上周大事频发，把南京的稿子一拖再拖，今天终于完成任务了哈！
我最早去南京应该是05、06年左右，当时在扬子晚报实行，那时候见识少，就感觉南京好发达的样子，毕竟是古都，一个浓缩的小北京，有文化有格调，我还是挺喜欢南京的，至少配的上1.5线城市的档次。这次去刚好赶上元宵节想去夫子庙，但人山人海没敢进去，城区人多，拥堵不堪。
现在的南京感觉城市范围更大了，20公里上下班在当地居民眼里都算正常，我也是惊呆了。我这一次站在局外来看南京，仅是换个视角，大家权当参考。
非常感谢粉丝的热情接待，带我绕着南京几大新城区踩盘，同时也要感谢南京本地公众号“河西楼市”对我本次南京之行的指导。
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南京经济和人口概况
在谈南京房价之前，我们先了解下南京这个城市的经济发展和人口概况。
南京总共有11个区，总面积6587km²，2016年建成区面积1126km²，只比北京建成区面积少100平方公里。
南京虽然是省会，但在江苏一直排在苏州之后，因为他有自己的局限性。
1、南京的研究机构、院校聚集，计划经济体制根深蒂固，围墙意识也制约着南京发展。南京的高校资源排全国第三，按道理，机会很多，深圳是一片空白，但南京却不能像一样深圳，将科教资源、人才与大企业的产出相结合，也就是产学研无法一体化，没有形成转化机制，将科学技术转化成生产力。
2、南京没什么乡镇企业，民营经济不够活跃。
3、南京也没有多少外向型经济，苏州靠近上海地理条件更优越是一方面，几乎都是外资企业，日资为主，但南京经历过日本大屠杀，对日本恨之入骨，历史的局限性决定了南京接受不了日企。
4、南京人求安逸，长久以来丰衣足食，比上不足比下有余的心态，缺乏浙江和福建人的拼劲，人们不需要去闯。这是当地一个南京粉丝亲自跟我说的，他上班如上坟，完全没兴趣，但是呢又不敢辞职，回家创业搞民宿旅游产业是一种乐趣，但因为背负着房贷，前几年是投入期，万一搞失败了，又要重头再来，所以他只能把家里的房子包租给别人搞民宿，每个月收点固定的房租，稳当。
而人口方面，南京也不如苏州，2017年南京常住人口是833万，苏州是1068万。我们看下图，南京人口增长最快的时候是在2011年以前，当然这也与其他城市的规律是一样的，最快的城市化阶段已经过去了。
2017年末，南京常住人口总量833.5万人，较上年增加6.5万人，增幅是近五年来新高，这估计与南京出台各种吸引人才的政策有关。与2010年比，七年间平均每年增加4.68万人。而2000-2010年十年间，南京平均每年增加17.66万人，人口的增速早已不可同日而语。特别是人口老龄化的趋势与日俱增，南京2017年末，65岁以上的人口达99万，占比11.88%。
按照南京的“十三五”计划，到2020年末，南京总人口预计将达到910万人左右，也就是未来三年的时候，还要增加六七十万人，任务艰巨。
2017年南京常住人口与2016年827万相比，只上涨了6.5万人，这个数字在省会城市中，远低于杭州的28万，低于长沙的27万，甚至还比不过隔壁的小弟合肥9.6万，而南京普通高校53所，每年高校毕业生超过20万，人才都跑哪去了？
我们看下下图，南京对苏南没有吸引力，苏锡常自己富足，对南京不屑一顾，想攀高枝也是去上海，南京只能吸引苏北，苏中等相对落后的城市，以及安徽临近的滁州、马鞍山、芜湖为主的临近城市。
高校吸引的本来是全国各地的生源，但能不能留下来，主要还是看当地的产业，2017年有史以来罕见的人才争夺战全面展开，给户口、给租房补贴、低价买房，武汉、成都、杭州、长沙等一大批二线城市，都加入到了对大学毕业生的争夺中，因为人，才是最大的红利。
南京一直在吃科教文卫的老本，电子、石化、钢铁、汽车、电力是五大支柱产业，虽然也有华为中兴，但这几年在长三角可对比城市中，完全被杭州盖过了风头。如果你是学金融的，肯定会优先考虑上海，如果学IT的，恐怕想到的是深圳北京和杭州，如果是文化艺术类，肯定是去北京。
