昨天（4月11日），中国人民银行行长易纲在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上宣布了进一步扩大金融业对外开放的具体措施和时间表，并回答提问。在易纲与媒体短短的几个问答上面，我们隐隐可以看到，未来房地产市场的走向。
现如今，很多人在为房价走势而忧虑，买了房的人希望价不要跌，这样即使每月要还房贷，心里也舒服。但是没有房产的人，却认为内地一二线城市房价过高，三四线城市房地产风险过大，房地产回归居住属性。那么，作为央行行长的易纲，他对目前房地产又持何看法？在博鳌亚洲论坛之后，中国楼市该向何处去？我想就此进行一一解读。
问题一：中国将执行货币政策正常化
易纲：中国目前实行的是稳健中性的货币政策，并没有实行量化宽松政策及零利率政策。关于主要经济体央行资产负债表收缩问题，我们已经完全准备好了。
目前，中国十年期国债收益率约为3.7%，美国十年期国债收益率约为2.8%，中美利差处于比较舒服的区间。简短地说，面对主要经济体货币政策正常化，我们已经做好了准备。
解析：目前全球各主要经济体都是收紧货币，美联储更是连续加息和缩表，这无疑给中国的货币政策带来不小压力。中国实行的是稳健的中性的货币政策，未来还将持续下去。
这就意味着，像2009年、2015年初的那样大水漫灌式的货币宽松时代已经过去。仅靠目前市场上的流动性已难以推动高房价上涨。目前中美两国的长期国债利率保持着较为合适的利差，在易纲看来境内资金全线流出中国的概率并不大。
问题二：中国的债务占GDP比重增长过快
易纲：中国目前的确存在杠杆率高、债务水平高的问题。我们认为，首要的任务是要保持债务水平的稳定，第二个任务是让债务结构更加优化，平衡好政府债务、企业债务及个人债务。第三个任务是让总杠杆率更加合理。通过以上做法，来实现一个漂亮的去杠杆。
解析：中国目前处于降杠杆周期内。地方政府加杠杆是2009年开始；而企业杠杆是2011年开始的；居民个人加杠杆2015年爆发。现在看来，居民债务风险最大，主要流向了房地产，这也是最容易发生金融危机的地方。
一方面，居民个人杠杆率增速惊人，之前都比较平稳增长，而到了2016年开始，突然出现大涨现象。在短短几年时间里，中国居民的杠杆走完了人家西方国家十几甚至几十年的增速。目前居民杠杆上升空间已经有限，需要做出调整。
另一方面，银行的表外资金业务，比如银行理财、信托、委托贷款等资金都流向了房地产业。同时，由于实体经济形势不佳，P2P、小贷公司、地下钱庄等影子银行的资金也都跑到房地产业中。看得见的居民房贷还可控，看不见的资金流进房地产领域风险就更大了。
问题三：中国是否有上调基准利率的考虑？
易纲：中国正继续推进利率市场化改革。目前中国仍存在一些利率“双轨制”，一是在存贷款方面仍有基准利率，二是货币市场利率是完全由市场决定的。
目前我们已放开了存贷款利率的限制，也就是说商业银行存贷款利率可根据基准利率上浮和下浮，根据商业银行自身情况来决定真正的存贷款利率。
解析：基准利率是否上调取决于二个因素：一是要看境内游资是否加快了离开中国的步伐。二是国内的通胀水平是否超过3%的目标。尽管我国3月CPI增速放缓，但是通胀水平抬头形势不容乐观，预计下半年我国央行可能有一二次上调基准利率的可能。
事实上，央行加不加基准利率真的和房地产关系有限，与银行间货币市场利率波动有关。由于近年来国内银行业的融资成本上升，银行房贷利率较去年同期上调了五次之多，未来房贷率预计还有上涨空间。而连续的房贷利率上涨，对房地产泡沫挤出效应肯定是明显的。
问题四：人民币汇率稳定比什么都重要
易钢：目前外汇市场是以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、实行有管理的浮动汇率制度。人民银行在过去的相当长一段时间内没有进行过外汇干预。并且目前的外汇市场可以很好地服务个人和企业，也可以让中国及外国公司方便地进行贸易和投资。我认为未来外汇市场也会运行的更好。
解析：易钢对外汇市场的稳定充满信心，这也意味着，在保汇率，还是保房价方面，中国选择了保证汇率的稳定。因为汇率不稳定，国内外资金就要选择流出。
那么，如何在不干预汇市的情况下，来保持汇率的稳定呢？只有收紧货币、金融去杠杆、挤掉房地产泡沫，把中国经济结构调整得更有增长潜力。只有这样，汇率就能够稳定，人民币国际化道路就能走得比较顺利。
在以上几个回答中，新任央行行长易纲透出了货币政策中性、汇市保持稳定、金融杠杆要调降、将适时加息等问题，而这些都是对房地产上涨所不利的。在这十多年房价上涨的过程中，都是伴随超低利率、宽松货币、滥用杠杆，调控政策无疾而终。而现在整个市场发生了巨大变化，房地产挤泡沫进程已经开启。
