2018年3月27日，佳兆业2017年业绩发布会在香港举行。
管理层：
2017年的回顾会归纳为三大亮点：一是主营地产业务保持快速发展；二是深化大湾区市场布局；三是多元业务形成可持续竞争力。
2018年的展望也会概括为三大策略：一是做强做精房地产主业；二是完成大湾区全布局；三是发挥多元化优势抢占市场先机。下面我们逐一展开。
2017年的营运三大亮点，第一是主营地产业务保持快速发展。集团年初销售目标是400亿，去年11月我们又根据销售情况调整10%，全年最终取得450亿的销售业绩，完成年度目标的112%，创历史新高。物业销售确认收入较2016年也就是上一年度有近90%的增长，反映集团核心业务全面恢复且快速增长。
集团积极把握国家大湾区战略带来的历史性机遇，加快布局大湾区市场。年内通过多元化渠道补充土地储备，截至去年年底，大湾区土地储备占总土地储备达60%。大湾区旧改储备占全部旧改储备达98%，旧改储备的项目面积较2016年面积增长近1倍，达到了2400万平方米。
集团前瞻性选择国家政策支持且前景良好的新科技产业、大健康产业进行布局，增强自身综合营运能力，为新形势下可持续发展坚定坚实基础。
主营业务。2017年集团主营地产业务持续保持快速增长，合约创历史新高，达到450亿元，较2016年有50%的增幅，合约销售面积约280万平方米，均价每平方米达到16000元，合约销售面积和均价同比增长均超过20%。
确认收入方面，确认收入均价年增长55%，每平方米14000元，确认收入的面积增长20%，达到224万平方米。由于确认了更多的一线和二线重点城市高毛利项目，所以我们的确认金额较去年有86%的增长，达到312亿。
从合约销售的分布来看，去年集团加快推出大湾区的项目，该区域销售成为2017年合约销售的主力，年内销售金额贡献率达56%，在大湾区过半，另外还有21%来自长三角。按照城市划分，深圳、上海、广州贡献率超过了总的贡献率的一半，其中特别是深圳佳兆业城市广场、深圳前海广场、广州佳兆业城市广场等项目的表现比较特殊。另外重点二线城市贡献率达到44%，主要是南京、杭州、贵州、长沙。
确认收入方面，2017年入账的项目中，大湾区的项目占比达52%。按入账城市划分，一线城市44%，二线城市52%。
第二个是关于土地资源，佳兆业土地资源储备分为两个部分：一个是土地储备、一个是旧改储备。
在土地储备方面，截至2017年公司在全国共有2200万平方米的建筑面积的土地储备，其中85%在一线或者重点二线城市。2017年集团于全国新增土地储备面积是314万平方米，新进的城市包括广东的中山、浙江的嘉兴、绍兴和河南郑州，进一步深化了大湾区、长三角及环北京地区的战略部署。大湾区土地储备是1300万平方米的建筑面积，占整个2200平方米的建筑面积的58%。整个大湾区的土地货值超过3000亿元，其中深圳超过50%，广州、惠州各占20%。这是土地储备。
在旧改储备方面，集团在原有的深圳、广州、上海、珠海储备的基础上，在全国范围内进行了快速的全面的旧改经验的输出。2017年集团新进入中山、惠州、东莞、佛山的旧改市场，截至2017年底，集团共拥有占地面积约2400万平方米的旧改储备，其中深圳是890万平方米，占34%；广州是576万平方米，占24%。
这里做一个区分，刚才前面说的2200万的土地储备是占地面积，大湾区的1300万土地也是占地面积，是包括在2200万里面的。后面说2400万的旧改是占地面积，占地面积我们按照容积率4粗略估计，公司自有储备的旧改建筑面积应该是5000万平方米，主要是广州、深圳、珠海、中山。这个粗略估计的货值有1.5万亿，这些预计将成为我们集团业绩发展腾飞做出巨大贡献。
