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（一）
历史注定，环京楼市将会成为“一把戒尺”。
对那些坚信国内楼市不会暴跌的嘴硬人士，环京的惨况可以一剑封喉。
这么理解，也许没错。
但有可能忽略了一个很重要的前提，环京楼市、特别是北三县并不一般。它们是特定时期、特别政策之下的特殊市场，明显不符合样本的特质。
从“3.17”以来，京沪深成了调控严防死守的城市，但同样是不让涨，你看到环沪和环深有城市或地区沦落得像北三县那样吗？
在上图中，你能找出哪个地区在暴跌吗？肯定是没有对吧。
事实是，环沪和环深的房价都非常稳定。像环深的东莞、惠州、佛山等地，房价涨幅都高于深圳；环沪的昆山，地位等同于环京的燕郊，在过去一年里房价还实现了微涨。
环京特别是北三县遭遇今天，其实和首都功能调整和产业疏解，也就是和重大战略密切相关。一个崛起的大国首都，不带开玩笑的。
在这个背景下，北京任何关系到城市格局和居住的举措，都必须要服从总方向。这其中，一个新住房理念的提出非常值得关注，那就是职住平衡。
不管要实现这一点有多理想化，但将人捆绑在特定的区域，减少城区之间人口流动性，就是首都未来的愿景之一。
时下的共有产权房很红火吧，但它们全属于特定区域的人口，如果社保或户籍不在当地，就算是北京人也没资格申请。
对于执行职住结合精神，北京市现在就做到了这么强。
而环京一直都承担着北京产业和人口大疏解的重担，它们不可能游离在指导原则之外。
疏解出去的人去哪儿？怎么住？这都需要提前进行政策铺垫。如果人口还没疏解出去，周边房价都已经直追城里了，那还有什么动力迁移？
关于这一点，去年11月，鹰觅君拿出了当年考研时吃奶的劲儿，调阅了大量资料，写了一篇叫《一线｜燕郊房价暴跌，救赎之路只剩这一条，他们正在做》的雄文，详细阐述了调控的起因，以及北三县特别是燕郊的未来走向，当时各大门户网站也都转载了这篇文章，有兴趣的可以戳开阅读。
事实证明，到现在北京产业疏解还在有条不紊地向周边转移，特别是北京市政府东迁通州副中心计划，已经在去年底开始启动，北三县调控压根就没有松动的意思。
去年，不断有权威跑出来预测，环京或北三县楼市调控将在今年彻底松绑，有的甚至还指出了“两会”后的节点。显然，这些全都是没根本领会上层精神的结果。
（二）
调控依然从紧的趋势不变，但环京还是出现了一些新现象。
开年以后，环京楼市突然躁动起来。有的开发商们为了腾挪资金，掀起了打折促销刺激无资质客户购买行为，包括实行草签(不签正式合同)、低价折扣、全款和全款分期等等手段。
再加上有一个吃瓜开发商放言——燕郊房价今年都有可能下跌到单价15000元。
然后，全国吃瓜群众都耸动了——北京楼市玩完了，环京更玩完了。北京楼市暴跌的故事，一直都是意淫多年而难见的事实，这一天终于来到了。
关于房价走势的阶段性细节，鹰觅君虽然是证券分析师出身，但从来不算命，不管是15000还是30000，都是大趋势之下的随机性配对结果，能搞明白这个的只有上帝一个人。
鹰觅君想说的是，关于环京这一轮眼花缭乱的现象，不乏有开发商的焦虑、心机和投资者的贪婪，其实整个市场还有一些明显诡异的事情，值得好好玩味和研判。
一、无资质三年后网签并不主流。
最近流传的环京特别是北三县项目打折促销，听上去完全是一幅买方市场的架势，连鹰觅君都心动了，差点脑子一热去抄底，幸亏核实了一下状况。
鹰觅君连着打了一圈北三县楼盘电话。在价格方面，从售楼处给到的信息要比电商渠道标得要低，有的还低很多，这说明市场确实在往下走。
像香河的某个楼盘，在安居客上标的价格是21000元/平米，但从售楼处了解的信息只有16000元/平米左右。
