2018年3月27日，宝龙地产2017年业绩发布会在香港举行。
管理层：
今天的报告将分为三个部分，分别是2017年年度公司亮点及战略布局，商业运营业务、2017年财务回顾。接下来有请各位领导层介绍公司2017年年度业绩。
各位朋友早上好，很高兴就是宝龙一年一度的发布会，感谢大家一直以来的关心。下面由我来向大家介绍一下公司在过去一年的一些小小的成绩以及对未来一些想法。
17年在全体同仁努力下，公司整个发展还是有历史上的一些新高。总的销售来讲是209亿，比去年同期增长18%，总收入是155亿，同比期增长9%。其中租费收入达到18亿，同比增长了29.7%，还有毛利率保持在行业较高水平，33.5%。在净利润跟核心利润这方面都有个大幅的提升。我们今年的净利润达到38.6亿，同比增长40%，核心盈利是人民币22.6亿，同比增长40%。还有比较开心的是两个评级机构在去年都对公司评级做出提升，这对我们是一个更大的信心。今年分红是全历史的新高，我们今年总共派息是每股25分港币，比去年同期增长了56个百分点。这个是一些关键的财务指标。在整个大方向的其他内容，我们现在的总的土地储备是有1400万方，绝大部分聚焦在长三角。去年也很高兴进入了南京、绍兴跟舟山，对整个长三角的布局又进一步加深。现在整个商场管理有36个，也开了三个这种艺术酒店。
去年还有一个大的就是做这个创想实验室，应该说是在去年的12月份正式的面市，应该说得到行业比较大的反响，一步一步，还更多是第一步的开始。现在也是跟不同的技术公司也做一个全面的合作。最后就是我们也加强了在同行的紧密的优秀企业的互相合作、学习，跟碧桂园、金茂等企业也形成一个比较大的战略合作。除了已经有合作了的，我们在新的土地取得这方面也会更广泛地去交流。这是几个关键的方面。
第六页是公司对未来三年内销售的期待跟想法。这几年整个行业发展规模都越做越大了，宝龙更大程度上也注重在商业上。所以相对跟其他同行不太一样。但是我们在住宅这方面，在未来几年也是很有信心能比较大的一个增长。这个庆幸我觉得有两三点。一大点就是我们长三角的战略效果还是非常显著。去年几乎所有的地都是在长三角，所以我们对这个环杭州的这个大湾的效果我们还是看好。第二个就是也是同样拿的地不少，所以我们也有比较足够的子弹去往前走。再来一个是我们这两年推行的这个事业部的发展的效果很好，我们从去年三个，现在已经四个事业部，马上会有第五个事业部，等同于五个小集团，现在更大程度上搭一个整个开发体系，让这个小集团的团队更好去发挥，让他们更好的去推动。所以我们很希望我们这五年的复合增长率能达到50%，一步一步往前前进，这根大程度上是在房地产销售这方面，18年我们销售目标有2/3以上都是长三角。总的来讲三四季度会比较多，这也是要努力的一方面吧，这个销售的增长的想法。
土地储备一如既往的我们宝龙低成本的优势还是比较主要的特色。我们哪怕是去年就是在好的城市，我们现在平均楼面地价也才2100多，但是销售均价的占比15点多。应该是在行业还是算比较低的。而且这一两年的整个发展的这个推进，其实在一二线的比重越来越大，现在基本上80%是在一二线城市。整个持有，销售的比例都是1/4左右，我们通过卖70%多的比例去持有这个物业。
整个去年你要讲最大的成绩，我依然会觉得是我们拿地这个成绩是最大的。去年总共拿了18块地，基本上是在长三角这个范围内会比重最多，占了80%左右。而且我们绝大部分的几乎是在底价左右就能取得土地，而且我们去年这个项目全部都是通过合作。我们现在18个项目都有跟不同企业的有个全面合作，也加强了整个企业的竞争力，也对风险公司上来讲也更有优势。真正拿地竞价激烈一点的只有上海、南京这两个战略城市，其他都还是很好的价格。
我们17年的新增的300多万平米，基本上80%在长三角。你可以看从15、16年看到，其实在这个大幅度在长三角这个布局，这个深耕越来越明确、越来越聚焦。像现在我们四个事业部，其中有三个事业部都在浙江那边发展。所以在这块的投入会更大一点。当然我所说的长三角还包含江苏，上海这几个都是我们很看好的重要城市。第十页是整个环杭州湾的大湾区的一个发展，中国的发展当然是不止一个杭州湾上去这个好了，粤港澳也是很好，从相对宝龙的这个原有的优势跟城市聚焦来讲，我们对整个环杭州的关注度会更高，那我们今年也希望在广州能再成立一个事业部的可能性。总的来讲还是杭州湾是我们会继续深耕，要作为公司的一个重大战略去往前走。