第三个亮点是多元化业务形成可持续发展的竞争力。面对国家经济结构调整，集团积极探索在新经济下的发展机遇。集团积极布局国家政策支持且发展前景良好的新科技、大健康、文体、旅游等产业领域，以强化自身定位进行转型挑战的能力。年内集团以1.1亿美元的代价向主要股东收购从事科技产业的南太地产17.7%的权益。截至目前集团持有南太地产的股权已经达到25%的股权。该公司在深圳市宝安区拥有云创城、云创谷三幅工业用地，未来会开发成科技产业园区，此次投资为佳兆业集团在科技产业领域的发展提供良好的机遇。
此外，我们以人民币17.6亿元的代价，收购从事互联网营销的明家联合控股股东的21.25%的股份，该公司专注于移动营销业务，其营销能力、经营规模在业内已经有非常好的口碑，未来公司将会以互联网营销保留为入口，横向整合佳兆业现有的业务板块，进一步发挥它的潜能。
同时集团加大在大健康领域的布局，年内集团取得美加医学的控制权，进一步持股至41.24%。此外，集团以人民币约21.87亿元之代价，收购主要从事血液制品生产及销售的振兴生化18.57%股权。该公司乃市场上为数不多的具有血制品生产许可的A股公司。本次收购将作为佳兆业进入生物制药领域的切入点。
多元化布局优化了佳兆业的资产结构，提升了综合运营能力和抗风险能力，更好地为房地产主业服务。
2018年的发展策略：
第一，集团继续做强做精房地产主业，并在保障利润的前提下合理追求规模扩张。第二，继续积极布局核心一二线城市及其周边城市，尤其是大湾区，完成大湾区市场全布局。第三，集团积极响应国家号召，充分发挥自身的竞争优势，积极布局特色小镇和租赁市场，抢占发展先机。
从目前整个市场来看，广西房地产市场调控政策继续，中央及各地政府关于房地产机制的落实，租售并举将成为住房市场的主要结构。预计2018年的一线和重点二线城市还是有增长机会，为此集团将根据市场情况变化，灵活调整销售策略，择机安排项目入市销售，加快项目去化和现金回笼。
佳兆业集团2018年可售资源约840万平方米，货值约1270亿元，为此，集团今年的销售目标定为人民币700亿元，较2017年有56%的增长。二是完成大湾区的布局，保持集团在大湾区的先行优势，在大湾区内九个城市中佳兆业目前深耕的城市有深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海。
城市更新方面，集团一方面积极推进现有的旧改项目，比如在过去一年里深圳地区的旧改项目中佳兆业的未来城已经开始预售，目前销售情况良好，这些旧改项目为集团收入贡献奠定了基础。一方面集团会加快旧改项目的价值释放，迎接旧改项目的收获期。
此外，公司在广州白云区的旧改项目有望上半年完成手续，项目可售面积是50万平方米。
第三个发挥多元化优势抢占市场。受益于集团的新科技、大健康、文体旅游拥有的资源，集团以因地制宜、产业见证为指导思想，形成了科技智慧小镇、健康桃源小镇、文体活力小镇以及旅游特色小镇四大产品线，全国22个城市签署了30份战略合作协议。未来根据自身发展的需要选择性的落地和签约特色小镇项目，探索最适合当地产业发展的经营模式。同时，集团将重点关注全国五大核心城市群和一带一路沿线核心城市，寻找当地交通良好、具有良好特色产业基础等生态旅游资源的项目，这些项目以产业、旅游、居住、商业四轮驱动，为集团创新城市营运模式奠定基础。
租赁市场方面，集团积极响应国家号召，坚持房子是用来住的，不是用来炒的理念，大力拓展长租公寓项目，服务居住功能。集团今年计划在深圳、上海、成都、惠州等地推出长租公寓，深挖房地产存量，为城市新青年、新阶层提供综合优质的空间以及服务。我们的目标是重点拓展一线城市的核心物业，舒缓一线城市的居住压力，打造行业品质标杆，快速形成规模，通过升级佳兆业的自持物业以及盘活市场的存量物业，实现价值再造，服务提升。
