课题组
保险养老社区是由保险机构投资并具有实际控制权，在一定地域范围内建立起来的集居住、养老和护理等多种功能于一体的综合服务社区。自2007年以来，多家保险公司开始投资建设养老社区，引起了广泛关注。保险养老社区的崛起，给社会养老服务体系建设提供了助力，也促进了保险公司自身的发展；但从总体情况看，仍存在一些有待破解和理清的问题。本课题研究的主要目的，就是以党的十九大精神和党中央、国务院一系列文件为指导，对中国保险养老社区发展进行深入分析和研究，理清现状，探究问题，提出建议。
一、中国人口老龄化与养老服务体系建设
（一）人口老龄化需要下大气力积极应对
根据国家统计局发布的《2015年全国1%人口抽样调查主要数据公报》，我国人口老龄化进程不断加快。从目前到2053年，我国人口老龄化水平将不断提升，总体提升幅度将达18个百分点。
在老龄化程度不断提升的同时，老龄人口的高龄化、空巢化趋势也日益明显。据预计，到2020年，全国高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右。尤其是，我国老年人的健康状况不容乐观，失能、半失能老年人口数量较大，2015年全国失能、半失能老年人大致4063万人，占老年人口的比例高达18.3%。
我国人口的老龄化、高龄化、空巢化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，已经对经济建设、政治建设、文化建设和社会建设产生较大影响，能否有效应对，事关国计民生、民族复兴和国家的长治久安。对此，党中央、国务院高度重视，作出一系列重大部署和安排。党的十九大提出：“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。”
（二）养老服务体系建设是应对人口老龄化的战略支撑
2017年2月28日，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，提出进一步健全以居家为基础、以社区为依托、以机构为补充、医养相结合的养老服务体系，使全社会的养老服务供给能力大幅提高、质量明显改善、结构更加合理，多层次、多样化的养老服务更加方便可及。
养老服务体系是以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。从功能定位看，我国的养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老三个部分组成。
养老服务体系建设着眼老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求，在“积极应对人口老龄化”战略中发挥着与“三支柱”养老保障体系建设同样重要的支撑性作用。
首先，加强养老服务体系建设有助于保障老年人的生计。加强养老服务体系建设，有助于满足人民群众日益增长的养老服务需求，有针对性地解决广大老龄人口特别是失能、半失能老年人的生计诉求，促进社会的和谐稳定。
其次，加强养老服务体系建设有助于促进传统家庭养老模式的转变。加强养老服务体系建设，有助于发展社区养老服务和专业化养老机构，推动养老模式由传统家庭养老向现代社会养老的转变。
最后，加强养老服务体系建设还有助于培育老年消费市场、增加社会就业。加强养老服务体系建设，有助于扩大适合人工服务的养老服务领域的就业需求，形成扩大社会就业的重要渠道。
在党和政府的高度重视以及社会各方的共同努力下，近年来我国养老服务体系建设取得重要进展，养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，以居家为基础、以为依托、以机构为补充、医养相结合的养老服务体系初步形成。
二、保险业参与养老服务体系建设的可行性分析
（一）养老服务体系建设需要动员各方面的社会力量
总体上看，近年来虽然我国的养老服务体系建设取得明显成效，但仍处在起步阶段，在软件、硬件支撑上仍存在着一些亟待解决的问题，主要表现在以下六个方面：一是供给不足，居家和社区养老服务产品供给不足，远远不能满足需要；二是发展不平衡，养老机构“一床难求”和床位闲置现象并存；三是资金缺口大，政府投入不足，社会融资困难，民间资本投资潜力尚未充分释放；四是政策落实不到位，土地供应、规划建设、税费减免等优惠政策在一些地方难以落实；五是专业化程度不高，专业人才缺乏，养老护理员持证上岗率低、流失大；六是服务提升滞后，专业服务不足。解决上述存在的主要问题，亟需坚持“以人为本，共建共享”的原则，充分发挥社会力量的主体作用，动员各方面社会力量深入、广泛参与。