我们在上海可能感受比较多，还是变化很大了，我可以很客观去理解，整个审批效率跟整个政府的状态，我个人感觉有提高50%的速度。像去年年终大家问我上海这个政策，我后来都不敢回答了，终于在三个礼拜上海预售证也好，审批也终于开放了。也是上一周从去年的1月6号线限发预售证，到了上个礼拜才陆陆续续发出来。当然有个好的开始，但是我说的审批效率不止这一件事。所以我们也很希望整个上海，不止这个底子好，还要在这个底子好的基础上可以做得更好，所以我们有信心在这个范围内能继续发展。那大湾区的情况可能大家也有所了解。我们是觉得从各种的几个地方的互补跟人才以及教育的这种基础，我们都认为非常好，有信心做得更好。第11页，就是我们那个在整个湾区里面我们的土地储备。这个基本上等于浙江，我们江苏已经12个地市都有，只差了泰州，其他的都有。我们这个这里介绍的主要是上海跟浙江地区。其实我们温州也进去了，我们最近泰州也进去了，金华也进去了。所以我们在整个发展的聚焦性还是很清晰的，希望能做得更好。特别是我们商业地产，其实很大程度上都是你的资源整合优势，跟房地产住宅还不太一样。住在离你远一点，便于不同地方还是可以的。商业你必须要聚焦你的优势、你的客源、你的消费者，以及你的商家资源管理做的更好，这个是我们简单介绍。第12页是对今年的一些想法。今年我们公司地产这方面销售目标位定在350亿，大概增长68%。那当然我们希望能翻一翻，年工作报告上我们是要翻一番的这种想法。所以还要往前再努力，这个是一个概念。可能跟以前最大的不一样，今年还有一个大的动作，就是我们这几年分析了一下，其实我们相对其他纯住宅房地产公司可能有一个特点，我们太讲究这个产品的特性啊，优势啊，我们对这个速度快这方面还是没放在更重要的位置。所以我们今年全面推行跟这个行业的主流，企业推行这个速度一样，推行369，三个月动工，六个月开盘，9个月回笼资金。希望在速度跟规模上还是能再往前一步，我们推行这几个效果还是很好的。从各方面的主动性，各方面的员工的清晰性还是很直接的。拓展还会继续1+6+N，这个拿地战略聚焦在长三角，更强一点。最后是品质这上面，这个是地产。商业整个效果这两年还是不错的，全部在提升。今年增长30%，其中我们在租金这块增长四十几。在未来的时间里面，我们都目标定在每年增长25个幅度。今年开的商场会稍微少一点，在明年可能开的商场都就很多了。今年就只有三个，明年有九个。整个今年最重要的可能就是我们另外一个大的标杆，就是厦门这个项目要开业，在6、7月份要开业，这个是我们公司比较重要的。那在商业这方面可能最重要就是这个我们对智慧商业的理解跟打造。其实我个人理解，我在这块，在同行里面想的比较多的，那这两年整个市场也变化很大，特别是线下的企业在考虑整个线下商业的结合，可能在去年，反正去年线下跟线上线下的结合，那未来两三年时间这个会翻天覆地的变化，那我们也在这块有所参与，有所投入，也一直在思考，可能未来价值点就是数据，其实线上线下的一个最大差别，就是对数据的理解。所谓线上的商城，90%是由广告出来。所以它这个结合度的概念就是对数据的价值理解。现在我们线下的同行也一直在在探索，怎么样把我们每年四五个亿的人次的这种客户，怎么把它数据能纳入进来，可以通过分析和精准，可以通过去创造价值。这块是我觉得商业未来突破一个很重要的点，不管是我们，不管是所有的商业地产的同行，这个是未来价值所在，我们也一直会去去提升吧。
文化酒店这两块推进还是比较顺利的，每年增长还是不错。我们可能今年或者明年，我们也会有输出管理的想法，在酒店这块我们的音乐酒店已经陆陆续续打造出来了，效果还是不错的。还是有一些文化的结合跟探索。这个也是我们未来酒店板块有可能独立发展，独立，甚至独立上市的可能性，这个都会有做启动去推进，文化这块，可能是像宝龙在所有的话里面最特色的，也是跟我们主席对文化的理解跟投入，现在也是结合到每个元素里面，现在我们艺术酒店，我们现在整个房地产项目，包括我们商业项目里面，大的像我们的艺术中心，小的像我们的画廊等等，也是创造一些很大的价值。这块是稳步前进，这个更大程度上都希望各种产业之间有更多的增值和互补。
