作者：刘诗洋
刚需主导，买方市场，这是调控一年后，北京楼市眼下的最大特征。
在过去一年持续调控的环境下，如果你还没有感觉到北京楼市的变化，那你可能又要错过一个潜在的窗口期。
经历了过去一年的政策调控，市场已经完全向买方转变，北京楼市正在重新“欢迎”刚需。对这座城市大多数普通人来说，他们终于迎来了一次新的机会。
3月末北京一个温暖的午后，在东五环附近上班的李倩，正利用工作间隙在星巴克向朋友请教买房攻略。她准备在最近一个月内买下自己人生中第一套房子。中介给了很多建议，但她还是犹豫不决。
李倩犹豫不决的原因是她的首付能力非常有限，另外这是她第一套房子，她想既距离公司近，又生活方便。虽然中介推荐的房子里有几个都很合适，但她还是不想太过草率，从位置到户型，从贷款利率到砍价空间，她觉得还有太多事考虑。
两年前北京房价开始疯长的时候，像李倩这样犹豫不决的买家几乎是买不到房子的。那个时期，北京房价连续17个月上涨，每天的行市都不一样。那个时候的北京楼市，并不欢迎李倩这样的“纯刚需”。
楼市降温了
2017年的“3·17新政”结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计平均跌幅在15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。成交量更是出现大幅下滑。
这是罕见的跌幅，对李倩来说也是前所未有的机会。过去错过了“上车”，现在一定不能再错过。这就是李倩们的想法。
也是因为这种原因，在链家干了10年的中介陈明，认为年后这一段时间，市场开始企稳，年前销售不景气，但年后看房的人越来越多了，虽然他们大多像李倩一样犹豫，很难下单，但总好过没有。
陈明算是朝青一带比较资深的中介。基于对区域房源了解颇深，他有一套完整专业的话术，只需对买房人简单了解，他就能快速从自己随身携带的IPAD上找出最适合的房源。
“我一般只会给出最合适的2-3套房源供挑选，买房是个重大决策过程，很多人其实不了解到底什么适合自己，你给他选择越多，他越容易失去判断。”
但这样的办法从去年3月以后，就开始逐渐失去效力，尤其是大多数卖家对调控放松心灰意冷之后，纯刚需的买房者大批进场，颠倒了过去北京楼市投资、改善为主的市场环境，刚需人群买房决定受限于资金量，且一般只考虑居住是否方便、舒适。因此不论陈明再怎么推荐，不合适还是不合适。
“这算是一个小变化，改善的人更关注房型和周边资源，和投资客差不多，更关心涨势。但刚需自身的限制太多，对他来说，这个区域价格不合适，就绝对不会考虑。”
刚需客的机会
从过去一年北京楼市的宏观数据中，也能看出刚需客正重新占回主导地位。北京公积金中心的数据显示，过去一年发放的5.78万套房贷中，首套房贷款占90.6%，而在个人贷款中，90平方米及以下中小户型贷款占比接近7成。
据链家此前公布的数据，从2017年3月以来，刚需主导，买方市场的情形也开始逐渐扩大。客户成交周期越来越长——平均决策时间比去年多了近一个月；卖家中降价的越来越多——今年2月的降价房源比去年3月多出了50%。另外到今年1月，总价在400万左右的房源成交占比相比去年也有大幅提升。
这些现象从各个方面展现了“3.17调控”一周年，北京市场发生的微妙变化。刚需主导，买方市场的情形在北京这座城市已经很多年没有过。在去年调控没来时，很多专家和业内人士都认同北京市“改善和投资需求为主”，而今天，他们中的很多也承认，2018年的这段时间是刚需买房的一个“最佳窗口”。
现在来看，3.17政策最有利的挤压，还是对投资客与改善人群。陈明说，认房认贷限制了很多人的投资计划，而抬高二套首付、缩短贷款年限，也打破了改善人群过去普遍的“连环单”策略。以上这些构成了过去一年，北京二手房成交断崖式的下跌，自去年317新政后，北京二手房仅签约120821套，同比下跌52.6%。
根据北京市住建委公布的网签数据，2017年3月至2018年2月，存量房网签总量为12.9余万套，而2016年3月至2017年2月的总量约为25.8万套。
