北上广租房那些事儿
文/张婷婷、佟亚云
编/李悫
以往只有链家、我爱我家等房产中介才从事的住房租赁业务，如今出现了房企、互金巨头以及商业银行的身影。
万科董事会主席郁亮在3月27号举行的万科业绩推介会上表示，中国房价单边快速上涨时代已经结束了，企业未来需要更重视“租”而不是“购”。
万科于2015年就成立长租公寓品牌“泊寓”，在其日前公布的2017年财报中，住房租赁市场是万科整体转型的重点。
而伴随着房贷收紧，以五大行为首的商业银行进军住房租赁市场的步伐明显加快。作为最先踏足住房租赁市场的商业银行，2017年底,建行北京分行联合北京保障房中心、首开集团等机构共同推出了1500多套“CCB建融家园”房源。
今年1月，建行又默默在广东试点“存房”业务，尝试创新长租房源供给模式。相比于传统房产中介，银行入局住房租赁市场，在推出的产品中镶嵌了多种金融辅助服务。
但新入局者同样面临一个难题。长租公寓的盈利主要依靠房租差价和管理费，属于传统的重资产模式。如何实现住房资源的匹配、投入产出的平衡，甚至创造出新的商业模式，目前仍未有明确答案。
租户的痛点
这是费望来北京的第二个年头，期间她找了两家中介、签了三次租房合约、换了两个住所。提起中介，她的怨气很大，“第一次租房短租三个月，租期结束时中介无缘无故就要扣下我的押金，费了一番周折才要回来；第二次租房签约一年，租期满准备续约时，中介要大幅涨房租。漂在北京，有种居无定所的感觉。”费望一脸无奈地告诉“公司深读”。
普遍上涨的租金与搬迁麻烦让费望最终接受了租金涨价、选择续租。“因为害怕露宿，所以向恶势力低头了”。
这是在大城市奋斗的租客的一个生存缩影。同策研究院的报告显示，2016年国内流动人口达到2.47亿人，72%通过租房居住，总租金达2.24万亿元。
但在目前国内住房租赁市场，虚假房源、黑中介、长租房的痛点尚未解决，最令租客头疼的莫过于在下一年续签合同时，担心被停租或涨价。
另一方面，租房市场上，90后成为租房主体，他们对房屋居住舒适感更高，已经不满足以前的居住环境。同策研究院数据显示， 为了居住舒适度的提高， 55%的租客愿意拿出3~6成的收入来租房。
建设银行副行长、首席财务官庞秀生在近期的银保监会例行发布会上表示，“住房租赁市场的发育实际还处于少儿时期，租期短、租金涨，使租客的权益不能得到充分的保证，假房源，黑中介威胁着百姓的安全感；与租房质量相关的服务不足，各类资源的配置整合少有。”
一种新的选择开始出现。
位于北京古城地铁站上盖的首钢单身宿舍近期被粉刷一新，并有了37°公寓这个新潮年轻的名字。据公寓办公室员工向“公司深读”介绍，公寓曾经和浦发银行合作，银行将租户签约的租金一次性付给公寓，用户再与银行签订相关还款条约。“相当于银行先帮你垫付还款，你在他那办一个贷款、信用卡这种性质”。
正值春招，应届生邓莉对于银行推出的租房跃跃欲试。“因为链家自如这种要提前交很多钱，银行租房有利于贫穷年轻人用信用租房”。在邓莉的理解中，银行贷款收的利息类似于自如的服务费，“如果银行租房价格便宜我是支持的”。
建行不是第一个吃螃蟹的人。据统计，截至目前，建设银行、工商银行、中国银行和交通银行等已与约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，总计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。
这些合作协议中，大体可以分为两种主要模式：一是给房企提供贷款，用于住房租赁业务；另一种是针对个人租户推出专门的租房贷款产品。
房子“存入”银行
作为第一家进入住房租赁市场的商业银行，建设银行对“公司深读”表示，与其他银行仅提供金融服务不同，建行向前再走一步，参与住房租赁场景的建设、组织。
今年1月，建行在广东试点“家庭不动产财富管理业务”，俗称“存房”，由建行旗下专业子公司在广东试点运营。
据建设银行广东分行行长刘军介绍，“存房”的操作模式是由房东向建行下辖的住房金融服务中心申请办理，建行为房东提供房产长租收益评估服务，并撮合房主与专业租赁机构达成3-10年的住房长期租赁交易，由租赁机构向房东一次性或分期支付未来长租收益，之后将长期房源向租客出租并负责租后管理。
