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“华南五虎”今何在?
金庸先生笔下的“天下五绝:东邪、西毒、南帝、北丐、中神通”让人难以忘却,与小说中类似,地产界有个关于“五”的名号——“华南五虎”,亦令人印象深刻。但时过境迁,如今的五虎,早已换了模样,2017年,恒大(03333-HK)、碧桂园(02007-HK)合约销售额均超5000亿元人民币,雅居乐(03383-HK)为897.1亿元,富力地产(02777-HK)为818.6亿元,当年发展势头让万科都感到惊叹的合生创展(00754-HK)却是“五虎”中最为落寞的一个,2017年合约销售金额约92.28亿元,“虎威”不再,尽显“猫势”。
关于富力地产,话题还是比较多的,五次冲击A股、霸气接手万达酒店资产都是比较吸睛的话题,不过近日有市场消息指,富力地产将第三次从万达手中收购资产。1月16日,万达酒店发展发布关于出售伦敦物业项目的相关公告,公告称,万达酒店发展已与买方订立买卖协议,买方同意以约3.74亿港元购买销售股份(相当于万达酒店发展手中目标公司60%已发行股份,并代为偿还债务约16.75亿港元而其他,而余下40%股权则由万达香港持有。这里的买方,市场消息指的便是富力地产,而其接手的资产是大连万达集团在海外的首个项目——万达·伦敦ONE。
除此之外,1月19日,富力地产发布《于中国银行间市场交易商协会注册发行超短期融资券获得批准》的相关公告,公告显示,批准注册金额为人民币80亿元,注册额度自通知书落款之日起两年内有效,在有效期内可分期发行。在收购万达资产、融资券获批的双重消息下,1月22日富力地产领涨内房股,截止当日收盘,报价23.25港元,涨幅10.19%,距2007年的历史股价最高点24.84元仅差一步之遥。
高杠杆的财务结构
和所有房地产公司一样,富力地产也是高负债运营,下图为笔者整理的从2013年至2017年前三季度的公司营业数据,资产负债比率总体呈上升趋势,2016年资产负债比率为79.31%,2017年前三季度负债比率为82.59%,同时,净负债比率(净负债与总权益的比值)也整体大幅攀升,2016年为159.9%,2017年前三季度为205.02%,净负债比率高的财务可通过高负债的财务杠杆为股东创造更大回报。但负债结构中需有大量长期的贷款和相应的抵押物。
以富力地产2017年前三季度的负债情况为例,总负债为2192.91亿元人民币,非流动负债1092.78亿元,非流动负债占总负债的比例为49.83%,可以看到,在富力地产以高净负债比率的财务结构中,非流动性负债占总负债约一半,就公司资金周转而言,有所缓和。
高净负债率的房企,借来的钱已花完大多数,融资需求旺盛,其负债结构与低净负债率的企业有所差别。万科2017年前三季度净负债比率为38.2%,总负债为8508.07亿元人民币,非流动负债1073.66亿元,非流动负债占总负债的比例仅有12.62%。高净负债率迫使房企不断融资,但若融资环境有所恶化,很容易发生资金链断裂而对公司经营产生重大影响,中国恒大亦提出力争在2020年6月30日将净负债比率由目前的240%降至70%左右,由“三高一低”的发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变势在必行。
图:数据整理于公司年报、wind资讯
冲击A股上市?
富力地产虽是高杠杆,但资金流动还算流畅。2017年前三季度,公司流动资产2139.23亿元,流动负债1100.14亿元,存货1439.02亿元,流动速率为1.94倍,速动比率为0.64倍,资产周转率为0.1倍;同期万科流动速率为1.2倍,速动比率为0.47倍,资产周转率为0.13倍,资金的周转能力与富力地产相比弱一些。
高杠杆的问题在于,随着杠杆的不断增长,企业的融资成本也将逐步上升,银行政策对房地产融资全面趋紧,禁止“配资拿地”等地产夹层融资令地产商间接融资道路遇阻,因此,直接融资才是有效降低高负债的重要渠道,但内房股在港股市场中估值较A股普遍偏低,在高负债的压力下,富力地产不得不冲击A股上市,寄希望于获得高估值的同时更易融资,因此上演了屡战屡败,屡败屡战的IPO冲关大戏。可惜的是,在房地产调控政策影响、IPO审核趋严的大环境下,富力地产的A股上市不知要到何时了。
美国已进入加息周期,香港市场为保持对资金的吸引能力,本年度预计将随美国加息,这也将加大港股市场上市公司的融资难度,房地产企业将出现两极分化,龙头企业在规模、品牌效应下更易融资,规模较小的房地产企业则要困难得多,所以,今年房地产企业投资仍需认准龙头股。至于富力地产,短期内在2017年盈利状况及2018年合约销售目标的催化下或许有机会,长期来看,有效控制融资成本或是关键。
■ 作者|杨世宏
■ 编辑|张骏芬、徐冰莹