根据《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》和《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，养老服务体系建设需要动员的社会力量包括政府机构、社会组织、金融机构和民间资本等。其中，保险机构具有强大的资金运用、服务衔接、业务协同和客户资源等优势，是养老服务体系建设的重要力量。
（二）保险业参与养老服务体系建设具有重要意义
1.从社会层面看，保险业参与养老服务体系建设有助于丰富和完善养老服务体系
与其他社会力量相比，保险业可运用资金规模大，资金可使用周期长，与养老业务之间存在天然协同，有助于拉长养老产业链，降低或摊薄养老社区的融资和运营成本，增加养老服务的有效性，缓解社会养老资源严重不足的矛盾，为养老服务体系建设提供更好的服务与支持。特别是，保险资金所具有的规模大、周期长、偏好长期稳定回报等特点，使保险业参与养老服务体系建设的意义明显区别于其他参与力量，会带动相关产业的发展，拉动内需，实现经济发展的良性循环。
2.从行业层面看，保险业参与养老服务体系建设有助于促进自身的持续健康发展
一是推动“保险姓保”理念的落实。保险业参与养老服务体系建设，需要大力发展养老保险、健康保险、长期护理保险等保障型业务，是切实发挥保险业的功能作用、推动寿险业回归本源、服务经济社会发展的重要途径。
二是拓展保险产品的创新空间。保险业参与养老服务体系建设，有助于获取有潜在购买能力的老年人的健康信息和服务需求，帮助保险公司适时开发符合老年人的各种保险产品，以及服务养老产业链的其他各种保险产品。
三是延伸保险公司的产业链。保险业参与社会养老服务体系建设，有助于以养老社区为核心，向上连接退休理财、投资基金等其他老年金融业务，向下延伸至老年保健、医疗护理、生活照料、老年设施等相关领域，进一步拓展保险服务产业链。
四是拓宽保险资金的投资渠道。保险业参与社会养老服务体系建设，符合保险资金使用的特点及“长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定”的基本原则，将为保险公司提供一个崭新的具有稳定盈利前景的投资渠道，提高保险公司的整体偿付能力。
五是改善资产负债匹配状况。养老社区投资具有周期长、所需资金量大等特点，与保险资金尤其是寿险资金的特点相一致。保险业投资养老社区，可以使公司资产负债的久期匹配趋于合理，缓解“长短错配”的压力，降低资产负债持有期缺口率。
（三）保险业参与养老服务体系建设的主要路经
1.投资兴办养老服务机构和设施
商业养老保险资金具有长期性、稳定性优势，保险机构在遵循依法合规、稳健安全原则的前提下，可以通过投资新建、参股、并购、租赁、托管等方式，积极兴办养老社区以及养老养生、健康体检、康复管理、医疗护理、休闲康养等养老健康服务设施和机构，并为相关机构研发生产老年用品提供支持，以此增加养老服务供给，加快推进社会养老服务体系建设。
2.为老年人提供综合养老保障计划
针对老年人养老保障需求，遵循保障适度、保费合理、保单通俗等原则，可以通过发展老年人意外伤害保险、老年人健康保险、老年人长期护理保险、老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险，为广大老年人提供满足长期照护、康养结合、医养结合等多方面需求的综合养老保障计划，并建立健全养老、康复、护理、医疗等服务保障体系，以此最大限度地缓解乃至消除老龄人口面临的养老困难和危机。
3.为各类养老机构提供风险保障服务
针对养老机构经营管理中蕴藏的各种风险，可以通过提供相应的综合责任保险，提升养老机构运营的效率和稳健性。同时，还可以根据现实需要，为社区日间照料中心、老年活动中心、托老所、互助型社区养老服务中心等老年人短期托养和文体休闲活动机构提供相应责任保险，为这些社会上的小型老年人服务机构保驾护航。
三、我国保险养老社区发展的简要历程
我国数家保险公司自2007年开始，通过重资产、轻资产等不同方式介入养老社区这一领域。从近几年保险公司投资建设养老社区的进程看，我国保险养老社区发展大致经历了三个阶段。
（一）借鉴探索阶段（2007年3月至2012年5月）
