近些年来，随着我国城市化进程的不断加快，很多农村的劳动力选择到城市里打工就业，甚至在城市里定居。
农村里闲置的房屋逐渐多了起来，这些农村闲置资产怎么办呢？
4月的北京，乍暖还寒，雪后的延庆山区，祥和而宁静。
刘斌堡乡下虎叫村的亲子手工坊里，却十分热闹。村里的老师正在教来自北京城里的孩子们制作青团。今天晚上他们还要住在下虎叫村的民宿“山楂小院”。
下虎叫村的山楂小院，共有6个独立的农家小院对外经营民宿。32岁的孙培，是山楂小院项目的负责人。她已经在下虎叫村驻守了将近三年。直到现在，孙培依然清楚记得第一次来到下虎叫村时的情景。
隐居乡里山楂小院项目经理 孙培：开车一路到了这个村子，然后每往村子靠近一下，我都感觉心里面颤一下，感觉像走进了另外一个世界，尤其到这个村子的时候，我下车的那一刻，一个人都没有，整个村子像睡着一样。
当年的下虎叫村，是北京的低收入村，全村60多户100多名村民，常年在村里居住的只有五六十名老人。闲置的老宅，留守的老人，让孙培他们萌生了一个大胆的想法，拿闲置的老宅，做一下农家院。经过反复沟通运作， 2015年年底，山楂小院一号院诞生了。
孙培：一经推出，一下子就火爆了，入住率非常高，直到现在，一号院的入住率是最高的，基本上最高的时候，一个月能接待28批客人。
一号院大受欢迎，让原本怀疑观望的村民终于有了信心。此后，村里先后有了六家乡村民宿。
今天是下虎叫村乡村旅游合作社成立以来的第一次分红。村支书张有旺挨个点名，合作社成员现场签字领钱。村民时连山2016年入的合作社，入了20股，今天拿了两千元 ，心里挺高兴。
2016年底，随着山楂小院的诞生，下虎叫村成立了乡村旅游合作社。一年多的时间，合作社就有了第一笔盈利。
实际上，下虎叫村的农家小院，和传统的农家乐已经有所区别。6个农家小院集中管理，专业的公司负责运营，统一标准，既避免了传统农家乐松散经营、无序竞争的弊端，还可以节约运营成本，形成集群效应。
孙培：我们是用公司化的理念，来管理这些老宅，它不同于个人做，个人做的话他单枪匹马，而且他的客流引流，还有包括管理、运营都存在很多弊端 ，不专业，我们是通过专业化的公司，体系化的管理，来把这些老宅经营起来的。
开完分红会，村支书张有旺还是照例到各小院去看看。山楂小院6号院原来是村支书张有旺家闲置20年的老房，看到孙培他们经营的四个农村小院做得风生水起，于是2017年他自己也把老宅改成了民宿，交给孙培的团队运营管理。
张有旺：每个节假日都是爆满的，平时的入住率也在50%以上。
尝到甜头的村支书张有旺想让更多村民富起来，于是决定以村旅游合作社为投资主体，由孙培公司做担保，从银行贷款，再改造5个民宿小院。
张有旺：2017年旅游行业盈利五万块钱左右，因为刚开业，种植合作社盈利在两万块钱左右，预计2018年旅游行业，收入利润达到20万左右。
40多套闲置老宅统一改造 农民拿到20年租金
下虎叫村通过合作社流转，公司运营，吸引短途游的客人，获得了不菲的收益。而在北京怀柔的另一个村子，除了有短期的租客，一些城里人已经在村里长期住了下来。
吃过早饭，隋大爷就在小院的菜园里忙活起来。浇水、松土，二三十平米的小菜园，是隋大爷重要的活动场地。韭菜、大蒜、油麦菜，小菜园面积不大，却被隋大爷打理得井井有条。隋大爷今年75岁，原来一直在山东生活，儿子在北京工作。去年4月，为了照顾孙子，就和老伴一同来到北京。可北京城里的生活，隋大爷却难以适应。
去年7月，隋大爷的儿子在北京怀柔的田仙峪村给隋大爷租下了这个农家小院，隋大爷这才安顿下来。
北京市怀柔区田仙峪村国奥乡居租户隋大爷：一来到这，就踏实了，好像到了家一样。
隋大爷居住的这个老宅子，是四十多年前建造的。屋外窗棱上斑驳的木纹，屋顶深灰色的老瓦，都记录着这所老宅的历史，屋子里面，现代装修，焕然一新。
隋大爷：平时就是我自己在这个地方，星期六、星期天老伴就过来了，她带着孩子过来，儿子也过来。
隋大爷告诉记者，去年儿子帮他租下了这个小院，租期五年。现在自己住在这个小院里，就像住在童年的农村里一样，舒心踏实。
