作者：卢俊
最近市场热点比较多，不急，一个一个来。
前两天聊了上海，今天和大家聊环沪。
房企越来越多在环沪布点，周边项目更多的在上海发声，也有很多人在考虑环沪市场，我走访了不同程度的环沪项目和一些资深地产人，给大家一些比较直接的观点。
01
第一，环沪本身的发展没有大问题。
首先大家记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。
有一个大格局，本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。
因为本质上这取决上海的态度，对于上海来说，他自己也需要环沪市场的起势。
首先全世界人都知道，上海不论土地供应和一手房开发，即将进入真空的状态，对于这样的城市发展来说，后期的发展必须要留好一些底牌。首先二手房是一个最大的池子，另外租售并举是一个重要的筹码，用来释放各种居住需求。
很显然，环沪市场的城市开发也是一个大底牌，而且是最快最有效的底牌，毕竟所有人都知道一手房开发相比较二手房来说可控的多。
另外，因为环沪本身他并不在上海，他可以解决资金市场需求的时候，也可以很好的转移社会矛盾，一线城市的高房价一定会引导出一系列的舆论问题，环沪市场的开发可以成为一个很好的出口。
还有，这也非常符合城市群发展的主流，所谓的一线带二线本质上都是扯淡，一线带周边才是最可行的方案，通过这样的模式，上海也用了最小的代价留住人才不外流。
所以归根到底，环沪一定会发展，价值一定会得到认可，这很符合上海这样一线城市发展的长期需求。
上海利用环沪作为自己的发展版图，本质上就等于默许了环沪的一些价值开始接近上海，比如土地。
当然，环沪发展本身也是有样板的，环深发展就是一个例子，深圳发展早上海五年，那么环深格局也比较成熟，基本也是环沪未来的五年，上海周边未来一定会出现类似于东莞、惠州这样的城市。
不过这里插一句，环京的水分就是环沪和环深要多多了，一般普通朋友我都不会建议他去买环京，道理只有一个，环京几乎都被华夏幸福一家人家垄断式开发了，任何一个区域发展，陷入垄断了，那么也就意味着失去了活力。
不是说没有机会，但是水太深，我不碰，也建议你不要碰。
02
但是，环沪一定有坑。
嗯，一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。
环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。
当然这也很符合一个行业发展的逻辑，前期起势的时候一定是红利伴随着泡沫，到后期泡沫破灭后，红利也放的差不多了，所以所有人都必须要有明确的价值判断。
对我来说，有一个简单的判断，就是选在这里深耕的房企品牌。我和融创嘉兴区域的营销总刘斌聊天，他说融创在嘉兴拿了2个项目，后面还要持续的拿项目。
对于融创来说，让环沪成为未来区域公司四台发动机之一，和省级战略地位相同，以此可见他们对环沪市场的认可。
这就意味着什么，意味着他不是来收一拨就走人啊，他要在这里开发十年以上，人家用真金白银砸一个区域长久未来，你现在买他第一波项目你慌什么。
最怕的是什么，最怕的是那种小开发商，土地怎么来的都不知道，卖完估计就走人的，这样的房企真的什么话都说得出来。
所以你要看环沪这么多城市，如果这个城市里前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。各位买环沪为了投资，人家做房地产开发更是投资啊，人家见过大世面的都不愿意来，你去买那些小开发商的不就是被收割么。
退一万步来说，一个小城镇，如果想要发展，他也一定是把比较好的土地留给大房企，这样他才有可能用其他地吸引小开发商，小开发商收割小白的韭菜，地方政府收割小开发商的韭菜，大概都是如此。