这一阶段主要是学习考察美国、日本等国家和地区的模式经验，探索投资建设和运作养老社区的方式方法和途经。期间，泰康人寿、合众人寿、中国人寿等几家公司组织专门团队赴美国、日本等国家和地区进行实地考察，并对国内养老市场进行了深入调查，在此基础上开始在投资养老服务业方面进行一些探索和尝试。其中，合众人寿在武汉市的养老社区项目开工建设。
（二）建设起步阶段（2012年6月至2015年5月）
这一阶段，保险公司投资养老社区的思路逐渐明晰，泰康人寿、新华保险、中国平安、中国太平等多家保险公司的养老社区项目先后开建。
（三）加快布局阶段（2015年6月至今）
在这一阶段，泰康人寿、合众人寿、中国人寿、中国太平的养老社区加快布局和建设，其中泰康人寿、合众人寿同时有多地养老社区开工建设，一些公司通过轻资产方式介入养老服务业。
四、保险机构投资养老社区的策略及运作特点
（一）保险机构投资养老社区的策略
1.合众人寿：轻重资产相结合，国内外联动
以重资产方式投资建设大型养老社区。2010年12月18日，合众优年武汉社区一期建设正式动工，打响了国内保险公司重资产布局养老产业的“第一枪”。此后，合众人寿建成运营沈阳社区、南宁社区，开工建设合肥社区，在济南等地取得土地使用权，并在北京、青岛、苏州、郑州等地签订投资协议。
以股权投资的轻资产模式收购国外养老社区或机构。在海外收购养老社区，有助于将海外成熟养老社区、护理/康复中心的服务标准、运营体系引入到国内的养老项目中，促进国内养老社区和产业的快速发展。
以股权投资的轻资产模式在国内收购养老社区或机构。2016年12月底，合众人寿收购了长三角地区的7家养老院，收购养老机构是通过轻资产方式布局养老产业的重要步骤，通过这种方式可以与武汉、南宁、沈阳、合肥等地的合众优年养老社区实现联动，形成全国连锁运营。
通过上述三种途经，合众人寿布局养老产业形成了轻重资产融合、国内外联动的良性发展局面。截至2016年底，合众人寿自建及收购国内外的养老项目已达66家。
2.泰康人寿：养老社区投资、开发、运营一体化，推动保险与养老、医疗的有机融合
在投资建设养老社区方面，泰康人寿的角色定位是：“既要做养老社区的所有者，又要做养老社区的经营者”。由此，泰康人寿成为了“重资产投资+轻资产服务”商业模式的坚定布道者。
保险、医疗、养老之间高度关联，产业发展具有协同性。为此，泰康人寿以“养老+保险+医疗”的商业模式推进产业扩张。为了实现养老和保险的融合，2012年4月25日，泰康人寿针对养老社区的运营特征，推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”终身养老计划，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。为了实现养老和医疗的融合，在社区规划建设过程中，泰康人寿建立了以康复和老年医疗为核心的社区医疗体系，提供集预防保健、疾病治疗、慢病康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务，并不断加快在医疗领域的布局。为了进一步将保险和医养结合起来，泰康人寿拟将满足客户的保险、医疗、养老需求形成一个闭环，即泰康人寿的健康险、养老险客户在生病时可以到泰康投资的医院去看病，达到一定年龄和条件后可以到泰康人寿投资的养老社区去养老，一切都围绕客户的健康和财富管理来展开，在真正意义上实现金融产业的人文关怀，有效延伸产业价值链。
3.中国人寿：遵循“大养老”思路，重资产推进“三点一线、四季常青”战略布局，“跳出养老做养老”
近年来，中国人寿明确提出“大资管、大健康、大养老”的发展战略，将养老养生业务提高到集团战略的高度，把健康医疗产业投资、健康养老服务和保险结合起来，推动建立基于满足客户健康养老需求的综合服务体系。这其中，所谓的“大养老”战略，就是依托中国人寿保险金融主业的资源优势，以满足老年人的需求为投资导向，布局养老养生相关产业，提供多方位专业服务，打造养老产业集群，形成内生外延、循环发展的养老生态系统。
为积极推进“大健康、大养老”战略的落地，中国人寿充分发挥自身雄厚的资金、技术、人才优势，筹备成立了注重医养结合的专项产业基金，经过多方面斟酌和论证，在选址方面最终确定了“三点一线，四季常青”的重资产养老养生产业战略布局。随着苏州、天津、三亚、北京项目的落地，目前“三点一线，四季常青”的投资布局基本完成，未来将在“三点一线，四季常青”的基础上，在国内更多城市和地区以及国外适宜度假地等区域打造更为庞大的健康养老基地。