2017年的财务表现。首先，关于盈利情况，2017年本集团的95%的收入来自于物业销售，销售收入由2016年178亿增长到2017年的328亿，增长84%。第二，公司的毛利润由2016年的23亿增加到2017年的89亿，同比增长286%，毛利润率由2016年的13%增加到2017年的27%，增长14%。销售收入和毛利润率双双增长有三方面原因：第一，一二线城市结转收入有所增加，结转收入会增长较快；第二，结转面积由2016年的187万平方米，增加到2017年的224万平方米，增长220%。节结转均价由2016年9000元增长至2017年的14000元，增幅55%。以上三个因素造成我们销售收入和毛利润双双增长。
公司的净利润由连续三年亏损，2016年的亏损3.5亿提升至2017年的盈利30.4亿元。公司的EBITDA由2016年的16亿升至2017年的110亿，同比增长588%。公司的核心净利润也由2016年的净亏损42亿提升至2017年的净盈利24亿，公司的利息保障倍数由2016年的0.24倍上升到2017年的1.4倍。所以董事会建议宣布派发2017年期末股息，建议每股派发港币0.118元。
再看一下资产负债情况，资产总值由2016年的1658亿增长到2017年的2134亿，同比增长29%。主要原因是集团拥有发展中的物业、持作销售的已落成的物业和手头的现金三大因素导致。2017年的杠杆比率和2016年的杠杆比率维持大约相当。
再看关于资本结构与期限，截止2017年的12月31日，本集团有息借款余额为1111亿，其中约20%在一年内需偿还，其余的80%的偿还期限是2到5年。
负债结构、负债期限保持平稳。2016年贷款的平均期限为三年，2017年末贷款期限为3.3年，2017年集团的加权平均融资成本是8.27%，整体而言，2017年的财务状况较2016年更加稳健。
1、问：有三个问题想请教一下，第一个是在我们2018年的可售资源里面有多少是来自旧改的项目，然后以前有主席有提过说预计未来可能每年有200万平的旧改项目可以纳入土储，那目前来看的话，是不是还是这样子的一个预期？
第二个问题是想问一下现在我们净利也实现了30亿的水平，那公司有没有降负债的一个目标和一个指标？
第三个问题是想问一下我们2018年的现金流的一个预测，主要是买地，然后那个建安还有各项税费等等，总共是三个问题，谢谢。
答：旧改主要是深圳这一块。我们深圳在2018来讲可售资源大概是250亿，大部分都是旧改来的。那么这是回答第一个问题。那么第二个问题就是你说这个负债比例，这个我估计我们还是要维系这个水平。但是单从数据来看，我们的负债比例相对是高的，我们的总负债是110亿。但是我们很多的项目都是通过旧改，不是通过公开市场来讲的。所以从我的概念来讲，因为会计准则的缘故，假如你按我们深圳300万土地储备，大部分都是从这个旧改来的。
现金流的预测，预算你的现金流。关于现金流预测，我们做了一个推算，开始的介绍我们今年的销售目标是700亿，所以我们大致地估计的销售收入，今年入账的现金流是525亿左右，加上其他产业的25亿左右的收入，总共是550亿流入，流出税费大概是70亿利息可能说八个点多的成本，所以我们运营的净现金流应该是130亿到140亿之间，投资性的土地支出整个的现金流出，我们是按照700亿的规划去做了450亿左右的一个投资支出，融资现金流预计今年的还本付息的总金额是220亿，流入了是500亿左右，所以整体来说，我们的净的现金流是一个正数，大概20亿左右。预计到2018年，我们也会保持一个较高的现金流量，大概200亿左右。我补充下，刚才提的负债率问题，现在这个旧改项目，按照会计准则，是按照这个历史成本入账的，随着我们旧改项目的推出，我们价值实现和价值回归，这个负债率有一定程度的下降，谢谢！