最后是财务，财务这方面，首先我刚才讲到派息，还是我们会更加重视这个股东的收益。我们每年也希望在核心利润这个能长期保持着35以上的派息政策。融资可能今年也是今年重头，因为整个资金环境大家也都很理解。现在国内资金倒不是说借不到，就是很贵，贵很多，企业要把节奏要掌握好，相对来讲是这个逻辑。那公司在这方面一直是比较克制的，一直从融资规模也好，融资成本来讲，应该在我们同等规模里面，我们还是控制得比较OK的，那会继续的把它做好。还有一个很大的事，就是整个REITs这一块，现在政策已经很明显了。那么现在更大程度的政府还是在这种大的国企、标杆项目这块推的比较直接一点。但是我相信在今年明年，我曾经去年前年时候，人家问我，我也是觉得在这个差不多的时间段就陆续放开了。我看到的是这个政策很明显，我们也会积极地去探索，做一部分先把它做起来。就像我经常说的，你把所有的跑道都跑占领了，到时候哪一条跑道能跑，我们就往前跑，基本上这种概念。所以这块也是，宝龙来讲未来能把这个资产跟结构变轻的一个很重要的方式方法。其他我们推行把整个管理系统升级SAP也是具体工作了，这不再强调了。
我跟大家报告一下，这个宝龙有关这个商业运营的业务的一些经营情况。我们的整个商业运营、经营的效率提升的带动出一个收入的一个增长。过去的租费达到18.04亿，租费复合增长率超过了20%。未来三年商场的开业计划，18年我们希望达到39家，新开业3家，19年48家，新开业9家，2020年达到52家，新开业4家。在营商场也是不断增加的，整个17年、前年的租费收入大概是达到人民币18.04亿元，同比增长29.7%，五年的复合增长率达到了26.7%。
那按区域分布，从面积来看，长三角占到50.1，环渤海还占了25.5，中西部达到15，海西是9.4，整个出租率的情况呢大概是88%，租费一个收缴率在达到95%以上。然后我们有两个轻资产的项目，一个是义乌的宝龙广场，一个是重庆涪陵的宝龙广场，这两个属于轻资产项目。那我们从这个我们的杭州滨江宝龙城的运营情况，我想给大家做一个报告。那大家知道杭州是一个新经济的一个集聚力量，在17年的整个GDP达到1.26万亿，它的人口940多万，资金总量达到3.6万亿，进出额固定投资超过了5000亿。然后看社会零售总额是5717亿，城镇居民的人均收入达到5.63万元。那从我们的这个项目来看，这个大背景来看，17年我们这个总体的一个经营情况，滨江宝龙的租费收入达到1.5亿，总销售额11.4亿，人口流量超过2000万，客单价大约在180元，开业率达到95%，整个租售比大概是16%，整体来看三家的一个分布情况，有一些知名品牌店、服装、餐饮、配套，还是儿童多业态的一个分布，知名众多品牌的的进入。18年的预计经营情况，租费收入是1.9亿，成长16%，总销售额13亿，成长14%，客流量超过2300万，增长15%，客单价我们预期在200元左右，开业率达到97，租售比14.7，那我们分析为什么滨江宝龙做得比较好？我们想它的周边高端企业都是有众多的知名企业，超过5000家，有10万多人的集聚，上市公司超过37家，这在浙江省是排在第一位的。然后他项目的地理优势上这个滨江区域，成熟的商场也是比较缺乏的。人群的一个资源优势，年龄段基本上就集中在25到45岁的高收入的人群，这个年龄段顾客更喜欢一个门店购物的一个体验和社交购物，它复购率也是不错的。具备人口密度优势，项目三公里它辐射的人口超过30万，5公里辐射人口超过45万。宝龙的整个商业运营能力也是显著提升的，长期稳定的租金收入，有效提高了对一个周期的覆盖，经常性收入在去年也是达到22.9亿，地产业收入占营业收入比例在17年达到15%，经常性收入对利息的覆盖达到1.1倍，投资物业的价值392亿。
再一个就是新零售，大家知道线上线下再平衡，比如本质上对这种消费升级的体现，那我们线下需要这种线上的技术来提高运营效率。线上需要线下来增加一个获客来源，整个零售实际上在体验价格、效率和服务之间的重新排列优化的一个组合。那大家知道现在线上的获客，它的成本是非常高的，它推广成本达到15%，快递成本达到12%，人工成本达到11%，售后2%，财务成本要2%，水电房租要摆脱了，它意味着线上的电商如果没有50%的毛利，它的持续经营是有点问题的。然后活跃用户的平均引流成本，这个基本上行业平均是很难定义百年的，像一些知名的电商，它的获客成本在183块，再好一点的140多，阿里的获客成本实际上也是不低的。所以说在这种消费升级的一个背景下，线上跟线下的这种再平衡、它的一种融合，我想不是以前一边倒的一个憧憬，而且现在的新消费人群80和90后为主，它追求一种个性化、定制化和柔性化，追求一个新体验。