华夏幸福的产业新城体现了PPP模式的精髓：如果地方政府当年财政没有增量，则不需要支付服务费用；财政增量到期仍支付不清的，按合同予以豁免。政府没有任何财政风险，政企利益高度一致。这是华夏幸福一年新增21个产业新城的秘密。
本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：梁有理，编辑：梁爽
3月29日晚，华夏幸福发布年报。向来低调的华夏幸福，其总裁孟惊罕见地接受了媒体采访。
华夏幸福过去的低调是有原因的。作为中国前十强房地产开发商、以及中国领先的产业新城运营商，华夏幸福的发展路径迥异于其他房企。16年前，华夏幸福在河北廊坊固安县打造产业新城，10年磨一剑成就“固安模式”，后依托京津冀的房地产市场，奠定自己在产业和地产的市场地位。
但这种“非典型”模式，也为华夏幸福带来很多“别样的烦恼”。外界往往将固安的成功视作个案，并试图从政商关系中破解华夏幸福的成功密码，而对于产业新城的可复制性、盈利能力存疑。
华夏幸福的2017年年报，击碎了外界的这些担忧。2017年，华夏幸福营业收入596.35亿元，同比2016年增长10.8%；归属于上市公司股东净利润87.81亿元，同比增长35.26%；而14.72%的净利润达到近三年的最高点；总资产约3758.64亿元，同比增长50.4%。
另一组值得关注的数据是，2017年，华夏幸福对地产的依赖性减小，产业新城业务收入284.56亿元，同比增长65%，在公司总营收的占比从32%上升到48%；同时，对“大本营”的依赖也在减少，京津冀之外地区销售额占比从7%提高到23%；全年共新增21个产业园区，其中只有1个位于“大本营”京津冀。
经营业绩的转变，是华夏幸福管理层近年来以“产业优先”为核心策略的推动。在“固安模式”实行十几年后，华夏幸福“异地复制”大爆发。他们是如何将产业新城进行复制的？又如何在区域化和全国化、地产和产业之间寻求平衡？
平衡术：耐住寂寞做产业
华夏幸福的主要业务分成产业园区和地产业务两大板块，其独特之处在于，华夏幸福一直以非典型房企自居，其核心业务是产业园区。
带有产业和地产双重属性的地产商不多，如何在两者之间获得平衡？这不仅是外界的疑问，甚至在华夏幸福内部也一直存在争议。产业园区的会沉淀大量资金、回报期长达数年甚至十年，而房地产开发倾向于快进快出，过去十几年来，以“高周转”模式见长的房企往往发展更快。
华夏幸福反其道而行之，多年来“弱化房地产”，如今，房地产业务渐渐成为产业园区的配套业务。
2017年初，华夏幸福董事长王文学提出“诚意正心干好产业新城”的口号，在战略上将产业园区业务作为公司的核心业务。总裁孟惊更是将这句口号比作华夏幸福版本的“华为基本法”。孟惊要求所有会议室都挂上这句口号，以此强化公司“产业优先”的决心。
“自2002年，华夏幸福在河北固安做了第一个产业园区开始，主营业务就逐渐在往产业新城上过渡了，”孟惊接受《澎湃新闻》采访时表示，“其实我们现在的业务大体上就是一个板块——产业园区。为什么又分两个板块呢？主要是在管理上设了两个公司——京御地产和九通基业来做具体的业务，各自独立结算。现在，我们房地产业务大多数都在园区里。”
这种决心反映在经营业绩上，就是华夏幸福对地产的依赖程度下降。2017年财报显示，虽然从销售额来看，地产贡献了1200亿元的合约销售额，占全公司销售额近8成；但从营业收入来看，地产销售和产业发展服务各占一半，分别为299亿元和230亿元；而从净利润的构成来看，地产仅占4成，产业占6成。
▲图：华夏幸福2017年主营业务构成及各自毛利率。图片来源：无冕财经，制图：表哥。
华夏幸福的产业收入的主要来源于与各地政府签署产业新城PPP项目合作协议，产业新城的盈利模式基本固定：华夏幸福为地方政府提供6大服务内容，包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、城市运营维护，而政府依据协议约定分别支付费用。