“就在广州的一个支行试点，我们不允许对这个业务有任何宣传，就依靠人与人之间的口耳相传，两个多月的时间，就有408户提出存房申请，还有500户左右正在办理。”建设银行副行长、首席财务官庞秀生表示，这证明“存房”模式有较大的市场需求。据内部人士透露，目前已有47名房主和建行旗下的住房租赁专业公司签订协议。
建设银行广东分行的内部人士向“公司深读“表示，“存房主要是针对目前有闲置房产的广州市业主，建行依据我们在造价评估方面的优势，向业主预测未来的长租收益。如果业主认可这个评估值，就和我们旗下的专业租赁公司达成协议，之后将长租权转移给建行旗下的租赁公司，租赁公司帮他打理、租出去这个房子”。
据了解，在建行办理了五年“存房”业务的曹先生一次性拿到40多万租金，“虽然租金没有太大的涨幅，但省去了很多麻烦，并且一次性拿到这些钱可以进行家庭消费，也可以买理财。“曹先生告诉”“公司深读”。
在“存房”业务中，银行的角色更接近于中介，提供估值和匹配交易的服务。在这个过程中，盈利的可能性在哪里？
“存房的业主一次性拿到了三年以上的现金流，这里面很多很多的环节都嵌入着建设银行很多的金融服务。另外，一套房子价值不菲，对于建设银行来说，存一套房，就意味着建行获得了最大的资产，优质的客户。”
建行推出了自己的租房平台“CCB建融家园”APP。据内部人士介绍，“房源主要来自房地产企业的租赁公寓和专业的租赁机构，建行搭建平台，协助进行信息真实性等审核。” 目前该平台发布租赁房源已超14000套。“公司深读”浏览该APP发现，其所提供的房源多为整租。
而银行更大的图谋还在于提供更多的金融服务。作为进军租赁市场的金融辅助手段，建行深圳分行于去年11月推出了个人住房租赁贷款“按居贷”。
建行官网的信息显示，贷款根据信用发放，免抵押，覆盖整个长租期限，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元人民币，利率优于同期个人住房按揭贷款。
“通过利率打折、租金折扣有效平抑了租金价格，创造了由短租变长租的新模式，进一步稳定了租赁关系。出租方解决了流动性压力，租户减少了费用的支出，有效改善了居住品质。”建行人士如此评价“按居贷”。
在“CCB建融家园”APP上，“公司深读”找到一处位于6号线黄渠站附近两室一厅的房源，面积约为74平方米，价格为7200/月。
提供房源的“紫燕子公寓”工作人员称，公寓不收中介费或服务费，7200元是按月付租金需要交纳的全部金额。“如果按年付的话，可以更优惠一点”。
上述工作人员称，接受建行“按居贷”，需要缴纳给银行相应的利息费用。根据公开资料，“按居贷”执行4.35%的基准年利率，如果用“按居贷”租一年该房源，价格约为9.02万元/年。工作人员称，紫燕子刚刚和建行合作，房源在建融家园APP上线仍不足一月，很多细节要和银行对接的人员商量。
“公司深读”在租房平台“自如”上找到距离上述房源476米的另一处两室一厅的房源，面积约为95平方米，房租为7690/月，若按年缴纳租金，需要缴纳5168元/年的服务费，不算押金总计约为9.74万元。
两相对比，如租客使用建行推出的“按居贷”租住该地段房屋，每平米月租金在101元左右。而租客从房屋中介手中租住，每平米月租金为85元，地产中介平台比建行平台上租金便宜约16%。
市场变蓝海
自2016年以来，金融机构、开发企业、中介机构、创投资本等都在加码布局住房租赁市场。
3月27日披露的万科2017年度报告显示，过去一年中，住房租赁市场成为万科整体转型的重点。郁亮认为，在租购并举的市场要求下，企业必须更多地站在消费者而非开发商的角度看问题。
万科从2015年成立长租公寓品牌“泊寓”以来，截至2017年，万科泊寓累计获取房源超10万间，开业超3万间，覆盖29个一、二线城市。
在郁亮看来，万科完全具备跻身全球最大住房租赁企业行列的条件，未来发力点将继续以集中式公寓和家庭公寓为主，计划2018年新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。
绿地集团董事长、总裁张玉良3月27日向媒体透露，绿地正在探索可持续发展的住房租赁商业模式。他表示，发展住房租赁市场，从建设到运营，都需要更多依托市场力量。在政策配套到位的情况下，通过专业化、规模化的企业运作，服务质量将会有所提升、服务成本能够减少，最终，房租水平一定会降下来。