宝龙在这方面，我们也是有意识做了一些尝试，像我们一些新科技在这种线下商业的一些来应用，来重构一些线下智慧商业的一个消费场景，像我们的AR、VR交互系统，生物识别无能零售终端，这个商场机器的方面，我们都有所应用，整个平台我们希望通过这种新零售应用来促进线下平台的这种高频效高黏度，还有电商实体上的一个融合发展。宝龙我觉得我们是线下的商业龙头之一，拥有36个商场，显示出一个独特的优势，那线下商场的几个优势，我们把它归纳了一下。一个它有独特的引流作用，能够进行这种流量的一个重构和再造。第二，他有自我的一个造血功能。第三，我们在社区互动，它有很强的社交属性，也是一个好形象的展示点。还有一个最重要的是它的重资产，因为我们这种线下门店，实际上它重资产非常重，门槛高，一般人也进不来。我们350万平的一个商场管理面积，年客流量是超过4亿人的，这个业态是包罗万象，诸多生活的一个体验，所以我们就成为也可以成为线上电商的重要合作平台。那我们再怎么衔接方面，一个是人才导入，这个我们公司也引入了百度京东的一些人才来进行一些新零售方面的一些衔接；还有我们在拿地规划，设计商铺的入驻，物业的成存续管理和现金流的管理，我们都有一些在对新科技的一些应用，包括在商场的一些布局，店面的规划，合理租金的扶持政策，广告的推广，大数据就刚才徐总说大数据的一个精准分析，包括商务的一些选择上，我们来打造购物娱乐的一体化，来有效提升一些客流量。它成立创想实验室的目的就是专注于这个探索线下实体店的一种数字化改造，来进行实体店升级的体验。那我们跟新零售门店有一些合作，比如说像这个超级物种，实际上我们给他看一下，他年平均的一个销售额可以达到1.5亿。那么有些百货跟他合作以后，这个很明显的客流量就上升超过一倍。那其他的像一些新零售生态，我们有些合作伙伴，像京东金融，还有一些吸引无人自助的一个智慧终端，包括人体工学的电子竞技，设计花艺，这方面我们都有个性化的一些业态。
运营中的酒店，17年酒店的总收入大概是人民币4.87亿，17家酒店总计房间数大概3739间。这个在中西部有一家，海西有一家，环渤海五家，长三角10家。其中17年我们新开张5家在长三角地区。然后这个酒店方面，我们希望拓展自营品牌，贯彻这个艺术家酒店模式。酒店收入希望在一起的五年的复合增长率达到这个40%，未来三年的酒店开张之后，18年一家，19年两家，到2020年是八家，19年加盟四家。整个我们有两大的商业模式，一个是自创品牌的艺术连锁酒店，还有一个作为宝龙商业地产配套的国际品牌的酒店结合。她整个使命是在酒店艺术，让艺术来融入生活，愿景是成为艺术连锁酒店的一个创始者、领导者，有效探索艺术家酒店模式。
感谢徐总，感谢这个王总。接下来呢我跟各位汇报一下我们的财务。2017年的话，宝龙的确认收入是155.93亿，较2016年的142.96亿，小增了9.1%。其中的话我们物业销售交房确认收入是133.02亿，租费是18亿，其中租金是8.56亿，管理费是9.48亿，然后酒店的话是4.87亿。我们的毛利润是52.25亿，也是比2016年47.78亿小升了9.1，我们的毛利率还是比2016年的话增了一个百分点，到了33.5%。那我们的核心利润是22.66亿，是大增了40.8%，我们的净利润也是到了38.68亿，大升了40.7%。而且我们这个每股盈余的按基本的话就是84分，这个按核心利润是56.7分，这确实也是历史最高水平。那我们再进一步解读一下，占比85%的物业，物业销售交房确认收入的144.7万平方米，金额是133亿，其中商业是44.8万平方米，金额是58.69亿，占比是44%。然后住宅的话是99.9万平方米，金额是74.33亿，占比56%，那也就是我们这几年来又一年的话，我们的住宅超过了商业。所以刚刚徐总也说了，我们的住宅还是有一定的这个增长的空间，而且特别是我们的2014年拿到了在江浙沪三个地方，然后主要还是以住宅为主，所以我们的这一两三年，这两三年我们的发展速度应该会更快一些了。那其中的话我们再看一下，我们如果按照金额来看，我们饼图里面第24页中，这个长三角是60.32亿，占比46，环渤海是40.7亿，占比的31，然后海西的话是20.4亿，占比15.3%，中西部是10.6亿，占比是8%。