有调查数据显示，2017年，包括南大、东大在内的8所高校留在南京工作的毕业生比例为33.27%，高于到上海、广东就业的10.67%、4.25%。2016年南京大学毕业的同学中，1727人留在南京工作，占就业总数34%，另外七个城市是：上海（774人）、苏州（293人）、北京(289人)、杭州（247人）、深圳（185人）、常州（102人）、无锡（101人）。基本上就是每年南京的高校毕业生，只有3成能留在南京，还有3成多去了江苏其他城市，其余去了上海，浙江，广东等发达地区。
就周边来说，杭州在超越，合肥在崛起，南京如何吸引你？
有人说，南京目前处在产业转型升级期，处于腾笼换鸟期，南京把一些钢铁、化工等高耗能高污染的产业外迁转移，同时南京在大力发展集成电路、智能制造、云计算、物联网、生物医药、节能环保、平板显示、新能源汽车等新兴产业，只是占比还不大，南京在江北新区成功引入了了台积电，投资总额达到80美元，黄奇帆在3万字的报告中还谈到过这个经典案例，政府通过优惠政策引入一个一年几百亿芯片产值的企业，称赞江苏干的非常成功。
深圳2010年后那几年腾笼换鸟时，人口增长也不快，其实不是人才不来了，而是低收入人群被淘汰了，而一旦转型成功了，人口又进入一个爆发式增长期。南京是不是跟深圳一样还不知道。
人口的高速增长期与购房置业期和房价高速增长期其实并不同步，在98年房改后，人口增长最快的时期是2000-2010年的十年间，而从2011-2017年南京人口增长图就可以看出，南京人口增长都比较缓慢，但并不影响房价在2016年后突然翻倍，因为人口是个长期的因素，而中国的房地产市场发展时间并不长，又常常受到调控的干扰，所以会人为的延长购房周期。【可关注樱桃的微信公众号：樱桃大房子，获取所有的观点和投资建议】
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南京房价
说到房价，其实一二线城市，这一轮牛市以来，大部分都翻倍了。每次一一列举，感觉有点多余。
我这次在南京看的主要是几个热点新片区，河西，江心洲和江北新区。
就二手房来说，南京开始大涨，就是从2016年6月份之后，房价在半年到一年内直接翻番，各片区启动也有先后，前期没涨的洼地后期也跟着补涨了。
1、河西新城的仁恒江湾城是比较有代表性的，一期2015年1月链家上，176平米4房的成交价是2.8万/平米，2017年12月，138平米的3房成交价5.2万/平米左右。此盘09年7月新房开盘时精装修的价格就卖到了1.5万/平米，将近9年的时间，涨了3.5倍，如果我们以货币供给量作为一个衡量指标的话，09年7月末的M2余额是57万亿，目前的M2余额是173万亿，同期的M2上涨3倍，仁恒江湾城的房价算是跑赢了货币贬值的速度了。
可以对比下你的房子涨幅，看是否跑赢了M2。
2、我一个同学住在江宁区百家湖文化名园，09年买的6000多元一平米，2015年底还是1.5万元，中间五六年时间价格一直都还算比较正常，但到了2016年10月，不到一年时间，突然就失心疯涨到3万出头，这是普通住宅的典型代表，中间没有经历一个夯实过程，就是在大家的恐慌之下突然跳涨，当然补涨一部分肯定是正常的，因为前几年抑制了需求，但通常在恐慌之下会大涨过头，所以我觉得这个根基肯定是不牢固的，至少需要一个时间来充实。
但有一个例外，就是老城区老破旧的涨幅，却是远远跑输这些次新房的价格，我看夫子庙旁边那些八九十年代的老公房，2014年就是一万七八的价格了，现在也就三万左右，但这些房没什么泡沫，市场跌起来他们也很难跌，因为地段摆在那，不过你想让它升值也是非常慢的，除非哪天要旧改了，就是乌鸡变凤凰了。
从链家的带看量来看，二手房市场的热度下滑还是比较，去年南京二手房共成交93362套，比2016年的151564套成交量下滑58202套，跌幅为38.40%，与2015年的成交量旗鼓相当。
如下图数据显示，2008年南京住宅均价为6351元/㎡，截至2018年2月，南京住宅均价已经达到了26893元/㎡，十年的时间，南京的现在的平均房价是十年前的4.2倍。【可关注樱桃的微信公众号：樱桃大房子，获取所有的观点和投资建议】
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新房冰火两重天
