锐观察 周雪松
本轮房地产调控虽然空前严厉，可实际上最为严厉的调控政策还未出台，譬如说房地产税改革，这是影响楼市发展的一个重要因素，楼市未来面临的不确定性还有很多，因此，断言楼市触底反弹还为时尚早。
以北京为例，“317新政”已经过去一周年，楼市成交量出现了明显下降，二手房价格也出现了下降，但是新房价格基本没跌，甚至有人发现有的新房价格还上涨了。新房价格基本没跌主要是因为开发商不想降价，所以一直扛着。而二手房业主众多，很难形成统一的护盘意识，严厉调控之下，部分业主多少有些恐慌心理，想趁高点卖房套现，价格下降就在所难免。
从官方公布数据来看，北京新房、二手房价格都出现了下降，不过降价幅度很小。这与居民观察和业界公布的数据有些出入。此前业内公布数据显示，北京二手房价格下降了20%左右（由于统计方式不一样，这是很正常的）。据我爱我家集团市场研究院数据统计，以2017年3月17日“317新政”为临界点，“317新政”前一年（2016年3月18日-2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共网签254916套，“317新政”出台后的一年（2017年3月18日-2018年3月15日）里，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%。
从北京各区县的网签量情况来看，与“317新政”出台前相比，各区县网签量全部下滑，统计显示，与新政出台前相比，“317新政”出台后的一年时间里，通州区网签量降幅稍小，下跌了49.9%，开发区的降幅最大，降幅高达72.5%。因价格具有一定黏性，2017年“317新政”后，北京二手住宅成交价格还在4月继续惯性上涨了1个月。但自此之后，北京二手住宅价格便进入了连续下跌状态，截至目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。
与2017年4月的最高点相比，目前北京各个区县的二手房价也均有回落。据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外，2018年3月北京各区县的二手住宅价格较2017年4月下跌了8%到30%不等。其中顺义区跌幅相对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其他各区。
专家认为，“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例，且切中要害。此外，“317新政”后，北京的住房贷款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的利率，甚至还有针对二套房的定向加息，所以，面对政策的多管齐下，北京二手房市场只能是掉头向下，步入下行通道。
除了量价变化，“317新政”还带来了购房心态的变化。新政之前，恐慌性购房普遍存在，市场完全由卖方主导，一套房源入市后很快便能卖出，客户购房也是迅速完成交易，彼时抢房、卖家临时毁约现象不在少数。新政之后，购房者心态逐渐回归理性，市场开始向买方倾斜，购房者愿意花更多时间去看房、找房、比较，决策谨慎，成交周期也大幅增加。
由于利空尚未出尽，包括北京在内，楼市筑底尚未完成，除了房地产税立法，未来将对住房全面开征房产税外，金融领域去杠杆也还没有完成。目前大城市房地产市场仍然存在泡沫，随着金融领域去防范风险、去杠杆持续推进，楼市将进一步降温，包括北京在内，很多城市房价还会进一步松动，成交量也可能进一步下滑，年内可能形成新的底部。
不过，未来房价下降的空间并不会很大。还以北京及其周边城市为例，决定未来房价底部的一个重要因素是综合成本。现在北京周边小城市（镇）房价最低已经跌到每平方米8000多元，离成本价可能也就一两千元的差距，再往下降就难了。北京城区房地产市场泡沫还得挤一挤，但房价下行空间受到市区土地资源制约和前期土地价格影响，跌幅也有限。如果房价跌幅过大，击穿前期拍出的众多高价地块，房企资金链可能断裂，进一步可能诱发房地产抵押贷款风险，受牵连的将是银行和地方政府。当然这种情况从目前来看，还不会发生。