中国人寿养老养生事业的核心理念是“温暖、人本、关爱”。在实践中，主要通过“跳出养老做养老”这一突破传统的思维以及相应的“去老化、去医化、去商业化”等手段来实现。所谓“去老化”，核心是引导客户由被动养老向主动防老、抗老转变。所谓“去医化”，不是不要医疗，而是需要医疗时能马上获得医疗资源。所谓“去商业化”，是引导客户从消费者转变为管理者，满足客户由自我管理到社区管理到社会管理的多层次自我价值实现的需要，借此使客户由脱离主流社会而回归主流社会。
4.中国太平：“轻重并举”，加快推进全国养老社区布局
2014年10月17日，太平人寿投资兴建的首个养老社区旗舰店上海“梧桐人家”养老社区项目正式开工。考虑到未来客户对养老需求的井喷式增长，2017年，在原有重资产“梧桐人家”国际颐养社区项目的基础上，又引入轻资产模式，即甄选第三方养老社区加入太平人寿养老服务体系，逐步搭建起全国的网络式布局。
“十三五”期间，中国太平将采取轻重资产投资并举的方式加快推进全国布局。重资产投资将延续上海的“梧桐人家”模式，逐步形成“东南西北中”全国性战略布局；轻资产运作则会与上海“新东苑·快乐家园”、云南“七彩云南·古滇名城”的运作模式相似。通过轻重资产投资并举，建设管理10～12个养老养生健康医疗项目，运营管理床位数达到1万张左右，累计入住床位数达到5000张以上，管理资产规模超过300亿元，为中国老人提供“保险产品+养老社区+专业服务”的整体养老金融服务保障方案。
5.太平洋保险：着重打造轻资产模式，辅以大型养老社区投资和服务
在进军养老产业过程中，中国太平洋保险（集团）股份有限公司（以下简称太保集团）的选择是着重打造“轻资产”模式，即选址市中心、轻资产、小规模、快速复制，以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施为主，同时辅以大型养老社区投资和服务。这种以收购和租用城市中心城区现有物业并改建成养老设施，成为太保集团投资养老产业板块的首要选择。
轻资产模式将是太保集团的主要模式，但太保集团也不放弃大型养老社区建设，将“两条腿走路”，在着重打造“轻资产”模式的同时，辅以大型养老社区投资和服务模式。在公司5年规划的养老产业项目中，新建物业投资、建设和收购物业投资、改建的重资产院区约3~5家，自有物业改建和合作物业改建的轻资产院区8~15家。
6.中国平安：以自有资金投资建设，以“租赁+销售”模式运作，打造全龄化、全配套、一站式养生养老综合服务社区
2012年9月23日，中国平安总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米的首个“养生养老综合服务社区”落地浙江省桐乡市。与泰康人寿、合众人寿、中国人寿等多家在养老社区上率先试水的保险公司不同，中国平安“养生养老综合服务社区”项目由平安不动产公司负责，资金来自集团的自有资金（待项目运作成熟后不排除引入第三方资金），不涉及保险资金。项目选择的盈利模式是“租赁+出售”。项目共包括会员型养老公寓、产权型亲情社区、度假休闲等三大类产品线，其中会员型养老公寓建筑面积30万平方米，由平安不动产自持经营，只租不售。
桐乡平安养生养老综合服务社区以“安悦生活”为核心理念，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，是集生活、疗养、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区。为了将打造养生养老综合服务平台的目标落到实处，平安凭借自身独特优势推出三大创新。一是打造“全龄化”养老。通过会员型养老公寓结合产权型亲子养老产品，依托于全配套的设施、错落有致的功能建设和完善的社区服务，让老年人和子女生活在同一个社区，各取所需，共享天伦之乐。二是提供全配套服务。平安新型养老以养老服务为核心，强调国际专业团队运营和丰富服务体系，提供八大服务模块，包括健康服务、护理服务、医疗服务、膳食服务、康娱服务、管家服务等，形成立体式全方位全面关注生活的全配套社区。三是力推“一站式”养老。在整个社区中配置亲自型养老公寓、非护理型养老公寓、半护理型养老公寓一站式的养老模式，让老年人在不同的年龄段都能安享天年，不用到处“迁徙”。
在投资养老社区过程中，从前期开发到后续管理，都要涉及护理、物业等方面，在这方面中国平安并未采取单兵策略，而是引入瑞金医院、三星生命保险株式会社等第三方服务机构展开合作，共同构筑养老社区产业链，其中社区内部全套医疗体系的建设由瑞金医院提供，一期养老公寓由三星生命保险株式会社进行管理运营，后续还将引进国际学校、国际级酒店品牌、大型健身会所、大型商业和养身会所等诸多品牌。