新房市场，南京目前开始呈现冰火两重天的情况，分化非常明显。前两天我在我们报纸上也做了报道。
去年11月，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名，1万多人抢3000多套房，30%左右的中签率，因此很多购房者裹着棉被连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。
而引发哄抢的背后，主要源于政府限价，新房与二手房有较大价差，存在明显的套利空间。河西中新房限价4.5万/平米，河西南限价3.5万，而河西中的二手房已经卖到5.5-6万元，有1-1.5万元/平米的价格差，不套白不套。
开车走在江东路上，感觉来到了另一个新兴国际化大都市，你完全想象不出这就是南京，要寻找古都的感觉只能去看各种门了，但老城区拥堵，房子老旧，不代表居住舒适。而河西片区是南京最新打造的最高端的豪宅片区，品质最好，规划最新，配套最先进所以毫无疑问当然最受有钱人追捧，未来也是CEO们的聚集地，这个片区的新房卖完以后就没了，只剩下几块地王。
但政府为了控制房价涨幅，也是政府限价最狠的区域，有个朋友告诉我，仁恒江湾城因为限价，2016年底，有人900万买的206平米，当时是4.5万/平米，买到转手就赚300万，现在已经可以卖到1600万了，已有户型成交价最高到了8.8万/平米。
而且河西的楼盘，购买门槛非常高，开发商一般要求首付八成、目前南京买房的贷款利率通常上浮20%，但即便是这样，一般人还买不到，因为限价，和明显的价差存在，所以河西的楼盘就是畅销。
除了河西这个高端片区因为价格优势受到追捧外，南京其余片区的新房目前形势并不容乐观，有的甚至非常惨淡。据河西楼市最新统计，2月份至今，南京楼市共有8家楼盘开盘，仅2家楼盘全部卖光。
比如江宁瑞安翠湖山在2月12日开盘，加推34套别墅房源，均价为22287元/㎡，卖了近一个月，连一套房都没卖掉。
另外，江宁区的一个新盘天泽苑在2月开盘106套房源，销许均价为27951元/㎡。开盘至今一个月多，去化仅在4成，连一半都没到！新房与二手房价格仅差648元/㎡基本持平，新房价格不具优势。
城东的银亿东城，50套联排别墅房源，均价29500元/㎡，开盘至今一个月多，去化在4.8成左右。城北的华侨城翡翠天域，去化在7成左右。
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地王的问题
现在南京最难受的是地王，因为政府限价，很多开发商的地王砸手里了，江宁区有一个地王闹得沸沸扬扬的，京港澳未来墅，新闻都报了好几次。
京港澳未来墅是2016年4月拿的地，楼面价2.2万/㎡，当时放风要卖4万元/㎡，2017年9月项目首开1、2号楼共154套毛坯房源，物价局最终只批了2.5万/㎡。但至今154套房还有26套未售出，成交率仅73%。房子卖不出去，开发商的资金链也跟不上了。
2017年12月，京奥港未来墅被爆施工现场被贴封条，项目因拖欠工程款全面停工，后开发商发布公告称已恢复施工。2018年1月，奥港未来墅再次被爆出，根本就没有复工。
我看了下这个项目旁边的二手房，中海国际社区现在的价格也是2.4万左右，2016年1月当时新房卖1.4万左右，要说涨幅，其实也是跑输南京大盘的。
据统计，截止目前，南京已经拥有30多幅楼面地价超过2万元/平米的地块，包括燕子矶、鼓楼滨江、尧化门、麒麟、青龙山生态国际新城、江宁淳化等片区，在整个江北新区，有9幅地块的地价，突破了2万+。残酷的现实是，在这些片区，现在2万多的精装房都卖不动。
目前，南京最难受的几个地王，一个是上海建工的河西地王，2016年1月，上海建工四建集团与南京奥和房地产开发有限公司组成的联合体一举拿下备受瞩目的南京河西G68地块。该地块最终以64.8亿元成交，楼板价达到了惊人的42561元/平方米。一个是2016年5月，葛洲坝32.8亿元拿下南G14地块，楼面地价45213元/平! 创下南京新地王。
