内房企TOP10入榜门槛高达8亿；租金仍为主要收入来源；商业地产规模迎来新增长；商业物业收并购不断加剧；房企运营型业务扩张创造新利润。
文／克而瑞研究中心
榜 单 解 读
01
入榜门槛：一季度内房企Top10门槛高达8.3亿元
2018年一季度，内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为8.3亿元和2.1亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了6.2亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为4.6亿元，甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛2.5亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，未来随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距还会继续扩大。
02
收入结构：租金收入仍为主要来源
总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达82.7%，而外资房企则为86.8%。
大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企，其中碧桂园的酒店运营占比达到了65%。此外多数企业都加大了长租公寓的布局力度，预计未来租金中长租公寓的贡献占比将持续增大。如2017年龙湖集团长租业务就达到了0.4亿元，占租金收入的1.5%，龙湖表示至2020年其长租公寓租金将超30亿元，租金占比预计将达约30%。从目前来看，凯德集团于国内的公寓业务也已相对成熟，租金收入占比超过25%。
03
房企商业地产规模迎来新增长
恰逢年报季，2018年各大房企都对其未来商业的租金规模提出了新的目标，如华润计划2018年租金收入达100亿港元；新城控股2018年租金收入再翻一番；合生创展未来5年商业项目收入达100亿。还有一些企业虽然在租金上没有提出明确的目标，但是在商业地产规模上则提出了发展计划。
以大悦城为例，2017年大悦城也加快了商业布局，于北京、重庆、西安、青岛共获取四个项目，截至年底已拥有14个大悦城项目。2017年大悦城的租金收入达到了人民币约23.36亿元，同比增长11%。其中成都大悦城租金收入同比增长25%，此外还有3家大悦城物业的租金收入实现双位数增长。2018年大悦城地产计划新增3到4个大悦城城市综合体项目，重点关注北京、上海、广州、深圳、南京、青岛等城市；以及1到2个大悦春风里项目，重点关注武汉、青岛等城市。预计随着大悦城项目的不断增多，其商业租金也将会更快进入上升通道。
作为刚刚上市的福晟国际，也于近期公布了自己的商业蓝图。2018年3月6日，福晟商业集团正式成立，未来福晟将会以20%和80%的比例同时发展商业和住宅。截止目前，福晟商业的主要业务——写字楼业务已拥有投入运营的自持物业面积50多万平方米，未来的五年福晟商业还将计划新增商办体量约200万平方米，从而为企业带来更多、更稳定的租金收入。
04
商业物业收并购不断加剧
2018年商业物业的收并购也正在不断加速中，如2018年1月5日印力就联合万科及Triwater，三方以83.65亿人民币的价格联合收购凯德集团在中国国内的20家购物中心项目的100%股权及相应负债。作为万科商业开发与管理的主要平台——印力通过此次收购不仅在短期内获得了大量的优质商业项目，更进一步拓展了其城市布局。此次收购完成后，印力在全国持有或管理的商业项目数量将达到120家，管理面积约1000万平方米，管理资产规模约800多亿，成功布局中国58个城市（新进入城市18个）。而对万科而言，此次商业版图的扩张也为其实现“万亿大万科”企业战略目标更接近了一步。
除了印力万科外，融创早于2017年7月就以438亿元的巨额资金收购了大连万达商业旗下13个文化旅游项目，而富力地产则以190亿元的价格接手万达73家酒店（目前70家已完成交接）。通过收购，融创在短期内弥补了自身的商业短板，而富力也一跃成为全球最大豪华酒店业主。
2018年1月29日，融创又携手腾讯、京东、苏宁以340亿元收购万达商业14%的股份。按照协议，融创将出资95亿元，持股比例3.91%。此次再次出手，也表现了融创对于未来布局商业领域的决心。
05
房企运营型业务扩张创造新利润
除了传统的商业领域，房企运营型业务领域也在如火如荼地布局中。2018年长租公寓依然为各大房企的发展重点，其中中骏、越秀、滨江、碧桂园等企业都提出了其未来的发展规划。
如中骏置业就在业绩会上表示，2018、2019年在长租公寓业务上的投资预算将达30亿元。在规模上，中骏则表示长租公寓的短期目标为50万间，长期目标100万间。运营方式上，中骏则将借助资产证券化，或出售部分长租物业于其旗下基金公司的方式，轻重结合，实现长租业务的快速布局。
除中骏外，越秀地产也计划2018年于广州推出长租公寓1000间，3至5年间实现10万间；而滨江已与杭州市中心14个村达成意向，力争成为未来杭州集中式长租公寓的市场龙头。
除长租公寓外，健康领域也同样为房企的重点关注方向，其中恒大地产作为健康领域的先行者，已迎来了利润回报期。近期恒大健康公布，2017年收入增长522%至13.28亿元，毛利为8.46亿，同比增长855%，净利润也大幅提高501%至3.01亿。2018年恒大进一步加大了健康领域的布局，1月与四川眉山市岷东新区签订了关于投资300亿建设3000亩恒大养生谷项目的协议。此后2月其旗下首个医院——博鳌恒大国际医院也宣布正式开业，未来该医院还将陆续进驻到其全国各地的养生谷项目中。
预计在更多利润的追求下，2018年将会有更多的房企加大商业多元布局。目前来看，虽然商业跨界发展前景广阔，但同时也面临着培育期长、资金投入高、资源整合要求高、运营难度大等等问题，效果如何仍有待后期检验。
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