其中，规划咨询费用按成本费用110%结算，土地整理、基础设施、公共设施建设等环节分别按投资成本的115%结算；产业发展服务费用按当年新增落地投资额的45%计算，等等。
6大环节之中的产业发展服务，是华夏幸福发展产业新城的“护城河”，也是各项服务中的重头戏。华夏幸福内部组建了一个4600人的产业团队，拥有30万条精准信息的企业大数据，具备电子信息、高端装备、新能源汽车等10大行业的全产业链招商能力。
2017年，华夏幸福的产业园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额1650.6亿元，同比增长47%；其中，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元。而财报中总额为230亿元的产业服务收入正是由此而来。这项收入的规模已逼近房地产业务的289亿元，同比2016年增长110%。
据无冕财经（ID：wumiancaijing）观察，产业新城的盈利模式中暗含了华夏幸福与地方政府“互利共赢”的合作逻辑，这也是PPP模式的精髓之一，如今广受政府推崇。
华夏幸福产业发展服务费用来自每年政府财政增量收入，如果地方政府当年财政没有增量，则不需要支付服务费用；财政增量到期仍支付不清的，按合同予以豁免。
这既保证政府不会有刚性支付债务、更不存在突破财政承受能力的“红线”问题，也保证企业必须实实在在地吸引高端产业企业落地、产生实际的投资和效益。
可以说，在华夏幸福的合作机制里，政府没有任何财政风险，企业与政府的利益高度一致，这让城镇综合开发中的资金、技术、人才、管理等难题迎刃而解。
目前看来，随着地方经济增长的压力之下，地方政府已不再单纯收取土地出让金，他们希望开发商不只是会盖房子，还能带动当地产业发展，土地资源的获取越来越与产业带动能力挂钩。
近两年来，包括碧桂园、恒大在内的大量房企挥起“特色小镇”、“产业地产”的大旗，而在产业运营、区县经济拉动上，华夏幸福比同行走得早，也走得快。
▲图：固安产业新城是华夏幸福的成名之作。
当然，“产业优先”的战略意味着更长的投资回报期。就拿2017年新增的1650.6亿元签约投资额来说，当年能落地的签约额约1/3，完全实现投资落地可能要花3年时间，这也意味着当年的招商引资任务完成后，后要经过3年时间才能在华夏幸福的营业收入和盈利中体现。
“内部很多人，包括高管，也提出过疑问，真的要走这条路么？做产业新城获得收益没有那么快，要忍受得了寂寞，”孟惊坦言，“我们是新型城镇化的受益者，既然方向明确了，决策就要果断。”
克隆术：出走京津冀
河北廊坊固安县，一个位于“北京天安门正南50公里”小县城，是华夏幸福产业新城模式的起点，也是华夏幸福的扬名之作。
在外界津津乐道的“固安模式”中，一组典型的数据是，2002年固安县年财政收入仅1.1亿元，在廊坊市排倒数第二，是典型的农业县；到了2016年，固安县收入达到80.9亿元，从无到有地形成了“3+1+3”产业结构，即新型显示、航空航天、生物医药三大主导产业，智能网联汽车先导产业，以及临空服务、文体康养和都市农业三大特色产业。
而伴随固安、廊坊的经济腾飞，华夏幸福也获得了大量产业服务的收益，并逐步拓展业务，将京津冀发展为“大本营”。
而随着华夏幸福跃升为前十强房企、年销售规模突破千亿，业务版图从区域走向全国成为必然。尤其在房地产调控进入深水区的大背景下，区域布局的多点开花有利于化解一城一地的市场变化和调控政策的影响，“东边不亮西边亮”。
能否复制“固安模式”、走出京津冀？这是华夏幸福的大考。从2015年9月起，经历两年沉淀之后，终于在2017年获得实质性的爆发。
▲图：华夏幸福在国内主要的产业新城和产业小镇。图片来源：华夏幸福2017年年报。
财报显示，华夏幸福2017年新增签署产业新城和产业小镇 PPP 项目协议 21 个，其中仅1个位于“大本营”内的河北涿鹿县，其余20个分布在四川、湖北、河南、江浙、安徽、湖南等省份。