（二）保险机构养老社区的运作特点
1.合众优年生活持续健康退休社区：目标客户定位于中等阶层，融居家、社区和机构三种养老方式于一体，实现保单与实物（房子）的有机对接
能够普惠大众是合众优年养老社区最吸引人的地方。公司将客户群体定位于中等收入阶层，将社区选址锁定在养老压力较大、收入中等的二线城市，每个项目都可容纳上万人，床位数量多。
合众优年养老社区借鉴国际先进的CCRC养老新模式，打破居家养老、社区养老和机构养老三种养老模式不兼容的状态，融居家、社区和机构三种养老方式于一体，既保留了居家养老的亲情和舒适环境，又配置了大量社区娱乐休闲场所，同时引入机构提供持续照料和护理服务，让老人们享受到“居住在家中、生活在社区、服务于机构”的退休生活。
合众人寿在国内率先推出一种全新的养老保险产品形态，将养老社区的实物（房产）与传统的养老保险产品对接，用房产的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。这种“保单+实物对接”的模式，引领了寿险产品的第三次革命，实现了“买合众保险，住养老社区”。
2.泰康之家养老社区：市场定位于中高端，以变革老年生活方式为目的推动“五位一体”社区建设，突出“医养融合”
泰康人寿创建养老社区的美好动机是改变中国人对生命的态度和老年生活方式。为此，泰康之家从丰富和提升客户体验着手，以中高端客户为主要服务对象，努力打造“五位一体”的医养社区，即医养社区是生活的家，入住居民能够独立自主；是老年大学，能够提供丰富的文化、娱乐活动和多种体育设施；是优雅开心俱乐部，有利于居民之间开展社交；是高级保健医疗中心，随时可以得到健康方面的呵护；同时，还是一个精神家园，让入住老人都有归属感。
医疗养老是泰康之家养老社区的重要特色。“医养融合”是指将老年人健康医疗服务放在更加重要的位置，护老中心和老年医院相结合、生活照料和康复关怀相结合的新型养老服务模式，既包括传统的生活护理服务、精神心理服务、老年文化服务，更重要的是包括医疗康复保健服务，具体有医疗服务、健康咨询服务、健康检查服务、疾病诊治和护理服务、大病康复服务以及临终关怀服务等。泰康之家养老社区以医养融合为特色，打造以长期健康管理为目标，以老年医学为中枢，整合急症转诊、长期护理、预防保健及康复治疗的医养康护体系。泰康之家养老社区以医养结合、持续照护为核心，率先开创医养融合的高端模式，并使医养结合成为其一种重要的竞争优势。
在将购买保险产品与入住养老社区挂钩上，泰康人寿设计了一款“幸福有约”终身养老计划。根据约定，购买“幸福有约”终身养老计划，若趸交或期交累计10年交纳保费200万元或以上，则每张保单可对应获得1份社区入住《确认函（自选计划版）》，该确认函将载明入住资格泰康养老社区等权利。“幸福有约终身养老计划”只是分红型的年金保险产品，本身并无创新，独特之处在于与养老社区的入住权挂钩，等于给客户提供了一项提前锁定未来稀缺床位的增值服务，但对于期满后保单利益的处置及是否入住养老社区，客户拥有完全的自主权。
3.国寿嘉园：“健康管理+养老养生”，为长者提供一种健康养老与实现价值的全新生活方式
中国人寿认为，以解决温饱、安居之所为最终需求的传统养老模式，在经济富足、价值多元、追求更多体验的当代，显然过于单一，难以满足需求。基于这一认识，面对当代更丰富、更多样的养老需求，中国人寿顺应养老新趋势，提出了“健康管理+养老养生”、“一站式持续照顾退休养老+分时度假”、“各级护理+康复”等一系列遵循生命周期特点的养老新模式，致力于为老年人提供一种健康养老与实现价值的全新生活方式。
“国寿嘉园”是中国人寿旗下的健康养老品牌，品牌定位是“大健康的引领者，值得托付的健康养老服务商”。根据这一定位，中国人寿创新性提出“健康管理+养老养生”模式，并深度应用于在江苏阳澄湖、北京大兴、天津空港、海南三亚建设的养生养老园区，致力于为客户带来身心兼备的高品质体验，最终达成“守护品质人生”的品牌使命。
中国人寿将养老社区定位为家而不是医院或养老院，所有细节都围绕为客户打造“家”的氛围而设计，让客户住进中国人寿的养老社区后既能感到是家的延续，又能拓展家的范围，从“小家”到“大家”。通过种种细节设计，中国人寿的养老社区努力实现设施—情感—信息三重无障碍，并在此基础上，探索可持续、健康快乐生活的第四代住宅概念。
在实施“健康管理+养老养生”运营模式过程中，中国人寿还采用“保险产品+养老社区”的产品模式，于2015年6月12日推出国寿阳澄湖养老社区专属对接产品——国寿颐享金生年金保险（分红型），打通人寿保险与实体养老项目的对接通道，为客户提供全方位的高品质养老一站式服务。