虽然才住了半年多的时间，隋大爷已经决定就在田仙峪村的这个农家小院里安家养老。
隋大爷居住的小院，是田仙峪村前几年打造的乡村民宿“国奥乡居”中的一个，目前对外经营的33套农宅里，长租客人有12户。
国奥颐悦田仙峪(北京)养老投资有限责任公司董事长 王道华：一个月、半年、五年、十年、二十年，这种租的方式，在确保产权归村民和村集体所有的情况下，城市的居民也能享受到，这种绿水青山的生活，美丽的乡村生活。我觉得这个从制度设计上来讲，确实做了一个创新。
这天下午，田仙峪村的民宿“国奥乡居”，迎来了今年开春后第一批客人。
田仙峪村是位于北京箭扣长城脚下的一个小村庄。天气渐暖，国奥乡居的30多个农家小院，也进入一年里的销售旺季。国奥乡居的每个小院都是利用村里闲置的老房子改造成的，看起来古拙质朴。
北京市怀柔区田仙峪村国奥乡居接待中心工作人员：两居室比较便宜点，七八百元左右住一晚，五居室大概5000多一晚，合着一个房间一千块钱，节假日会高一点，五居室，大概到7000元左右。
别看价格不菲，小院住宿还十分火爆，尤其是周末和节假日都要提前好几周才能订上房间。
看起来热闹的田仙峪村，几年前却是另外一幅模样。田仙峪村共有290多户，其中五六十户村民的老房子常年闲置。年久失修的老宅，连同留守在村庄的老人一起，在岁月流逝中逐渐老去。然而一切都在4年前发生了改变。
2014年，田仙峪村成立了农宅合作社，将村里的四十多套闲置老宅全部租给北京一家公司集中改造，发展乡村旅游民宿。村民一次性获得了20年的租金收入，闲置的老宅还得以改造翻新，村庄的面貌很快发生了变化。
王道华是田仙峪村国奥乡居的负责人。现在田仙峪的农家院正在进行二期改造升级，这些老宅大多数都有四十多年的历史。
王道华：我们是尽可能采取修旧如旧的方式，把这种传统的，有历史文化的和有村里味道的东西，最大程度地保留下来，然后在这个基础上，对房间内部进行一个装修改造。
目前，田仙峪村已经改造了33套闲置农宅，二期还将改造十几套。一座座沉睡的老宅被重新唤醒，而当地村民的生活也在发生改变。
早上八点钟，村民陈明洁就赶到村里的民宿餐厅，开始一天的工作。
北京市怀柔区渤海镇田仙峪村村民 陈明洁：先搞卫生，让客人来了有一个干净的环境。
今年38岁的陈明洁，是田仙峪村的村民，已经在国奥乡居工作将近三年。每个月，他可以拿到2500元的工资。去年，陈明洁还把自己家里的三间老房租给了国奥开发民宿。
北京市怀柔区渤海镇田仙峪村村民 陈明杰：一间房5000元一年，一个院子20年一次性付清30万，20年以后还是归我们的，它只是20年的使用权，不是买卖、就是租。
村民彭素华家的四间老房，也租给了国奥公司，一次性获得40万元的租金。她平时也在国奥乡居的餐厅里上班，看着自己的老房子装修改造得这么好，在家门口就能上班，彭素华感觉开心而满足。
王道华：现在一共盘活了41个院落，村民一共获得了2300万元左右的一次性租金收入，我们还雇佣了村里18个村民。
民宿经营遇到政策难题 行业标准亟待完善
在北京，越来越多的闲置农宅正在被改造成精品民宿。但在改造中，民宿经营者们也遇到了一些难题。
北京市密云区古北口镇北台村，一座历史悠久的小村庄。2014年，在村支书李海龙的带领下，北台村成立了全国第一家农宅合作社，村里的27套闲置农房流转到了合作社，准备打造成精品民宿。
北台乡居管家 赵亚芹：胆瓶、座钟都是过去的老物件，这一晚上是1680元的，住四五个人都行。
由于靠近旅游景点古北水镇，每到周末，过来休闲度假的游客络绎不绝。可是最近，村支书李海龙却遇到了一个大问题。
北京市密云区古北口镇北台村党支部书记 李海龙：遇到的困难就是下一步装修资金的来源，就是你还有二十几套，用这六套挣这几十万，去背那几十户的流转金，所以再加上平时的开支，确实是一个很大的压力。