刚才提到补充一下，刚才提到每年提供200万的这个旧改的面积来开发，我想今年应该是略有增加。预计我们今年在深圳，应该一共两百万平方米以上面积来开发，因为我们旧改的数量在增加，那我们也希望未来的旧改方面提供更多的土地给我们地产来开发。
2、问：第一个是今年的净利润率看到是7.5%，这里可能涉及一些错配的因素，我想了解一下就是公司的18年的那个700亿的销售净利润率，内部的一个管理指标有一个什么样的指引？
第二个问题就是有关这个700亿销售，这里面是权益大概是有什么比例？而且另外一个就是说公司对接下来的两三年有没有一个销售规模的一个展望。
然后第三个问题就是有关18年的去化率，看到是刚才提到的货值是1270亿，就算一下大概是55%，那我想了解一下17年大概去化率是多少？
答：考虑这个毛利率大概在27%左右，和深圳那些旧改比，我们的毛利率算是高的，超过50%以上，总体来讲，我们按700亿来讲的话，毛利率维持在25到30%左右，这个是回答你第一个问题，第二个就是我们规模700亿来讲，这个我们未来两三年，就是增长我们是按我们中间，你看2015年大概230亿，16年有所下降，17年是到400是多亿那个水平，今年我们因为扩期缘故就可以达到这700亿，我估计未来目三年来讲，是1000亿销售目标，17年去化率和18年都是维持在55%左右。
3、问：第一个就是我们看到佳兆业今天做了很多元化的布局，但是就是投资好像看不懂就是我们这个布局的各个方向和目的，或者以后的战略安排是什么，可不可以就是郭老板给我们讲一讲这块的想法，因为好多地产做多元化，其实大家都不是很看懂，这是一个，另外就是我们看到深圳，其实慢慢的我们深圳可售资源也出来了，但深圳现在整个市场上就是旧改的这个竞争对手越来越多，我们看到像恒大像这种传统的本地这些房企都比较强，您对这个深圳本地的这个就是旧改市场和未来我们在深圳这块的一个规模是怎么样想法，包括往后展望几年，因为今年可能就是200多亿的这个可售资源，那么19年或者20年深圳的可售资源大概是个什么样的情况？可以给大家展望一下。
再一个就是说我们看就是之前高管有在争执过，我不知道说现在就是我们佳兆业整个股价的一个想法，会不会后面还有一种增持的计划？
还有一个问题，就是说我们看这个股东里面，就是因为历史的原因，有像生命，哪有像这些保险公司的股权，但是因为大家知道生命现在可能也对我们整个发展没有什么协同的一个作用，不知道就是我们这一块未来会有一个什么样对整个公司发展更好的一个安排？
答：我们最主要的强化是我们的主业，特别是在城市更新这一块，因为城市更新一个项目批下来，比如说是占地50万平方米，里头有不同的业态，有科技，有医疗，有教育。因为你不做，还有别人来做。
第二我们进驻的这两个业态，我们进入了一个是民间科技，这个业态对我们的地产互补性，科技产业科技小镇互补性非常的强，围绕着这个事情，我们是收购成熟的公司团队来发展的，我们和别的这个公司可能不一样，就是我们收购一个平台，投资代理团队，代理业务，那我们来针对他的业务规划，我们重新调整来增强竞争力，这是我一家科技未来的这个科技产业人员能够为地产的互补性。那关于这个血液制品方面。我们也入股了一家血液制品，主要是生物类，这个血液制品行业是受国家保护和限制，它拥有很多的牌照，同时它业务利润率是非常特别是高，特别是毛利率非常的高，所以我们希望从这个健康领域，生物领域我们会适度投资。