但同策研究院数据，由于房价过快上涨，导致收房成本过高，再加上装修和运营成本，想进入住房租赁市场的企业面临前期高昂的投入成本。
“运营企业面临资金壁垒，在一线城市20平米的全装全配，装修成本在4-5万元/左右，1万多间分散式公寓，装修成本在4-5亿元，而规模最大的自如目前收房50万间左右，所以仅装修一项，自如就需要投入资金200亿以上。“同策研究院报告称。
而产出方面，同策研究院称，住房租赁运营企业盈利主要依靠房租差价和管理费，属于传统的重资产模式。”通常做的比较好的三年能收回投资，营运能力差一点为五年甚至八年。“
但在庞秀生看来，在广袤的住房租赁市场，最主要的矛盾不在于房屋数量短缺，而在于既有房源未能充分利用。“资源是一座座孤岛，市场是分散的块块，孤岛、块块间缺乏枢纽，缺乏连接。建设银行希望能打通各个链条。”
今年3月，建设银行与国内长租公寓品牌新派公寓，联合发起首期规模20亿元的基于资产证券化的不动产并购基金，收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业。
对此，新派公寓CEO王戈宏的解读为：“银行以前基本都是进入ABS的最末端，拿的就是一个几乎固定的利率。这一次，建行相当于完全将资金前置，做的是存量地产和租赁物业收购盘活。”
据银行内部人士透露，与公寓合作的收益主要来源于提供配套金融服务。“比如说我们同首钢集团合作，把它的单身宿舍改成符合出租要求的公寓。公寓有3000多个客户，我们在扶持这个公寓当中，同时为这3000多个客户配套提供我们的金融服务，比如水电费、租金、押金，包括结算，建设银行都可以给他提供，这就是建设银行最终的收益。”
建设银行总行住房金融与个人信贷部总经理王毅表示，虽然租赁相比销售而言现金流回笼较慢，但是要化解房地产泡沫，必须要把租赁市场搭建起来，所以很多房企都很积极地与银行合作。
盈利模式仍不清晰
商业银行涉足住房租赁市场，会对房企和房屋交易中介的业务构成多大的威胁呢？易居研究院总监严跃进接受“公司深读”采访时表示，建行等银行系统当前涉足租赁业务，可以看出有较大的规划，因为从此类业务可以看出，其业务不会仅仅局限在类似开发贷款和租房贷款上，对于其他房企和租赁企业来说，或带有一定的咄咄逼人的态势，所以会对当前市场竞争格局形成较大的挑战。
庞秀生则表示，“我们参与一点中介的工作，但更多是成全中介，主要是把它们和我们的平台连接起来；再比如和一些互联网公司合作开发住房租赁服务平台等。我们希望大家把各自碎片化的平台凝结成一个统一的、全国联网的服务平台。”
据他透露，全国的城市中有数千万套居住房实际上没有用于居住，有的是开发商的存货，有的是个人买去之后每年用电量很少，应该不会有人居住的住宅，还有的是企业、事业机关单位闲置性房子。“我们主要着力点是把这些房子动员出来，并且和市场各方整合。”
不过，盈利模式难始终困扰行业长远发展。有观点认为，目前租赁市场仍处于不成熟的探索性发展阶段，需求规模巨大、结构复杂，不仅需要长期投入，还要找到盈利点才能可持续发展。
更有业内人士表示，现阶段长租公寓处于全行业亏损状态，仅有少数企业能够盈利。
严跃进告诉“公司深读”，虽然银行进军租赁市场带有咄咄逼人之势，但开发商的优势在于物业的持有权在其手上，所以也不排除未来存量市场上类似建行会占有一定的优势，而在新房的租赁业务上，开发商依然会占据主导。尤其是一些有物业管理经验的开发商更会在这个领域发力；而对于中介企业来说，其门店优势依然存在，所以后续类似中介需要积极和银行进行合作，在金融创新上有新的动作，这样才可以应对各类挑战。
作为一项新的业务，商业银行在布局住房租赁市场的同时也面临着一定的挑战。苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员黄志龙对媒体表示，当前银行进军租赁市场，面临三大挑战：一是当前租赁市场主要集中在一线、二线城市，三线、四线城市的租赁市场需求量较小，整体规模并不是很大；二是租赁市场没有机构化、规模化的机构参与，散户式交易现象普遍；三是租赁市场的租金回报率偏低，难以满足相对较高的资金成本。