那如果从我们交房来看的话，这个我们前八名的这个交房项目的话、住宅的话是天津滨海市，第一名的话是交了26.6万平方米是21.63亿元，那安徽阜阳的话是25.8万平方米是15亿，上海临港的4.5万平方是8.6亿，山东这个青岛胶州是6.3万平方米是8.3亿，福建永春是14.5万平方米是7.6亿，江苏镇江的话是10.6万平方米是6.1亿，福建晋江的话是3.7万平方米2.43亿，重庆合川3.15万平方米是1.3亿。然后商业的话我们前八名的话也是有包括上海七宝3.6万平方米是9.85亿，上海青浦的3.17万平方米是6.2亿，天津滨海是2.2万平方米是4.85亿，安徽阜阳的3.38万平方是4.6亿，然后上海的湖滨1.8万平方米是4.5亿，接下来还有杭州。另外我们来看看第25页的话，我们财务状况的话，现金是99.6亿，总资产是达到了954.9亿，就比2016年的790亿上升了163亿，增幅了20%。然后这个净资产也达到了294.7亿，也是这个增量，比去年2016年的增长了30%，这个35.34亿，增幅的话是13.6。同时我们长债、短债也有一些提升。其中长债增加了32.9亿，到了257.8；短债的话是增加了22.2亿，到了97.56，总的债务的话是355.36亿。我们的流动比例的话是1.28，这个总资产负债率小升了1.9个百分点，到了这个69.1，那净现金借贷比大概是86.08，小升了大概十个点，那我们再看看我们的26页，就说这个我们的债务355.36亿的债务，我们做一个简单的分析。第一个饼图我们做一个期限的分析，我们一年内的话是97.56亿，大概占比27.51%，一到两年是93亿占比26，两到五年是140亿，占比是39%，五年以上是24.7，占比7%，从这个期限来看，我们分布还是比较均匀的，没有集中还贷的压力。第二个是我们的结构，开发贷大概60亿，经营性物业贷款大概61个亿，优先票据大概55.7亿，境外的银行大概16.8折合人民币，境内的公司债大概98亿。内保外贷大概19.7亿，信托12.53亿，然后其他还有大概13亿多，这个是我们第二个项目的贷款项目的分析。第三个饼图是我们的境内境外的这个分析，大概境内的话是占比的大概74%占比，263亿，这个境外是92亿，占比大概26%，我们境内境外还是境内的还是比较多，所以说也比较好一点。第三个就是我们的币种来看，我们是美元78亿，大概占比22%，港币是5.3亿占1.5，绝大部分76.52%，人民币271个亿，所以我们受到应该受到外汇的这个汇率变动这个也比较小。那接下来就是我们一张加权平均融资成本的一个图。这个图我们看一下，就是说我们确实到了2016年6.18是新低了，那2017年的话是6.29是小一点，正因为这跟国家的整个市场融资环境相关，那我跟各位汇报到这里，谢谢大家。
1、问：记得在去年中期业绩的时候是香港的这个暴风球的第二天早上，那当时候徐总裁对公司的销售还是比较保守的，但是到了年末的业绩，公司提出这个增长68这个销售目标，我想问管理层对这个背后的是考量是怎么样的？
还有就是因为以前我们这个毛利率是比较高的，原因是我们这个商业的占比是比较重的，那这个未来如果我们把这个销售目标大幅提升的话，那是不是住宅的占比会越来越高？是对这个未来的毛利的影响是怎么样的？
还有就是对于这个负债率，因为现在17年底的负债率提升到86.8，那未来这个负债率是不是会再进一步提升？那管理层对这个负债率有没有一个底线，就是说不会超过什么水平这样。
另外还有个问题，关于这个海口的这个环球一百宝龙城，我看到公司打算在这个18年的销售大概50多万平方，那我看到公司在这个海口的总土地储备大概是185万左右，那我问这个海口的土地储备是不是只有这个宝龙城还是还有其它的？那公司对这个宝龙城权益占比是多少？这是我的问题，谢谢。
答：好多问题，我尽量回答。整个销售这个可能其实也是我最关心的问题。因为我们过去这五年，我们整体逻辑还是稳步经营，精益求精，对整个规模的发展的这个追求的也不会太硬性要去怎么追求。但是我其实我在五年规划的时候，我定了两条线，就是我们要保持在行业的50强内跟商业地产五强内。我理解当你的地产规模跟专业规模在保持一定优势的时候，你的资源就不会离你而去。我们看到的是这两年的一个压力，其实我们每年都在增长，但是每年在销售的排名其实往后。所以我们只能去理解说，你必须要保持在这个行业里面的速度，但是我们不会去要说一定要2000亿或3000亿，我们内部不会这样去理解，我们更大程度上说一定要保持在这个江湖地位。现在银行很简单的，你没有50强，他有一半银行就这么做了，基本上是这种，你简单讲一个单资金的一个角度。所以我的理解这个保守的判断理解，就是对我们还是要保持这两条线，做好一点动力，只是我们对这两年同行的增长速度判断稍微有所失误，比我们想象的来的快一点，这个是一个概念。
