综述
本报记者 王松才
随着中国社会经济发展进入新时代，中国房地产市场发展也进入了新阶段，住房需求和市场发生了非常大的阶段性变化，同时经济发展环境和格局也在发生重大的变化，特别是城市群的发展。中国城市化已经进入到以大城市群为核心的阶段，这对住房市场的发展和改革会有怎样的影响，对于未来的住房需求会产生什么样的推动作用，会带来哪些挑战？
对于上述问题，3月24日由国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2018经济峰会在北京钓鱼台国宾馆举行，在当天下午举行的主题为“城市群与房地产市场新方位”的分组会上，与会嘉宾进行了热烈讨论。
城镇化依然是经济建设的重要动力
“中国的城镇化进程现在进展非常快，已成为全球一道独特的风景，为中国经济强劲增长作出了非常重要的贡献。党的十九大在现代化经济体系建设的宏伟蓝图中，强调了高质量发展的要求。在中国现代化经济体系建设当中，城镇化依然是重要的动力。同时，伴随着经济发展方式的转变，城市发展面临着发展方式转变的现实迫切问题。”中国建设银行行长王祖继在发言中表示，国家新兴城镇化明确了城市群是主体形态，从经济学角度来看，城市群最主要的特点和优势是基于不同城市的资源禀赋，实现专业化分工协作和功能互补，消除单一城市的规模差异。
王祖继认为，城市圈群的协同和聚合效应并不会自然产生，其前提就是要城市土地、资源劳动力、资本、技术要素等有效流动，实现优化配置。要素的自由流动是城市群形成和繁荣的深层次基础和必要条件。
他表示，影响要素流动的因素很多，比如说城市吸纳承载能力、地理位置、政策壁垒等。这其中房地产对要素的吸纳承载起着基础性和关键性作用。无论生产经营、商务活动还是生活起居都离不开房地产，都需要宜业宜居的活动，尤其是房地产是有能动性的要素，是直观的标志。因此城市群的兴起为房地产发展打开了新的空间，同时又在需求分层、结构分化、品质升级等方面对房地产供给提出了新的要求。
绿地集团董事长兼总裁张玉良同样认为，中国城市化发展的新阶段就是城市群的发展，这是一个大趋势。城市文明是人类社会文明的一个重要表现，而城市化发展到一定阶段后，继续发展的重要形式就是再城市化，再城市化的重要特征就是城市群的发展。
“在中国的新兴城镇化过程中，城市群发展中核心城市的地位非常重要。例如长三角城市群中，上海占了重要的地位。最近中央非常明确地提出，大湾区城市化，大家都很关注深圳的竞争力。在内地的城市群也同样，比如说在西安地区、中原地区等都在形成若干个城市群，国家也提出了国家中心城市和全球中心城市的战略布局，我认为，这是符合我们的发展规律的。”张玉良说，值得注意的是，这些城市群发展中都是以市场为前提，是市场配置资源在起作用，这跟过去的计划经济大不相同。
张玉良认为，在城市群发展过程中，核心大城市跟周边城市的互补性非常强。有的是资源，有的是开放制度，也有的是靠特色形成了城市群，这对中国来讲也形成了全球的竞争力，应坚定按市场化原则做下去。
链家集团董事长左晖在发言中表示，中国正走向一个从城市化到城市圈的非常明显的发展态势。预计未来在中国从7亿的城市人口到10亿的城市人口发展过程中，可能会有20个左右的超大城市圈会产生，会汇聚6亿的城市人口。当然城市圈的发展过程中也存在各种各样的问题，比如房价上涨、交通拥堵、效率降低等，但更高的城市密度往往意味着更小的环境压力。高密度本身并不意味着必然的高房价，也不意味着必然的交通拥堵。现在看来，城市在全世界的发展轨迹是先集中再分散，然后再次集中。中国的城市也会发生这样的变化。
房地产发展方式必须转变
对于城市群发展新阶段的新要求，王祖继认为，目前我国房地产市场发展还不能完全适应新兴城镇化特别是城市群发展的要求，尤其是对要素流动吸纳承载不足，已经成为社会痛点。其中特别值得关注的是在大量房屋长期闲置的同时，有很多新进城的居民，也就是新市民、新毕业大学生还住不上房子，新引入专业人才住不上满意的房子等情况。产生这些问题的根源在于供给侧，包括供给不合理，房价过高，房子更多的是投资功能，弱化了对生活生产的承载。因此城市发展方式转变必然要求房地产的发展方式作出新的转变。
“回归到房子是用来住的这样一个本原，要实现这样一个目标，需要引领理念的转变，调整相应政策，发挥金融更大的作用。”王祖继表示，金融银行业需要更加主动作为，一方面继续严把信贷投放，调整信贷结构，遏制投机炒作。大力支持真实居住需求；另一方面房地产金融创新不能围着传统信贷转，要把着力点转向针对房地产需求失衡提供综合解决方案。借助于金融力量激活市场要素，引导资源有效供给，解决社会痛点。
“房地产是国民经济与社会的重要组成部分和重要载体。从经济结构调整，高质量增长到民生，都没法离开房地产。房地产对新兴城镇化城市群发展是一个重要载体和重要的推动力量，但是在房地产开发过程中，确实要尊重社会规律，要尊重未来需要和社会需要。”张玉良说。
租售并举需要更多社会企业参与
中央多个会议精神都强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，中国的租售并举态势初步得以在房地产市场形成。张玉良强调，在租售并举的过程中，地方政府的推动是一个重要的力量但不是替代力量。“我们现在看到一些政府想做，但往往市场化淡了一点，行政色彩太重。”
张玉良认为，一二线等一些重点城市的房地产市场供应量相比较于快速的人口聚集和产业提升往往是不够的，这些城市需要更多的住房供应。而很多三四线城市的问题在于人口流出，而住房供应太多。因此，房地产供应应集中在重点城市。这些重点城市更需要提供更多土地来建设租赁住房，但有些地方政府在推动租赁住房发展时，往往会指定一些企业来搞，但这种非市场化行为和产品往往效率不高。事实上应建立制度，通过市场化手段，吸引更多的社会企业来参与，这样效率会更高。“通过市场化的手段吸引大量民间资源提高公租房的服务水平，降低成本，从而让社会需要公租房的群体降低成本。”
王祖继表示，建行作为先行者和专业金融服务商，根据中央相关要求和房地产市场变化，积极以金融手段推动住房租赁市场建设，实施了一揽子综合金融解决方案。