另外两个是三万多的地王，电建和泰茂(金茂)以35.6亿拿下南G13宅地，楼面价36890元/平；以及葛洲坝和五矿以总价65亿拿下河西G30商住混合地块，楼面价34043元/㎡！配建保障房面积1.56万平方米。且该地块要求现房销售，河西唯一一幅现房销售地块。
河西这块地地价就到了四万多，而房价限价4.5万/平米，所以根本没法卖，开盘就亏本，开发商只能拖着不卖，本身河西新盘也不多了。不卖政府也不能逼你卖，因为周边二手房都五六万了，卖了明显亏，央企国企没有资金压力的反正也拖得起，河西的地王只能用时间来解套，假如政府不限价的话，目前的行情下，卖6万都是没问题的，但如果信贷一直紧下去，再紧个两年，可能你卖5万5，市场也不一定买你的账了。【可关注樱桃的微信公众号：樱桃大房子，获取所有的观点和投资建议】
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降价潮开始
平常习惯对外唱多的南京本土房地产自媒体私底下跟我坦白，南京楼市确实分化比较严重，河西一房难求，但有些片区的楼盘定价偏高就卖不动，比如
鼓楼区的电建中储泛悦城市广场，定价35900元/平米，跟河西比起来，价格明显贵了，这种卖不动的盘如果需要回笼资金不排除后面会降价。
根据南京当地市场透露出来的信息，今年一开年，南京楼市就已经有拉开降价潮的迹象了。
另外，现在二手房市场也确实在降温了。
2017年年底，位于江宁淳化的万科和昌金域东方，推出99套精装修特价房，面积约88-128㎡，特价房单价约2.3万/㎡，单套总价优惠最高10多万，实际上相当于降价约1000元/㎡，这也是南京楼市近两年来，新房第一次实质性降价。
2017年9月和10月，万科和昌金域东方先后两次领销许，实际上第二次相比第一次已经降价了200元，共307套房源，两次开盘，有近一半都没卖掉。
今年1月份以来，打出首付1成的如江北的荣耀府，均价9499元/平米，嘉恒有山，9498-10978元/平米；御澜府，24608-26082元/平米，高淳的紫晶美域，8298元/平米。
而荣盛的三个盘，包括荣盛首府、荣盛花语城、荣盛鹭岛荣府，价格一万出头，首付都只要0.5成。
城东的华侨城翡翠天域，均价25500元/平米，凡是登记认筹的客户均可享受4000元的购房优惠。
在政府坚持调控不放松的情况下，预计未来楼市分化依然会比较明显，新盘稀少的片区，二手房价格也会比较坚挺，比如河西片区，而新房供给量较多的地方，降价的压力会比较大。麒麟京港奥未来墅地价2.2万，房价2.5万亏本都卖不动，绝对不会是第一个。鼓楼滨江、青龙山生态国际新城这些地方未来的压力都会比较大。
如上图，南京的格局基本上呈现出来了。
一个新的城市中心，毋庸置疑是河西新城，这是以后的富人区。而未来还有大的想象空间的，只有江北新区，因为只有那里还有大量的空地可以规划，可以出让，可以炒作，但是短期的调控，遏制了虚火，你需要的是等待时机。
新房供给量的主力区域，自然竞争力最大，因此去化压力也会很大。我觉得未来几年的机会，就是等着这些地方的房子降价捡便宜，如果你有钱，当然还是优先考虑河西，如果好的产品，好的地段，具有稀缺性，那它的价值就会越坚挺，即使是同一个城市，分化明显很正常。
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结语
南京作为一个省会，说没有前途肯定不会，政府在大力打人才战，就是在补足后劲。但短期也是有点透支了，需要时间修复吧。
2017年的数据还没有公布，只有2016年的。南京住户存款总量是6095亿，小于住户贷款总量6533亿，两者差了接近500亿。
而2017年末南京的购房贷款余额是6179.93亿元，基本上购房贷款占到了住户贷款的九成。
可以看出来，南京人也喜欢加杠杆买房。但现在政府已经在去杠杆了。南京统计局的报告中已经写明，在南京继续实施房地产调控的背景下，2018年的购房贷款余额不会有明显的增加。
南京是典型的依赖土地财政超过100%的城市，连南京都需要牺牲自己的财政，限价限那么死，你难道还不识大体？让你买房你就买，让你别炒你就别炒了，除非有像河西那样的福利哈哈哈哈。
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