所以做投资买品牌项目很重要，不是说品牌有什么溢价或者附加值，而是品牌背后藏着这样的关系逻辑。
另外还要强调一点，买环沪的项目不要被周围环境品相好坏干扰，一根甘蔗上面所有人都要努力吃到前面两节，不要做最后的接盘侠。
如果说一个区域道路啊环境啊都已经非常好，很显然地方政府已经拿到钱做规划和配套了，那么钱哪里来，一定就是卖地来了钱。
所以换句话来说，你吃到的可能就是甘蔗的中间段，是不是最后一段不知道，但是肯定不是第一节。
03
如果买环沪，请具备一个投资人的基本素养。
首先不要听中介的，因为他们都是利益捆绑，佣金点数决定了他们的努力程度。
第二要认真听现场销售的，因为不论如何人不会跑掉，所以最起码的他们敢夸大，但是一定不敢撒谎。
第三，听销售话术的时候一定要看有没有和你把价值换算成价格。
什么意思，如果一个项目一直在和你说如何如何的好，但是没办法和你对标一个具体成功范本或者案例，那么本质上也就意味着项目的虚。
如果一个环沪项目你看不到他具体的落地措施以及可以看到的价格曲线，那么也就意味着价值的虚。
这个道理本质上就和相亲结婚一样，一个人如果一直和你说我内涵好气质佳很上进，却没办法告诉你现在做什么工作收入多少以及家底多少，这样的对象你敢和他深度接触。
买上海可以用恋爱思维，你喜欢哪个就选哪个都不会错，买环沪，本质上就是投资对换，相亲思维非常重要。
所以你也别笑，一个有潜力的项目，好销售也很重要，刘斌和我说过，如果自己都不能把销售员认可项目价值，你要让客户接受？
融创嘉兴打造的所有项目都是铁血营销，本质上都不是做做样子的，大家都是成年人，觉得项目好这么多销售才愿意跟着你。
如果你进到一个环沪项目的售楼处里，里面的销售员阴阳怪气讲话支支吾吾的，那么别后悔，转头就走。
另外还有一点，就是看一个项目开发商愿意为此投入多少，这种投入不是文字画面，而是项目产品的打造，举个简单的例子，金茂进入嘉兴，一下子同城就打造了2个金茂府项目，本质上就是对城市的认可。
04
最后，你要买环沪盘，买之前请问自己三个问题。
第一，买房动机。一定要问清楚为什么要买这个楼盘。现在太多的人都会说因为上海限购，因为手头有闲钱，所以想要。这样的想法基本就是沦为韭菜了。一定要给自己一个充分购买这个项目的理由。
这也是为什么前面说到一定要把价值转换成价格，这样你的购买理由才充分，不然人家说点天花乱坠的词，送你一个包装精美的微波炉，你就乐呵乐呵的买了，简直是天真又可爱。
第二，投资回报想清楚，自己有一个具体的数据大概可以接受多少的回报率，这个数字你不明确没关系，只要你把数字放出来，你再来对标这个项目，你会突然发现你的判断会清晰很多。
为什么说抛硬币是世界上最好的判断工具，因为并不是抛出来的答案你一定满意，而是硬币抛在空中的那一瞬间，你会突然知道自己想要什么样的答案。
这也是买环沪为什么让你想投资回报的核心。
最后一点，想清楚谁来接你的盘。
不要被销售糊弄的晕头转向，自己问问自己，三年五年后谁会来接盘，如果是本地人来买那么配套有没有可能跟上，如果小白领来买这里产业会不会落地，如果上海人来买这里交通能不能跟上。
这些问题麻烦想想清楚，不要问销售，自己想清楚，想不清楚的环沪项目都不要买。
05
最后，因为环沪项目多了，要让自己听点有用的，不论是中介还是大V，选理性的听，那些喊鸡汤或者打鸡血的，如果买环沪就都别听了吧。
这种人人都看得懂的语言，一看上去就稳赚的生意，基本都是给小韭菜准备的。
世道艰难，人人都想活路，这一点非常可以理解，但是因为买环沪就是买投资，养活别人的时候，记得先把自己给喂饱。
Ps：环沪项目我看了很多了，基本现在可以推荐的就一两个了，为了保证文章的公立性就不在这里推荐了，如果有兴趣的可以点击阅读原文，觉得无所谓的也没关系，祝大家都发财。
