租售并举的住房体制如何来确立
易宪容
在十九大报告中，明确规定了加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。所以，按照十九大报告的精神，最近正在密集召开的地方两会，传出都在把这个精神落实。增加土地供应、优化供应结构，尤其是加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源，将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。
比如，安徽省政府明确提出，2018年要加大住房保障力度。实行公租房实物配租和租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭加快实现应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。但安徽省政策只是强调发展发展保障性住房及住房长期租赁市场，不过，对于住房租赁市场供给渠道如何及在未来房地产投资中所占的比重则没有明确。
南京政府也强调要发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；同时，优化土地供给结构，加大租赁住房建设力度，争取租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。不过，从2018年要完成住房情况来看，租赁性住房要达到30%的比重还会比遥远。比如，完成棚户区改造400万平方米。新开工建设保障房400万平方米，竣工300万平方米，筹集租赁房源100万平方米。筹建人才安居房100万平方米。从这个报告中，尽管十分强调住房租赁市场的重要性，也计划筹集租赁性住房100万平方米，但是这个数字与2017年商品房销售面积达1400万平方米来说，应该是太少太少，要由此来建立起满足中低收入居民居住要求的住房租赁市场不会太容易。
还有，杭州市场也制定了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，以此来确保公租房集中配建地块和人才专项住房用地具备可开发建设条件；海南也强调要加快培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，从2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时要明确租售比例。但海南坚决反对农民用宅基地作房地产开发等。
从上述各地方发展住房租赁市场的表态来看，没有一个地方政府不在大力宣扬发展住房租赁市场，并都在强调住房长期租赁市场，但是有几个问题多数地方政府没有落实在房地产政策上。一是居民为何愿意租赁住房而不购买住房。在住房的可投资及可消费的性质没有严格界定清楚前，如果购买住房可用作投资，国人更是愿意购买住房而不是租赁住房。除非租赁的住房租金水平很低，及政府对租赁住房者比较好住房租赁补贴，及规定享受这种住房租赁优惠的居民不可购买住房。否则，更多的居民还是愿意购买住房。
二是这种租金水平低、租赁者可以享受优惠的条件的租赁性住房谁来供应。如果是政府供应，政府的这笔财政支付总是会有限，就如住房租赁补贴发放也是一样。如果租赁性住房的房源有限，政府对租赁性住房补贴范围很小，那么这些地方的租赁性住房市场能够发展起来吗？也就是说，就目前的情况来看，由于土地财政的问题，由于地方政府对租赁性住房市场支持力度不会太强，那么由于由地方政府来发展住房租赁市场是意愿不足、动力不足、财力不足、能力不足，仅是这些条件中国的住房租赁市场发展起来不容易，只能是另辟蹊径。
三是最近国土资源部部长姜大明表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破，不仅将解决建设住房的土地完全由政府控制的问题，也让农村不少住房经营性建设用地全面盘活，而且政府提倡大量建筑租赁房市场也大有用武之地。
从国土资源部部长的讲话来看，其内容至少包括三层次的内容。不是房地产企业也可成为房地产开发商；农村集体经营性建设用地入市，政府不能再垄断土地市场；研究建设租赁住房新模式，而非普通住房。
可以说，这个政策的重大突破，将对中国的房地产市场产生巨大的影响与冲击。因为，传统的住房市场，政府是唯一的土地供给者。由于这样的优势，政府不仅能够从土地交易中获得巨额的土地财政收入，比如2017年政府土地出让金可达到四万多亿元，而且政府能够通过控制土地的交易多少来控制土地市场的价格及房地产市场的价格。这也是国内房地产市场的价格一起快速上涨的重要原因。
而农村土地交易放开，不仅改变了政府对土地市场完全垄断，也可让国有企业及农村集体持有经营建设用地全面盘活，增加土地的供应。农村集体建设用地盘活，尽管把重点放在建设租赁性住房上，但农村集体用地有强烈盘活增加效率的动力。特别是在高房价的城市更是如此，而且目前农村持有这类量是非常巨大的。当大量的农村集体经营性建设用地涌入市场时，这些城市租金较低的租赁住房供给就会大量的增加，长期住房租赁市场就可能迅速发展起来。如果这种情况出现，中国的住房租赁市场就能够得到持续稳定的发展。中国一个新的住房发展模式就会出现。