但在无资格购房方面，有的上来就问有没有当地户籍或社保，如果没有就直接表示不能卖，态度很强势，这大大出乎鹰觅君意料；而有的，对三年后网签的话术并不熟悉，有个别的甚至还说要向上级领导请示；只有极少数楼盘表达了全款可以优惠、三年缴足手续后再办网签的承诺。
这说明了一个问题。对于外地无资质客户，各个开发商的态度是不同的，大部分仍然重视操作的合规性，远没有到整体性挑战政策底线的程度。
同时还发现了一个现象，越是大品牌开发商态度越强势。有个去年跃进到前TOP5的开发商，在永清开发的新盘售楼处竟然连电话都无人接听。
看来，那些放出全款打折促销风的，应该只是个别资金链脆弱的开发商，但这并不主流，更未形成区域大气候。这年月，媒体作恶很廉价。
二、当地政府态度很暧昧。
对于环京出现的无资质全款买房三年网签的行为，有媒体采访了廊坊房管局。结果是，官方打出了一幅莫名其妙的太极图。
官方原话是，“由于河北三年社保政策刚出台不到一年，相关配套政策和处罚措施还在制定完善中，所以监管部门对于全款分期交易目前还没有执法依据。”
意思是说，我们已经知道市场上出现了这种行为，但也不能直接判定为违规。
既然这样，那就想买就买呗。
但是，官方又说了：“对于外地人全款分期房交易行为，监管部门虽然暂时无法制止，但相关制裁措施一旦出台后，类似的交易就有可能成为违法违规交易，到时候购房者面临钱房两空的可能。”
这就麻烦了，如果这样购房的话，一旦裁定违规，合同在后面就有可能面临无效的风险。
既不直接说禁止，又不说不禁止，官方的态度为何这般暧昧呢？
其实，这很容易理解。作为当地政府，当然希望更多人来买房，不愿意看着房价眼睁睁往下降，一方面是土地出让金会减少，另一方面每个地方官员也和房价的利益直接挂钩，谁家愿意看着自己的房子一天天缩水呢？
但是，如果任其发展，房价再度失去控制，这个责任谁也担负不起。这从另一个角度也证明了，北三县和北京一样，全都担负着很大的调控压力。
三、事实是其他环京区域很稳定。
大家都知道自去年调控以后，北三县尤其是燕郊跌得最惨。燕郊的房价走势非常难看，看下图：
数据来源：吉屋网
但其他环京地区并非如此，先来看张家口，房价竟然在调控后还上冲过一段时间：
数据来源
数据来源：吉屋网
再看涞水，也说得上平稳：
数据来源：吉屋网
都是环京地区，为什么会不一样？答案很简单，因为这两个地方限购政策非常松，基本上只要想买就一定会买到，这和廊坊或北三县死卡三年社保相比有着根本的不同。
但同样是环京，为什么调控政策有的可以松，而有的必须紧？
还是之前说的，战略地位不一样。从最近的变化规律看，越具有地位战略就越会让“冻房”先行，就是第一步把当地楼市冻住再说，通州如此，雄安如此，后面紧跟的北三县还是如此。这些地方无疑都是首都实现新功能转变的要塞，是战略性锁楼。
那么，对于其他放任自由行的环京地区，那就随你怎么去想了，最关键的还是要匹配自己的需求。
比如，有的北京小中产买不起城区的别墅，其实完全可以买一套低总价的环京别墅作为第二居所。至于想短期投资赚大钱，这些地区暂时还是不要考虑了。
（三）
之前也提到了，但凡具有战略地位的地区，政府基本都采取了迅速冷冻市场的措施，来为产业腾挪预留空间。
这也从另一个角度验证了——廊坊和北三县地区以后必有大戏。
在鹰觅君看来，北京副中心将是未来带动北三县或廊坊地区楼市最核心的动力。以这届政府执行力，市政府东迁必定会带走大量产业和人口，未来人口置换和定居需求将会为当地和周边带来巨大机会。
其实，这也是很多人都能看得到的机会。过去有位粉丝问过我，现在让人在燕郊代缴社保或纳税，攒够三年再买房，不知是否可行？
这主要就看代缴主体的资质如何了。这其中最大风险是，代缴公司资格不被房管部门承认，比如拿公司实际运营、利润指标和企业纳税等等来考核，如果通不过审核，三年缴费自然就会付水东流。
目前购买北三县的房子，不可测的因素的确很多。这也符合一般投资定律——任何看得见的利益，都需要跳脚去搏。