原来，北台村的农宅合作社没有外来公司进入，完全依靠村集体进行投资建设。合作社总共从村民那里流转了27套闲置农宅，但由于资金不足，改造完成对外营业的只有6套，剩下的21套不但改造缓慢，每年还要支付给村民十几万元的租金。村支书李海龙想去银行贷款，却几次无功而返。
李海龙：合作社不一样，农宅产权是村民的，而你只是流转到合作社了，这样你不能用人家的房产去做抵押，这就是遇到的最大困难。
原来，北台村合作社从村民流转过来的农宅，实际是租用了农宅的使用权，农宅的产权仍然属于农户。根据2016年我国公布的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》规定，在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放贷款。按照这个政策，合作社没有办法向银行申请贷款，因此资金问题成了困扰合作社发展的最大难题。
李海龙：再陆续滚动地装修下一套院的话，三年才能装修一套院，所以就是时间拖得越长，我们的资金应该说负担越重。
这天一早，李海龙决定再去古北口镇政府一趟，协调合作社贷款的事。为了农宅合作社的事，李海龙来过这里很多次。一进屋，李海龙就跟镇里的分管领导，讲起了自己的难处。
北京市密云区古北口镇副镇长 王晓辉：区旅游委有一个政策，就是跟北京银行合作，有一个五年的贴息贷款，是针对农宅，合作社还是针对老百姓的，同时也和旅游委进行了沟通，原来最开始的政策是直接对农户，因为北台农宅合作社是全国第一家农宅合作社，也想积极跟旅游委沟通，也想希望北京银行对农宅进行一个整体打包。
听到有银行愿意贷款，李海龙悬着的心终于落了下来。实际上，在乡村民宿发展中，除了资金问题，统一的行业标准和管理规范的缺失，正成为民宿经营者们越来越大的困扰。
隐居乡里山楂小院项目经理 孙培：民宿这样的项目是一个非标产品，它不能归结为酒店或旅店业，但它又不同于普通的农家院，所以在这个过程中，我们会遇到一些政策上的壁垒。
传统的农家乐大多由农户在自有农宅里独立经营，而孙培他们经营的山楂小院，由公司集中管理，提供类似于精品酒店的服务。而国家对于酒店经营，在工商登记、消防、食药监、公安、环保等方面都有严格的要求。
孙培：比如说环保，我们村里没有排水系统，就要自己挖化粪池，这一点就跟环保是直接冲突的，它要求我们必须要有大型的污水处理设备，这在一个农村是很难实现的，所以只能用传统的挖化粪池的方式，来解决排水的问题。
环保难以达标，消防验收同样无法符合酒店标准。根据消防法规定，宾馆酒店应配备自动喷水灭火系统，但是对于乡村民宿，这几乎是很难完成的任务。
王道华：不像整体酒店，是一个整体建筑，所有东西全都做了，在民宅上改造，做一个喷洒淋系统，基本就可以定义，这个东西就不要做了，因为村里的市政条件肯定是没有城市里好，要每一个院落拉一个管道做这种喷淋，确实也做不到。
北京市密云区古北口镇长期分管旅游的副镇长王晓辉认为，正是由于缺乏统一的行业标准和管理规范，合理利用农村闲置资产受到了很多限制。
北京市密云区古北口镇副镇长 王晓辉：其实民宿比较接近于旅游企业的标准了，但它又不完全是旅游企业那么规范，可能一大批想投入到民宿这个行业里来，不管是个人还是企业，积极性其实挺高了，但是，可能有方方面面的顾虑，限制了他们，也限制了我们的一些发展，每个村都有好多闲置的资源和资产，没发挥它真正的价值。
创新唤醒闲置农房
北京部分农村发展民宿，盘活了闲置农房，唤醒了闲置资产，让农民增加了收入。其中有两条经验值得借鉴。一是通过合作社的组织方式将分散农房集中起来统一经营管理，提高了资产的利用效率和服务水平；二是，通过引入社会资本、开辟融资渠道，解决了民宿发展中的资金难题。
当然作为一个新生事物，农村民宿发展后还面临着一些难题，而这些难题已经受到中央的关注。今年的中央一号文件提出，“对利用闲置农房发展民宿、养老等项目，研究出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中、事后监管的管理办法。”我们相信，在这些利好政策的激励下，农村民宿一定迎来一个新的发展热潮。