4.“梧桐人家”国际健康颐养社区：借鉴国际上CCRC运作模式，倡导全方位5H服务理念，打造中高端国际健康颐养社区
“梧桐人家”项目定位于按市场化方式为保险客户及中产阶层家庭提供专业化养老服务。为了保证和提升服务品质，“梧桐人家”参照国际上CCRC运作模式，设置了独立生活、协助生活、失能及失智护理等不同区域，为老人提供不同程度的照护服务。若老人健康状况变化，可迁移至相应的住区。
中国太平在借鉴美国水印运营管理体系基础上，针对中国老人的生活习惯和喜好，创新性提出“5H”（Home，Hotel，Health & Hospital，Happiness，Holiday）服务理念，努力为中国老人创造更体面、更健康、更快乐的长寿生活方式。根据“5H”服务理念，中国太平“梧桐人家”以四大模块、六大特色，努力打造中高端国际健康颐养社区。通过认真、全面践行“5H”服务理念，中国太平“梧桐人家”创建和提供的不仅仅是养老住所，更是悉心体贴的养老模式以及人人心怡的金色生活。
在与保险业务的对接上，太平人寿自2014年起就开始积极探索养老产业与保险业务的互动模式，结合客户对高品质养老的需求，推出与之匹配的养老保险产品，同期规划建设太平梧桐人家国际健康颐养社区，建立了“保险业务+养老社区”的新服务模式。购买中国太平“悦享金生”或是新款指定养老产品达到一定保费标准，可获得“梧桐人家”入住资格。
五、保险养老社区发展的关键问题探讨
（一）建设理念
在保险养老社区建设过程中，一些公司从一开始就着眼于提升老年人的生活质量，将为老年人提供优质服务放在最优先位置。但也有公司单纯从商业角度出发，主要考虑的是盈利而非服务，未能充分顾及老年人的生活方式和质量。
习近平总书记在中央政治局第三十二次集体学习时强调：“要着力增强全社会积极应对人口老龄化的思想观念。要积极看待老龄社会，积极看待老年人和老年生活，老年是人的生命的重要阶段，是仍然可以有作为、有进步、有快乐的重要人生阶段。”这句话给保险养老社区建设也指明了方向。保险公司投资建设养老社区，在给失能半失能老人提供适宜助养场所的同时，应当把给老年人创造“有作为、有进步、有快乐”的生活方式放在核心位置，不仅解决吃喝住医护等基本问题，使老年人安度晚年，也要努力提高老年人的生活品质，维护老年人尊严和权利，使老年人各得其乐。只有这样，才是真正服务于满足人民群众对美好生活向往的需要，才能在为社会、为人民服务中获得实实在在的收益。
所以，保险公司在决定投资建设养老社区之前，首先必须有一个正确的理念。理念正确，路才能走得长远。
（二）市场开发
我国目前投入运营的养老社区入住率形势喜人。在通常情况下，养老社区从开业到入住率达到95%，大概需要3年时间，我国目前已经开业的养老社区在不长时间内都达到很高的入住率，说明了两个问题。一是市场潜力大。我国的养老服务体系包括居家养老、社区养老、机构养老三部分。关于三者的比例，国家没有给出统一规划，但从各地情况看，主要有“9073”（如上海）或“9064”（如北京）两种安排，即90%为居家养老，7%或6%为社区养老、3%或4%为机构养老。保险养老社区属于机构养老的重要形式。3%或4%的机构养老比例，为保险养老社区的发展提供了巨大的潜在客户资源。二是市场开发工作做的好。目前，在市场细分和目标客户定位上，几家公司各有侧重。
不过，在市场开发过程中，也有一些问题需要引起注意。一是当前需要入住的客户主要是“30后”、“40后”，这两个年龄段的老人习惯居家养老，不愿意住养老社区，在消费观念、消费习惯、消费能力等方面都存在一定差距，因此要做好耐心细致的市场开发工作，并讲究市场开发的技巧和策略。二是根据国家相关规划，机构养老应以失能、半失能老人为主要服务对象，提供专业的长期照护服务，但目前我国的保险养老社区多倾向于面向健康老年群体的“活力养老”，如何把失能失智老人作为养老服务的重点人群，把长期照护体系作为社区建设的重要内容，是值得研究和探讨的重要内容。三是由于销售人员对养老社区的后续运作及和客户入住后的一些情况不甚了解，加之一些业绩的冲动或压力，可能会存在一定程度的销售误导，这会给社区未来的正常运营埋下一些风险。
（三）投资策略
投资策略决定着保险机构投资养老社区的具体方式。在美国，保险业主要通过资本市场间接投资养老社区，即投资者通过投资专项基金投资各个单一项目的养老控股公司，再由养老控股公司下辖多家专业养老运营公司。在我国，保险公司对养老社区的投资都较为直接，一般是由公司直接投资或参与运作养老社区项目。那么，投资养老社区究竟是采用重资产模式还是轻资产模式？