我们的主业还是地产，那我们会拿总资产的5%对别的业态、对我们多元开发做一个互补，增强我们的核心竞争力。主要是看看我们拿土地的模式和发展模式的架构这一块能够形成互补。那关于这个深圳的旧改，其实您讲的这句话很好，我们也欢迎旧改，我们欢迎竞争，因为竞争我们是有相当强的优势的，这个旧改我们做的在中国来说，我们是做的最早的一家公司之一。以前深圳没有旧改的时候，我们一直在做旧改，那证明是我们之前的这个还是运气很不错，这个现在都进来强。很多进来做。无形当中把那个纪委宣布这个价格也要高。现在在深圳纪委要拿一个旧改项目没那么容易，因为基本上都已经是都有主了。深圳未来当中也没有这个村里这个概念了，再过十年可能这个村都没有。所以我们很荣幸，非常有这个能力来发展这个旧改的竞争，特别是我们的人才培养这一块，我们是有系统性的。那可以这样说。我们这里旧改人才等于是将要变成一个学校，这个在深圳所有的旧改，有很多的人才都是在我们这里出去的，所以我们这个旧改方面，这个政策的把握和这个发展具备相当强的竞争力。
那关于生命，当时的这个买了我们的股票还是看好我的。虽然他现在还是永远持有我们，这个因为也没听到他有什么变化，我们欢迎所有的股东，也可以欢迎所有的投资者，对佳兆业看好的，应该来投资我们佳兆业。
4、问：想问一下管理层，我们今年看到那个旧改的面积增长的非常快，想问一下未来这个面积是不像我们现在看到这个速度会达到更多的项目；
第二个是我们在深圳以外的那个旧改项目能不能像刚刚你们说的有毛利润率50%这么高；
然后还有最后一个问题，就是我们一直没搞清楚，那个旧改土地是怎么算进那个土地成本的？因为最后要交很多土增税，如果我们土地2000块钱，然后卖5万块钱，到最后究竟是怎么算的，因为我们一直没搞清楚跟政府旧改方面的问题，谢谢！
答：其实旧改我们今年预计广州、深圳、上海可以提供80万平方米的占地面积，占地面积在这个给到地产来开发。那当然你这个毛利率最高也是深圳，因为我们深圳地方小，资源非常稀缺，那别的地方也没什么高的毛利润率呢？我想应该不会太高，没有深圳这么高。那关于旧改，每个城市的政策都不一样。比如说深圳和广州的政策差别很大，各有各的特色，但是赚钱赚得多交税，对我们国家是个好事。这个应该的，我们都在深圳交税，特别在龙岗。民营企业来说，在龙岗区，深圳龙岗企业的这个，华为以后就回到我们的。所以我们的民营企业来说，我们是交税交了很多。所以我们希望是合规合法，能够为深圳的发展为我们国家发展做多做一些努力，谢谢。
5、问：管理层好，我想问一下，就是我们18年不是有450亿的资金用于投资吗？我想知道就是我们在投资这一块有怎样的规划？比如说用什么样的方式来投资，会不会考虑一些更多的收并购？这些钱里面是不是不包括要拿一些旧改的项目？新的项目？
然后第二个，就是现在整个房地产行业也都处于去杠杆的氛围下，我们公司有没有一些就是财务的红线，负债率红线，未来的融资有怎样的规划？谢谢。
答：那个450亿的投资里面，我们今年大概有120亿左右是投到旧改里面。其他就是300亿在市场中购地，其他就是通过这个并购方向。我们对财务风险是非常关注的，所以你看见我们今年的债务里面大概只有20%是一年到期的，大概是210亿左右，那么其中只有十个亿是海外到期的。所以暂时来讲，从这个现金流的角度来还是非常有把握的。还有一个问题是关于未来的融资计划。
应该是这样说，刚才说我跟你分享这个现金流的情况，我们今年是没有一个特别急切的需求到市场里面筹钱，因为国内的钱一般来讲都是一些开发贷款来，那么我们主要是看市场的情况，但是没有压力到市场融资。因为我们海外这一块，今年到期的只有10亿左右。
6、问：管理层，你们好，我想问一下你们没有并表的债务有多少？因为看到今年公司也是增加了挺多那个联营企业的这个投资，谢谢。
答：关于这个问题，联营企业的投资的债务目前我们没有去统计，但是刚刚我已经分析了，我们本集团有息的负债是110亿，只有20%是今年到期的，另外80%是2-5年到期的。最核心的问题就是从公司的角度来讲，我们是没有任何的担保，这个对我们来讲只是一个股权的投资，所以我们没有做一个统计，所以没有这个必要去并表这个问题。
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