量价齐跌，是过去一年北京楼市的事实。除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外，2018年3月二手住宅价格较2017年4月下跌了8%~30%不等，其中通州区跌幅最大，达到了29.1%。
二手房市场变换，新房也同样遭遇疲软。3月，北京新建商品房只有3个项目拿到了预售许可证，总计供应384套。虽然去年北京土地出让供应了总计1168万平方米的可建筑面积，打破了历史记录，但其中大量的保障房供地和商品房限价的要求打破了市场供需，房企们要么按住不卖，要么顶着限价尽快销售。
这也导致过去一年，北京新建商品房成交下跌48.7%，打破了历史记录。其中影响最大的商住类物业，签约量同比下跌91%。
整整一年的调控最终还是改变了北京曾经牢不可破的市场态势，原本改善、投资的市场在“房住不炒”的指导思想下彻底松动。曾经断言已经“告别刚需”的北京楼市，重新成为了买家市场，在剧烈的波动下，甚至诞生了一种新的职业“砍价师”。
由原金地首席营销、华北区副总蔡照明创办的“亲戚买房”前一段登上了央视新闻。这是一家专门为买房人服务，主要工作是帮忙“砍价”的公司。专业的砍价师会假扮买房者的亲戚朋友前往谈判，再根据砍出来的价格进行分成，没砍下来则不收费。
虽然眼光独到的蔡照明在去年3月就成立了这家公司，但自央视报道以后，这家公司才真正在买房人群体中流行开来。很多砍价师此前的职业都是资深中介，对卖家和中介的套路非常清楚，他们自去年3月以来，已经完成了大约1000单生意，平均砍价幅度达到4.68万。而据一条君和一位砍价师接触，他在不到半年的工作中最高“帮砍”的价格接近15万。
像亲戚买房这样的平台已经敏锐的捕捉到了市场的变换。但像陈明这样的老中介却依然对北京市场保持固有的观念，他认为调控放松不过是时间问题。最近北京公布了人才引进的新标准，陈明理解，北京并非一定要赶人，而是要吸引真正的人才，只要人口流进的趋势没有松动，工资也在上涨，那么买房的需求和动力依然会很强劲。
这种判断，不无道理。北京人才的流入和工资涨幅在国内依然居于前列。事实上，在北京楼市下滑的这一年中，租房市场却迎来了前所未有的春天。开年以来，北京迎来房租普遍上涨，某些热们区域的房租涨幅甚至翻倍。
房租涨幅最大的区域，主要聚集在四五环，这里是一般北京白领租房的主要区域。包括常营、海淀五路居等地的一些房源均出现了大幅的房租上涨。有分析人士认为，二手房销量下滑、溢价空间变大是造成这一原因的主要因素，在调控和租住并举的效应下，一些房主开始将投资收益寄托于租房。
刚需主导、买方市场以及租房市场的大热是调控一年，北京楼市的最大变化。有业内人士认为，如果调控没有放松，这种变化就只会越来越彻底。
对李倩这样的刚需客来说，市场越来越健康，自然是好事。
我爱我家集团副总裁胡景晖此前曾表示，“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例，且切中要害，市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态，未来北京二手房市场将表现得更加健康、稳定。
而链家董事长左晖在不久前的中国发展高层论坛上称，只要一个城市的人均收入水平在持续上涨，房租上涨便是大概率事件。值得一提的是，由于过去一年楼市调控带来的影响，今年“中发高”论坛的房地产分场相比过往冷清了很多，以往人满为患的情形不在，不仅场地变下，现场还有一半空座。
当然最重要的是，这些变化也给过去对北京“绝望”的一部分刚需机会。在3月末的这个中午，手握有限积蓄的李倩仍在和他的朋友热情的讨论自己该不该借一部分消费贷来买一套稍微大点的房子。最后的结论显而易见，因为这是她的第一套房子，她还打算再考虑看看。
仍将继续从严的楼市调控，已经给了像李倩这样的首套刚需人群一个难得的窗口期，他们现在最关心的问题是找到一套合适的房子。
（文中李倩、陈明均为化名）