对于商业占比少了以后对毛利的影响，客观来讲肯定商业毛利更高一点，但是公司无论是怎么发展，无论是怎么拓展，我们的一个坚守的原则是一定要低土地成本。贵的东西，我们不会拿，所以我们还是很有信心，常年保持30%以上的这个毛利，我们是非常有信心的，这个你放心，我相信能做到也问题不大。对于负债率的理解，我的一个客观逻辑，现在负债率我认为已经也算比较偏高的，比如说去年的报表来讲，我的逻辑是最主要原因是上海少了五六十亿的现金流，这50亿来了，整个销售跟整个负债指标都会变很多。这个没办法，这个也算是小天灾人祸，你也跑不掉。但是从我的理解，公司对负债这个逻辑跟发展的逻辑平衡度的概念都是不去借贵的贷款，控制在合理的融资成本的贷款。有合理的融资和有便宜的土地，我们就去做。如果借不到合理的土的融资跟土地很贵，我们就不会去做，我们能够慢一点。这个没关系的，这个从公司的这个发展思路和策略维度去理解。海口这个整个项目效益是非常高的，我们整体来讲，180万是我们现在在土地储备里面，海南只有一个项目，就把宝龙城这个项目。但是我们其实在二期有跟政府有协议，还有200多万方，但是能不能拿到这个未知数，因为还没通过招拍挂程序走完的，但是如果能拿到这个收益是非常可观的。公司的占比是我们跟我们才合作的公司，我们等于大概二十几是归属到上市公司的股份，49%是原来的土地方餐饮集团，20%多是我们长期的合作的这个伙伴一起来做的，但总的操盘是我们在操盘。
2、问：我的问题是和刚刚有点像，第一，我们提出50%的增长，我们现在有没有盘算过我们的土地储备是足够的，这1400万相对应的总货量是多少？然后去年我们新增的700亿的补货，然后这18年19年能不能形成供应？
然后第二方面就是想听听管理层，大概想多了解一下，比如说海口项目或者是在宁波，我们18年的销售是怎样一个情况或者一个策略？
然后第二就是商业方面，我想大概了解一下，比如说今年的同店销售的增长是多少？然后来支持我们25%的增长，然后最后一个就是我们融资成本有所回升，所以我想大概了解一下，18年这个融资成本是可以控制在哪个范围内。
答：好，谢谢你的问题。这个货量和供应，其实我们1400万方也越来越多在好的城市。我的理解，整个未来三年供应的70%-75%已经足够了，而我们现在从今年的理解，包括我们未来发展的拓展力度还是会加大。拓展力肯定要同步加大，你才能增长那么快。因为你还是有的好卖，有的不好，有的限购，有的不限购等等。所以总体来讲，相对别的公司，比如说今年我们有680亿的货，其实相对我了解到的一个同行，他今年的销售任务的百分之四五十都没拿到地，我们今年任务的百分之85、90已经拿到土地，只有百分之十几是要通过一二季度适当来补充一点。所以整体来讲，我们货还是比较充足的。今年的整个销售的大指标，如果我同事有准确数据等一下补充。我们今年销售大口就是海口、宁波、上海、杭州这四个大的城市是我们的销售大的比重，但我现在讲不出来这个比例有多少。整个商业的增长来讲，我曾经也说过，基本上我们现在的租金增长还是同店增长跟新开增长达到的幅度，都是我们同店基本上能增长10%—15%之间。那差别很大，现在我们看到整个购物中心，良性循环就很好，到恶性循环，压力还是挺大，所以它这个商场之间的差距还是挺大。那我们看到我们现在可能在长三角区域内的商场还是效果更好一点。就在福建、江浙、上海这些效果比较好，在北方的项目相对弱一点，像在山东、天津这些商场，我们相对压力会稍微大一点点，基本状态是这种状态。
融资成本可能还是只能随行就市，我的理解今年的成本肯定是会提高的。如果按整年来理解，如果新增，我估计要接近到7。但加权平均肯定是不用的，原来基数还是存在的，那就看下半年看各种债市。比如国内我们现在批了100亿的债，在手里100亿额度，对我们公司来讲很好，资产也很多，净资产也很大。其实各种渠道与规模都是很大的，只是你愿不愿意去做。其实跟我们财务同事经常来聊，有时候会做前端融资，但其实前段融资成本是比较高的，现在估计基本上接近要接近9左右的这种，如果你去发债7.5就能做了。但有时候你发债也是很尴尬，因为比如说你在国内发了一个债7.5或者7.8，那你等于得罪了国内银行，这有时候是这个心理状态的概率。当然这个更复杂了，这个题目就更复杂。但是相对来讲，我只能表达说，像宝龙的特点就是你比如说我们债券就把100亿放在那里，我们资产就这小百亿的资产空在那里没用，还有境外融资平台，所以相对来讲，资金的压力是在于怎么去掌握这个节奏跟融资成本。