轻重资产模式各有优劣。轻资产模式资金投入少、简单灵活，可以快速复制，易受资本商青睐，但形不成规模经济，对养老产业链的参与、整合力度小。重资产资金投入大，盈利模式复杂，不易复制，回报率低，但易形成规模经济、提高服务效率，能推动养老设施全产业链发展，并与保险业务及其他业务版块产生战略协同。所以，公司如何选择，应服从服务于自身的总体发展。
（四）盈利模式
总体上看，投资养老社区是一种低回报、长周期的项目。从拿地、建造到推向市场，要做到收支平衡通常需要6~8年，真正实现盈利需要8~10年，在实现盈利前的这段时间是赚不到钱的，但未来社区成熟后会带来长期、稳定的现金流和收益。养老产业的建设周期比较长，与保险资金的长期性相匹配，养老社区投入在建设期可能是亏损的，但作为保险公司，可以通过其他投资收益来补贴，建成之后则可以获得持续稳定的现金流。这就是说，投资养老社区虽然周期长，回报率低，但一旦成功，却可以实现持续稳定盈利。
目前，国际上养老社区的盈利模式有多种：一种是出售型，即利用银行资金和短期资金来开发建设，开发完后直接出售收回投资并获取利润；另一种则是长期持有型，即通过获得运营收入（主要是入门费、月租金和服务费）和土地、物业增值收益来收回投资并盈利。保险公司由于受到保险投资监管政策的制约，只能采取长期持有型运营模式。不过，基于前述分析，在确保较高入住率的前提下，已经足以实现稳定盈利
当前，我国建设的保险养老社区基本都是借鉴美国成熟的持续护理退休社区模式，采取出租的方式向老年人提供日常所需的生活照料以及医疗护理，所以前期投资主要通过房租及后续的运营净现金流来回收。在投入端，各种投入主要包括前期投资、折旧摊销费用、运营管理成本等。在收费端，主要通过“押金+房租+服务费”的收费模式获得收入。从国际看，这种盈利模式的投资回报率为8%~11%。在不考虑月租金上涨的情况下，投资回收期限可能长达30年，对保险资金投资管理及风险管控提出了较高要求。从国内看，根据经验数据，养老社区入住率达到约70%以后，运营管理收入（月费+护理费）将可覆盖运营管理成本，从而产生正的净现金流，这大概需要4~5年时间。也就是说，项目建成开业后大约4~5年能产生正的净现金流。根据有关测算，在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内，项目投资的内部收益率在5%~5.5%左右，可基本覆盖保险资金的运用成本。
（五）医养结合
2016年10月中共中央、国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》明确提出，推动医养结合，为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、安宁疗护一体化的健康和养老服务。前不久闭幕的党的十九大则强调，实施健康中国战略，推进医养结合，发展健康产业。
医养结合指促进医疗资源与养老资源的有机衔接，推动医疗、康复、养生、养老等的“医养一体化”发展，实现社会医养资源利用的最大化。这其中，“医”包括医疗康复保健服务，具体有医疗服务、健康咨询服务、健康检查服务、疾病诊治和护理服务、大病康复服务以及临终关怀服务等；“养”包括生活照护服务、精神慰藉服务、文化娱乐服务等。对于拥有世界最大规模老年人口的中国而言，医养结合是发展养老产业的一个十分重要的方向。
养老社区与医疗保健是“天然拍档”，没有医的协助，养老社区将无法开办。基于“医”和“养”的这种天然的黏合关系，保险公司在投资运营养老社区时，应从一开始就对“医养结合”进行统筹规划，使“医”和“养”等功能性设施在养老社区内得到合理配置和有机统一。
（六）保险产品对接
进行保险产品对接是当前保险养老社区的通行做法。所谓保险产品与养老社区对接，是指在消费者购买了一定种类及金额的保险产品后，取得将来入住养老社区的资格。目前，各个保险养老社区基本上都实现了与特定保险产品相挂钩。
实现保险产品与养老社区的有效对接有许多好处。一是将无形的保险产品与有形的养老住宅乃至养老服务相结合，实现保险产品的具体化、实物化。二是通过保险产品锁定客户，实现保险业务与养老社区业务的相互促进与协同。三是促进保障性养老保险产品的销售，推动行业回归本源，聚焦主业。四是有助于为客户提供全方位的养老服务，既能满足客户财富保值增值的需求，也能提供养老、医疗、健康等保险产品。随着国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，这项业务面临难得的发展机遇。
