将其定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心的核心承载区，是首都功能及形象的展示窗口。因此，《清单》正面调整名单均有较严格的用地限制，负面调整名单覆盖面较广，鼓励非首都功能的疏散。
其中，鼓励核心区的工业、仓储、批发市场等用地，调整为中央党政军领导机关办公和配套用房以及学前教育、养老设施，鼓励历史建筑调整为公共文化设施，鼓励居住区相邻用地调整为居住公共服务设施（社区便民服务、菜市场等）。而大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、专科教育高等教育用房、住宅商品房、仓储物流设施均在限制调整名单。
中心城区被定位为服务、保障首都功能的关键区域，因此，中心城区用地调整名单的思路与核心区类似，负面调整名单与核心区基本一致，以疏散非首都功能为核心，但给出了一定的调整空间。例如，各类用地调整为综合性医疗机构的限制被约束于五环内，各类用地调整为住宅商品房的限制被约束于四环内。“一副多点一区”三大区域被定位为逐步疏解出的非首都功能的承接区域，正面清单覆盖面广，涵盖教育设施、养老设施、居住公共服务设施、公共文化设施、医疗设施等，而负面清单均为“限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场”。
同时，三大区域也有着各自独特的定位，城市副中心区域为市级党政机关与市属行政事业单位的功能承接区，新城为高新技术和战略性新兴产业集聚区，生态涵养区为生态发展示范区。
相对应的，在三区域正面清单中，鼓励新城工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房、高新技术和战略新兴产业用房，鼓励生态涵养区工业、仓储、批发市场等用地调整为旅游接待用房以及农业科技用房。
不同于其他五大成片的区域，两轴区域在位置及功能定位上都较为特殊，《规划》将其称为“体现大国首都文化自信及形象气质的代表地区”，两轴正面清单鼓励中轴线两侧建筑调整为历史文化项目及公共文化设施。