那个整个货值的话，总的土地储备现在的货值应该是在2200亿左右。那如果18年的整个货量的一个分布的话，应该是说去年整个上海被压了一年了，那今年应该说上海的整个的推货量还是占所有地区是最大，应该是占了百分之20左右。那接下来是杭州、宁波各占了12~13%，剩下海口占了11%，其他地区占了剩余的那部分。
商场确实我们也看到，就是说在2017年，这个宝龙的这个三十几个购物中心，同店的增长是超过10%。而且原因刚刚这个我们徐总跟这个黄总说了，就是这个新零售线上线下的融合。因为确实其实几年来的话，就是线上的这些销售猛增之后，也到了天花板的水平了。线上的购物的话，如果毛利率低于50%的话，他们存续的可能性就非常的小。那所以说这种情况下，大家回归到线下去购物、体验，而且我们线下的广场能够提供到大家吃、喝、玩、乐、游、购等八项功能的所有的，所以大家可以在那边购买或交友体验的中心，所以我们在评效，每平方米销售的销售收入、效能效益这个方面的话，这是有所提高的，而且我们在客户体验这方面也是做的比以前更好。而且宝龙这几年来我们追求了几个，一个是叫极致的让这个商家跟消费者的话能够挣到钱，我们是希望说解决商家的痛让它不那么痛，而且我们要让这个消费者他们的爽点更爽一些，所以最近我们极致的服务在宝龙提高到最大、最高的水平。我们总裁一直在我们年会上提出来，我们今年要极致打磨宝龙的商业，所以我们在智慧商业这方面我们也做了很大的努力，所以我相信2018年的话，我们的这个维持在同店增长25%的这个水平，包括租费的话，我觉得是这个可能性是最大的。
3、问：也是关于刚刚零售的问题，其实有一点想继续问一下，线下现在我们能加租的空间，其实在未来还有多少？就是如果能加租的话，是因为每个人的消费能力会增长，还是说就是我们之后在产业上面做一些改进。
然后还有第二个问题，就是说见到未来三年贵公司有很多商场要开业，就是想问一下这些多数是像刚刚的案例一样呢？是在一些还没有人占领的一些区域，然后去做呢？还是说我们会倾向于去一些已经比较成熟的一些社区比别人做得更好。
然后还有第三个，就是说见到是这个租费的收入，未来五年大约25的增长百分点，就是我有见到就是18到19年这个开业的店数，其实是会特别多，是9个这样子，然后我们可不可以理解为就是这一年反而这个租费就会有一个比较大的惊喜？谢谢。
答：谢谢你的问题，首先对于商业地产与零售的一个理解，先下一点，其实我曾经也说过，其实这个行业是真的很难做，而且整个互联网的技术革命，其实对这个行业挑战是很大。但为什么我们坚定这个行业，因为在做这行的人真的很少。其实也就这十个八个人在做了，这个是第一个概念，竞争相对寡头。第二个我们很相信这个大中产、大消费这个消费升级的这两个大的巨大引擎是无限大的。其实在中国你只要在任何一个生意里面市场无比大，你只要在任何一个生意里面做得很好的话，其实还是个大生意。所以我们才会坚持在这个行当里面。但经营还是难的，总的来讲，我我把这个基础面跟大家交流一下。
你刚才讲到那个线下那个加租的情况和未来的情况，我认为这个跟每个个差别会非常大，根本就没法一概而论。但我们现在看到这个行业的整体的感受跟趋势，就是曾经有这个一个微信的报道是这种概念，就是这互联网把传统的购物就打死了，大概的意思。这个但是因为现在同样的现在因为有互联网，又把购物就重新火起来。现在看到了概念就是我们这里我们读懂是跟很多教授在聊天，现在统一的思想就是你只要把原有你的客户的资源，能把它数字化，你把它加到价值能提炼成智能的话，未来这个价值是它是固定的。比如说你一个购物中心，你周边的四十万五十万人，其实他所有的消费行为，如果你能能把它变成你很紧密的数字行为的话，是非常准的。购物中最大的痛苦，就比如说你换商家，你就只能依靠我们像店里面的招商总监对这个商家对消费者的认定和判断。你根本不能很精准的知道这个商家来，一定是我们所有的消费者喜欢，这个失误率是很高的。所以现在商场这两种极端，好的商场替换率也很高，差的商场替换率很大。差的压力很大，差的你肯定要换，要是做不下去了，好的就不断有新的来，你也是换的很很高频。但换的同时有个概念，你从关店到开店，他还有个很长的有三个月、两个月最快也得两个月，这个是行业的特点，都是因为他是必须固有，但是我看到的概念，就是未来的线上线下的结合，我认为是翻天覆地的。我现在做一个很大的一个有点像是论文的课题。就是在研究这块，我个人感觉未来5到8年后，整个智慧商业会出现完全不一样的画面。这个是我对未来的信心。
