本报记者 周雪松
现在越来越普遍的城市更新，为我们提供了一个观察房地产发展趋势的窗口。由于城市摊大饼式的扩张开发难以持续，城市更新是城市可持续发展的必然选择。不过，通常情况下，除非是失败的案例，城市更新会使得重置房地产成本越来越高，房租会进一步上涨。而中国越来越多的旧城改造，也见证了房价节节攀升。这种趋势还将延续下去。
戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛在接受中国经济时报记者采访时说，从北京盈科中心的改造案例来看，它有6万平方米左右的零售空间，改成了4万平方米的写字楼和2万平方米的配套商业。最后的结果让整个6万平方米的租金收入大概提高了3倍左右。
王盛说，现在北京的租金回报率非常低，甲级写字楼租金回报率大概在4%以下，大概3%左右。在他看来，北京盈科中心的价值提高了3倍到4倍，改造是成功的。
“当然每一次我们前期做投资，都会做一个测算，放多少钱，改多少东西，租金能够提高多少。我假如想卖的话，价值会提高多少，都会做一个粗算。到现在为止，这些投入远远低于回报，时间也抓对了，最近在市场上看到的一些酒店也改成写字楼或者是商场变成写字楼的项目，回报率是相当高的。”王盛说。
这或许是目前城市更新越来越受到业界追捧的原因。什么是城市更新？它是指建成区空间的形态和功能进行可持续改善的建设活动。近年来，随着中国城市化的发展，新开发活动主要是在城市外围进行且有放缓的趋势，而老城区的城市更新越来越受到关注。
从资产管理的专业视角来看，城市更新有四大类型：区域更新、厂房改造、老楼升级、工业用地转型。城市更新的主要目的是提升城市的竞争力和活力，它有外在的更新和内在的诉求。外在的诉求包括：功能调整、形态更新、品质重塑。内在的诉求有：科技智能、环保节能、以人为本、增值可持续。
戴德梁行北中国区资产管理主管黄庆祥解读了城市更新的价值模式和投资机遇，黄庆祥说，中国房地产市场正从增量市场过渡到存量市场，在增量市场，更多的是土地的重建，往存量房地产市场转变，就是从整体改造到局部升级到运营升级。在不同的阶段，主要是围绕三点，即功能改造、结构改造和用途改造来进行。
黄庆祥说，新形势下的城市更新不仅是旧建筑旧设备的翻新、城市建设的技术手段、房地产开发导向的经济行为，它还具有深刻的社会和人文内涵。其方式大致可分为三类：综合整治类、功能改变类及拆除重建类。无论是哪种形式，都与资产管理息息相关，因为资产管理是一个从重新设计优化和再定位开始到资产的重新投入市场并实现资产增值和投资回报最大化的全生命周期的过程。简而言之，资产管理在城市更新进程中的每一项工作都是围绕着资产优化和升值。
黄庆祥介绍说，以上海新茂大厦为例，在更新中以租户组合优化来提升资产的出租率，其出租率从70%提高到95%。租金从10元每天/平方米提升到了14元每天/平方米。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“中国持续发展的城镇化进程仍将为房地产行业的发展提供支撑，城市更新将继续成为一线城市和热点二线城市的发展主题，北京等一线城市将为投资者迎来更多机会。”