从销售额的贡献来看，“异地复制”计划在2017年收效明显。财报显示，2017年，华夏幸福在京津冀以外区域的销售额占比从上一年的 7%大幅提升至 23%，其中，杭州嘉善区域、安徽来安区域分别在推出市场3年、2年后，实现超百亿元的销售规模，相比之下，固安突破百亿花了整整12年。
华夏幸福方面认为，这印证了产业新城模式的可复制性，彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
长三角区域成为继京津冀之后华夏幸福的新增长极。截至2017年底，华夏幸福在长三角布局了18座产业新城，在中部城市群（郑州、武汉、长沙）布局了13座产业新城。
抱团术：合作是大势所趋
沉下心、耐住寂寞做产业的同时，华夏幸福对规模提出了更高的要求。
2100亿元，是华夏幸福为2018年定下的销售额目标。跟2017年1522亿元的合约销售额相比，今年的目标增速为38%，比2017年提高超过10个百分点。
在发布财报的一周前，3月23日，华夏幸福在南京、固安、杭州、合肥、郑州、武汉、成都、广州等全球28个区域事业部同时举行“2018年春季集体开工大会”，涉足之地东起杭州、西至成都、北起沈阳、南至印尼雅加达。
华夏幸福联席总裁、产业新城集团总裁赵鸿靖在开工大会上表示，2018年上半年将有数百个开复工项目，涵盖产业项目、城建项目、民生项目、住宅项目等。
▲图：2018年3月23日，华夏幸福2018年春季集体开工大会主会场。
显然，产业和地产同时提速扩张之际，华夏幸福加大了与外界的合作力度。
两个月前的1月31日，华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，全方位开放合作，包括同业伙伴、平台伙伴、产业伙伴、金融机构伙伴、智库机构伙伴、建设伙伴、运营伙伴、资本伙伴等九类。
实际上，在2017年11月，华夏幸福与合作方成立的中国产业新城基金（京津冀一期）落地，规模75.01亿元，涉及固安新兴产业示范区4.96平方公里的产业新城建设开发业务及目标企业股权投资业务，这是华夏幸福第一次引入合作方直接参与公司产业新城业务。
房地产业务的合作也在提速。2018年2月7日，刚刚达成战略合作不久的华夏幸福与旭辉，在东邻上海80公里的浙江嘉善，联合摘得城南新区两幅商住地块。除了旭辉，华夏幸福与阳光城、东原等房企同行，均签订了战略合作。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这很大程度上说明华夏幸福不断在综合业务的发展方面寻找新的思路。各类产业资源的聚集，更体现了其对于房地产资源把控的导向，这样既可以规避产业过于单一的风险，也可以防范政策调整所带来的风险。
目前看来，虽然房地产销售受到环京楼市调控的影响，但孟惊表示华夏幸福拿地成本较低，即使环京区域有“个案”遭遇降价和限价，公司依然有利可图。
另一方面，华夏幸福的发展资金充足。年报显示，截至2017年底，华夏幸福货币资金681亿元，同比增加49.67%；占总资产18.12%。
此外，在银行信贷政策趋紧的大背景下，华夏幸福2017年整融资成本同比下降1个百分点至5.98%，且大部分来自于非房地产的PPP融资。2017年末公司资产负债率和净负债率分别为81.1%和59.8%，分别同比降低3.7和7个百分点。
孟惊在采访中直接回击了外界对其引入合作伙伴是“卖地求生”的质疑。他表示，华夏幸福一直提倡开放合作，但十多年前做固安项目的时候，华夏幸福影响力不够大、项目选址也不在热点的一二线城市，房企同行不感兴趣。
“现在和以前不一样了。产业新城在南方的位置都很好，嘉善、溧水、来安、江门，这几个地方在当地的区位条件、经济条件比当年的固安好太多了，政府不会像以前那样等我们慢慢出成绩，和其他房企一起来做区域经济，可以说是大势所趋。”
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