对于我们的整个区域的发展跟包括那个租金增长，因为这个还是3-5年的规划，所以还是一个相对大概的一个粗线条的规模的一个指标。而且它会有滞后，我们到明年九个商场开业，它其实在后年能反应。所以我觉得也没必要讲的太满，基本上有一个合适的一个数据就就好了。那当然希望有惊喜，如果9个能够准时开业，理论上资金肯定是不止这个数。
我再补充一下，包括他说的就是说租金是否通过加租来提高我们的租金收入。那当然来说因为宝龙的租金相对于万达跟其他的，我们租金还是比较低的。因为我们的租金大概平均的租金大概是50多块钱，万达平均租金是将近90块钱的，所以我们有一个提升的空间。第二个，其实宝龙的话，其实我们现在更多地采用的是这个业务抽成模式，现在商户已经占了百分之大概45以上。那这一块的话，我们通过刚刚说的极致的服务来提高他们的销售额，从而我们也提升了我们租金的收入水平，这个是最重要的来源之一。
4、问：希望大概介绍一下17年现金流的情况。
答：2017年的实际的现金流情况，销售回款是162亿，租金管理费及其它管理的收入是22亿。现金流出方面，工程款70.5亿，土地款99亿，利息19亿，税金17.5亿。IP酒店的运营费用13.5亿，SGA是14.23亿，当年的分红7.6亿。2018年预计的话，整个销售回款270亿，租金管理费及其他收入30亿，工程款方面是105亿。土地款现在只列了去年带过来的未付的土地款21.5亿，实际的土地以实际拿地为主，利息25亿，税金30亿，IP及酒店运营费用15亿，SGA20亿，分红十个亿。
5、问：想问一下，刚有讲到就是有可能会发展REITs，那是考虑在内地还是在香港呢？然后第二个问题是想问一下自己品牌的那些酒店，一般来说那个回报周期一般需要多久？
答：房地产信托这块我们评估过来，我们其实这几年在新加坡这些有谈过，有分析过，其实这个回报要求其实也很高，价值来讲很高，我们更大程度上可能现在还是选择在国内，再根据政策来讲去推动，但是也会一步一步，不会整个包大的资产包来推进，但想法是这种概念。
自营酒店因为现在只是刚刚一个起步，我们也在探索这个酒店加文化这样一个细分市场的这样一个领域，那预计的话，因为现在整个刚刚的第一，所有的三个产品线，包括艺悦、艺悦精选，还有艺珺都是去年刚刚开业，我们会在整个运营的一年之后再做一个进一步的评估。
酒店我补充一下，其实宝龙在我们上市之前，我们自己有两家五星酒店，包括厦门宝龙大酒店是厦门最早的三家五星级酒店之一，其实运营都非常的不错的，我们自己管理能力也不错，那因为什么？因为上市之后我们就请了酒店管理公司，来管理我们目前的九家酒店，其实的话他们也是就是叫来店长，然后就是用它的品牌。那跟我们之前的话也不是说有一个品牌效应，但就因为在管理精细度来说，大家都也差不多。那宝龙这样子，因为特别是文化跟艺术的这个融合，在我们酒店里面，其实我们希望开一个先河，而且通过我们已经开的这个八家自营酒店的情况来看的话。第一，我们除了滨江宝龙的这个酒店是高端以外，其他我们还是以商务型的为主，这几年的话受到这个八项规定，这个限制还是比较少的，所以入住率比较高。另外，我们的酒店的客房数也是在一100-200间以内，所以投资也比较少，所以这种情况下的话相对来说高星级酒店，这个收益率来说回收期会快一些。因为现在也很多就是酒店经营比较困难的一些地方，那他们也希望说引进像类似我们这种模式，因为我们又把这个我们的文化艺术这个融入到酒店去，把自己的一些现在我们学院也大概培养了这个大概四十几个画家在创作，放在我们酒店去扫码来卖。这个我认为也是比较好的，而且每个月成交的金额也在逐步的提高中。所以这块从这几个方面来看，我们是就是说自营酒店有像更大的扩展的可能性，因为其实集团也在不断的探索这个布局，是不是我们从2012年开始接这个单子，或者是我们从2019、2020年开始接，这个我们还在努力研讨中，但是肯定会这逐步推开，谢谢。
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