拆墙才能见景，终归是件好事。
导读
经过漫长的8个月停牌，中粮地产（000031.SZ）终于亮出重组底牌。
3月30日晚间，中粮地产连发24份公告，披露和大悦城地产(00207.HK)重组的初步方案。按照大悦城向我们披露的交易预案显示，中粮地产拟按资产总对价147.56亿元，每股6.89元发行21.42亿股，以收购大悦城地产91.34亿股股份，占大悦城已发行普通股总数64.18%。
本次交易完成后，中粮地产将成为大悦城地产的实际控制人。在央企深化改革背景下，中粮集团试图通过地产业务同类合并，在品牌合力、规模和竞争力实现“1+1>2”的放大效应。
据中粮地产提供的预案显示，公司还将计划向不超过 10 名特定投资者募资不超过 24.25亿元，拟用于大悦城地产的中粮·置地广场项目、杭州大悦城购物中心项目的建设。
此次交易完成后，中粮集团直接持有中粮地产股份比例从45.67%下降至20.94%，但通过明毅（中粮香港下属100%的持股型公司）间接持有中粮地产股份比例上升至54.15%，合计持有中粮地产75.09%股权；同时，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，中粮地产持股比例约为59.59%。
据悉，重组前的大悦城已剥离酒店资产，因此注入中粮地产的属于优质包。而经此，中粮集团对大悦城地产的控制也在加强。
从2017年7月起公布重组消息停牌，到连续申请停牌延期，再到如今公布预案内容、报送证监会审批，这在外人看来近乎漫长的八个月，在中粮地产内部看并不以为然。两家上市公司合并，一则沾手跨境收购，资本层面动作繁杂，一则作为央企又必须要保证“政治正确”。而在国资委要求混改的19家央企中，中粮的整合动作及成果均已算走在前面。
按照2017年末资产规模计，中粮地产总资产757.51亿元，大悦城地产则达到863.71亿元，这是一场近乎“鲸吞”似的内部重组收购。
随着未来两家公司开发和自持物业整合，中粮地产旗下优质持有业务也将有望迎来价值重估。目前，重组方案尚未明确要注入资产的评估值以及注入价格。
整合的雷声打了好多年
如果从发展历史往回捯，中粮集团可谓是海南开发最早的地主，凭借在亚龙湾18.6平方公里土地深耕而名声鹊起。2005年后，中粮在宁高宁时代迅速启动“从多元化向专业化转型”战略，推动中粮地产登陆A股，打包商业地产赴港上市。
宁高宁时代思路很明确，中粮地产、大悦城地产在不同地方上市，同时要求两家业务分工明确、互不干扰。实际效果看，在后来市场发展中，互不干扰成为早先的一种美好想象。中粮地产主营业务为住宅地产开发，大悦城主做商业地产，但是后期在实际业务发展过程中，中粮也深受平台间同业竞争牵绊之苦。高层早已下决心将两大地产平台合并。
整合的动力首先来自中粮地产在住宅开发领域的“相对放缓”。何为相对？与当初国资委保留的以房地产为主业的其它央企如保利、中海、招商蛇口相比，在漫长26年的时光里，中粮的地产业务未能保持在行业的前列。
近些年，中粮地产试图奋起直追，加大与其他房企的项目开发合作。目前公司主要布局在北京、上海、深圳、成都、厦门等十七个城市，据了解，随着主战场一线城市受政策所限，中粮地产加大了在三四线城市的拓展力度，并从2017年开始梳理麾下的住宅产品线，目前的主要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。
据最新年度财报，中粮地产全年实现销售额261.59亿元，同比上涨31.04%，由于可结转房屋销售面积减少，全年营业收入140.42亿元，同比下降22%。2017年归属于上市公司股东的净利润9.45亿元，较上年增长31.27%，基本每股收益0.52元，较上年增长30%。
内部人士透露，房屋销售面积减少有深层次的原因。中粮地产依托北上深等一二线重点城市住宅业务，在2017年限购限贷限售“三限”横行的政策市受到波及，据说上海有三个高端住宅项目去年拿销售许可受阻，面临货源短缺问题。
对比之下，以商业开发运营为主的大悦城地产境况却一片热火朝天。作为是国内商业地产领域中运营最为成功的品牌之一，大悦城近几年通过轻资产管理梳出、加快土地拓展等战略，正在一改往日慢牛形象。截至2017年底，大悦城在北京、上海等一、二线核心城市运营及在建的大悦城购物中心有14个，并拥有北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市黄金地段的优质投资物业。
大悦城作为公司核心品牌，在2017年12月6日，大悦城地产成功向市场推出了第二条产品线“大悦春风里”，聚焦区域商业，并与“大悦城”品牌形成互补优势。
值得一提的是，为应和政府对国企改革提出的：要从做强做优做大“国有企业”转变为做强做优做大“国有资本”，大悦城地产推进了“大资管”战略。去年8月公司与人寿基金、GIC共同成立大悦城并购改造基金，通过资本运作盘活不动产，以此在商业运营上与国际玩法接轨。
根据大悦城地产2017全年业绩数据，整体业绩表现优良。其物业投资收入为公司提供稳定现金流，且每年呈现稳定增长，并在2017年达到34.5亿元。
大悦城作为商业运营，受政策波动较小。此外，大悦城整个团队虽以菁英出身，但多年在商业运营中摸爬滚打，不怕干脏活累活“争当店小二”，这让大悦城显然收获多多：公司全年营业收入117亿元，同比上升67%；核心净利润19亿元，同比上升220%。大悦城购物中心租金收益达23亿元，同比增长11%；商户销售额161亿元，同比增长10%——连年实现双位数增长。值得一说的是，大悦城地产平均融资成本仅为4.28%，在行业内处较低水平。
传递出多层次信号
事实上，按照中粮地产披露，地产板块作为中粮集团专业化平台之一，其资产占到了中粮集团总资产的25%左右，贡献利润占到中粮集团的40%左右。因此，地产板块资产整合成为母体——中粮集团进行央企改革最为看重的一件要事。
随着重组完成，中粮地产与大悦城的“篱笆墙”正在被拆掉，中粮集团整个地产业务将形成住宅、商业板块的优势互补，使双方在融资、市场、人才、土地获取、品牌等方面有了深度融合与打通。尤其是随着体量的扩容，合并必定会提高融资和资金运营效率。
对于投资者而言，整合有助于形成更高估值溢价，以中粮地产为例，按照预案披露价格，其估值达272.5亿元，相当于停牌前市值的1.88倍。
而多年来，中粮两家公司间的同业竞争弊病、中粮地产规模萎缩现况都将得到极大程度缓解。中粮对于合并的新公司有了一个非常响亮的定位——一家涉及房地产行业全业态产公司。
当然，上述美好愿意是长远的价值体现，就短期看，中粮的地产业务仍面临规模发展、政策掣肘的挑战，以及要不要全力下沉三四线，如何强力加快拓展速度等问题。
