年报系列点评之三十五
朗诗出品签约销售320.5亿元、2018年签约销售目标460亿元；新增开发销售型物业32个、新增项目平均权益占比仅25%；地产开发基础上，朗诗“榕树林计划”推进绿色开发及服务多元化，长租公寓及养老服务业务发展迅速。2017年毛利率24.5%，同比大幅上升8.8个百分点，但由于汇兑亏损2.7亿元，拖累归母净利润同比下降2.5%，净利率下降0.9个百分点，未来需注意汇率风险。
文／研究员 朱一鸣、贡显扬
2017年朗诗出品签约销售金额320.5亿元，同比增长13.1%。2017年朗诗出品的签约销售金额中有76%和13%分别来自一二线和三四线城市。2017年有近九成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的，平均权益占比仅25%。目前，相较于同等规模的房企，朗诗业绩规模和盈利水平的增速并不快，19.3%的地产业务毛利率在行业中并不算突出。对于朗诗这样一家追求差异化及轻资产发展的企业而言，朗诗的目标应是在绿色地产领域发挥自身优势，实现销售规模和盈利水平的持续上升。
销售：2018年目标增速43.5%
高于去年实际销售增速
2017年，朗诗出品（指由朗诗负责项目全程开发管理，包括持有权益项目及委托开发项目）签约销售金额320.5亿元，同比增长13.1%，签约建筑面积162.9万平方米。除了少量朗诗集团委托管理的尾盘项目外，朗诗绿色集团2017年共实现签约销售金额284.1亿元，其中持有权益项目的签约销售额总计178亿元，分别同比增长16.6%和18.7%。
2017年度业绩发布会上，朗诗董事局主席田明提出了2018年460亿元的签约销售目标，较去年实际销售增长43.5%。与去年13.1%的销售增速相比，大幅上升30.4个百分点。
朗诗目前的开发项目主要集中在一二线城市及少量三四线城市核心区域。同时，朗诗绿色集团还在2016年内完成了美国业务板块及建筑设计公司的注入，目前项目主要集中在美国东、西海岸的门户城市。
从销售结构来看，2017年朗诗出品的签约销售金额中有76%和13%分别来自一二线和三四线城市。而美国市场项目签约销售金额合计33.7亿元，占到了近11%。具体来看，朗诗2017年的合同销售主要来自于中国南京、上海、苏州、杭州、成都以及美国波士顿、新泽西及旧金山等城市。
投资：新增项目平均权益占比25%
2017年，朗诗分别在上海、南京、杭州、成都、西安、重庆及美国共获取了34个项目，其中中国境内30个，美国4个。包括开发销售型物业32个（持有权益项目19个，独立第三方委托开发管理项目13个）及持有出租型物业2个。这32个物业销售项目新增可售面积340.1万平方米，预计可售货值约为人民币537亿元。
朗诗在“资产轻型化”的经营战略下，避免在招拍挂市场高价拿地。2017年有近九成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的，平均权益占比仅25%。同时，与独立第三方或合作方订立之委托开发管理合同数量也有所增加，2017年新增开发服务合同额14亿元。
截止2017年末，朗诗拥有项目储备总建筑面积1286.6万平方米，可售面积635.3万平方米，预计可售货值人民币1179亿元，平均权益占比29%。其中，朗诗持有权益项目储备总建面838.1万平方米，预计可售货值292亿元。独立第三方委托开发管理项目26个，可售面积274.6万平方米，预计可售货值495亿元。
财务：盈利能力仍有上升空间
净负债率大幅下降
2017年，朗诗实现年度收入62.14亿元，物业销售收入54.26亿元，分别同比增长28.3%和29.3%。全年实现毛利润15.24亿元，同比增长100.8%。毛利率24.5%，核心净利率15%，分别较2016年上升8.8个和6.7个百分点，盈利能力有所提升。
2017年朗诗营业收入、毛利润等盈利指标均有提升，但归属于母公司股东的净利润同比下降了2.5%，仅为5.8亿元。归母净利率也下降了近3个百分点至9.3%。这主要是因为年内朗诗集团于美国和香港附属公司的借款和应付款项造成了2.7亿元的汇兑亏损。虽然是集团内部未实现的汇兑亏损，但我们认为朗诗在布局境外市场的同时也应注意控制汇率风险对母公司股东收益的影响。
朗诗2017年的盈利能力有所提升，但对于一家追求产品差异化及轻资产发展的企业而言，盈利水平还有很大的上升空间。目前，19.3%的地产业务毛利率在行业中并不算高。虽然朗诗轻资产部分（对外输出品牌的委托开发管理服务）的毛利率水平较高达到了60%-70%，但是2017年这部分业务的营业收入仅7.5亿元，在营收中占比较低。
在行业产品趋同的背景下， 绿色科技差异化发展路径前景光明。如何在这一领域发挥自身的优势，通过扩大品牌输出的规模，实现规模和利润的持续增长，对朗诗来说，既是机遇，也是挑战。
资本运营方面，截止2017年末朗诗持有货币资金36.24亿元，同比上升21.7%。总有息负债54.29亿元，同比上升10.7%。净负债率48.8%，较2016年相比有显著下降。加权平均借贷成本7.4%，同比下降0.6个百分点，虽有所下降但仍然偏高。而截止2017年末朗诗的长短期债务比为1.5，较2015、2016年的5.2和3.8有较大幅的下降，短期偿债压力增加。
战略：“榕树林计划”推进绿色开发及服务多元化
基于“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”的转型升级战略，朗诗在地产开发业务的基础上还大力输出项目开发管理服务业务。同时，推进相关多元化业务的发展并提出“榕树林计划”。目前，业务板块已从传统地产开发延伸至长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等。为了与集团绿色开发及绿色服务的多元化业务战略相匹配，集团名称也从之前的“朗诗绿色地产有限公司”变更为“朗诗绿色集团有限公司”。
长租公寓业务上，长租公寓品牌“朗诗寓”于2016年底开始筹划，产品线分为青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓。2017年发展迅速，目前已全面布局北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、西安、宁波和无锡共11个城市，共获取项目55个，总面积达52.6万余平方米，拓展房间数达15040间。截止2017年末，朗诗寓营运房间数为2010间，预计未来将覆盖其他一线和二线主要城市。
养老服务业务上，朗诗自2012年起开始在国内外研究项目，以南京为实践样本展开全国布局。“朗诗常青藤”包含颐养家-居家养老、康悦坊/颐和苑-社区养老、常青府-机构养老等养老商业模式。2018年以来已进入北京、上海、杭州、广州、苏州等一线城市，并正在考虑将截至2017年底朗诗集团已持有项目注入朗诗绿色集团的上市平台。
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