然而，从目前整体情况看，保险产品与养老社区的对接尚属浅层次。各家公司与养老社区对接的产品并无特殊之处，除了合众人寿实现了一定程度的“实物”对接外，并不包含其他与养老社区服务有关的内容，实际上只是在保险产品与入住资格之间形成的一种“外联”，有关入住资格、入住服务等内容主要体现在保险合同之外的入住协议等材料中。就此而言，目前所谓的“对接”，仍可看作是保险公司的一种销售策略，至于真正的深层次对接或嵌入式“内接”，还有待保险公司作进一步的探索。
（七）人才短缺
保险养老社区建设需要大量养老服务专业人才。这其中，既包括高水平的养老机构经营管理人才，也包括从事照料、护理、康复、家政等服务工作的养老从业人员。为了解决这一问题，不少公司已经支付了很高的成本。
养老服务专业人才培养是国家建设养老服务体系的重要组成部分，也是保险养老社区实现正常运营必须要解决的重要课题。为此，一方面应加强与相关职业院校、应用型本科院校的人才培养合作，另一方面加强公司的职业教育培训。通过这两个方面“双管齐下”，努力造就一支数量充足、结构合理、质量较好的养老服务人才。
（八）风险防范
当前，保险养老社区建设潜伏着一些风险，必须引起高度注意。一是投资风险。养老社区投资量大，动辄十几亿元或上百亿元，且只能作为物业长期持有，不能出售，流动性弱，如遇到土地和房地产市场价格较大波动，将无法及时收回投资成本。二是业务风险。保险公司重资产投资养老社区，会全方位介入养老产业链，涉足医疗、护理、照料、物业等全新领域，业务范围更宽，时间跨度更长，无法准确估测其中很多环节的成本，复杂程度远高于一般保险业务，这种情况意味着更高的业务风险。三是销售误导风险。由于产品复杂，而且时间、范围跨度大，保险公司在销售中存在有意或无意误导的动因与外部条件，一旦发生大面积误导，就可能引发误导风波。
有效控制风险是实现养老社区可持续经营的必要前提。为此，无论是重资产还是轻资产投资养老社区或其他养老服务项目，都应将风险防范放在首要位置，通过加强风险分析和监控处置，为平稳推进养老社区业务奠定基础。
六、促进保险养老社区健康发展的几点建议
（一）建议政府出台或落实保险养老项目支持政策
第一，在土地性质上，目前尚无“养老产业用地”的专属分类，受此制约，养老项目通常只能按商服、商办、医卫等性质拿地建设，土地成本较高，为此，亟需将养老用地等相关配套政策细化落地。
第二，在融资渠道上，受制于土地性质和长租模式，保险养老社区项目的投资回收周期长，投资收益率不高，较难满足一般金融机构现行的投资评价标准要求，因而亟需在政策上给予更多融资支持。
第三，在税收政策上，政府扶持的关键在于减少税负。例如，目前在西方国家CCRC和活跃长者社区（AAC）模式不需要缴纳房产税，但在我国仍需缴纳房产税。
第四，在补贴政策上，国家现行财政补贴政策主要向公办、民办非营利性养老机构倾斜，工商注册营利性质的养老机构缺乏补贴政策支持。
第五，在建设标准上，应根据我国各地区发展水平差异和老年人养老需求差异，尽快研究出台养老社区建设的等级标准，规范养老社区建设，使养老社区能够适应各地不同情况和满足老年人不同层次的养老需要。
第六，在体制机制上，支持养老社区与公立医院合作，破除养老社区实现医养融合的体制机制障碍。同时，解决养老社区专业人才的职称评定问题，消除养老社区内办医在人才资源上面临的瓶颈。
（二）建议监管机构采取有效措施推动养老社区发展
首先，保险公司投资养老社区有助于拓展保险公司的产业链，是保险业服务经济社会发展的积极探索和重要途径，应支持保险公司积极开发与养老社区对接的各类保险产品，并加强市场调研和产品创新指导。
其次，保险公司投资养老社区是一项全新领域，面临很多新问题、新情况，应集中学界业界的专家力量，就投资建设、科学监管、风险防范等问题展开研究，充分借鉴国际经验，搞好顶层设计，针对不同环节和问题分门别类拟定管理措施，增强政策制度的针对性、协调性、系统性，确保保险公司的养老社区业务平稳运行。
最后，保险公司投资养老社区涉及面广，在行业内部涉及养老险、健康险、护理险、责任险、资金运营等领域，在社会上涉及民政、财政、社保、住建、老龄委等有关部门，应建立交流协调机制，加强内外部沟通和协调。
（三）建议保险公司采取综合措施加快建设养老社区
首先，以养形成联盟等方式推动各种社会养老资源的优化整合，加强与地产公司、建筑企业、医院、健康管理、养老服务、物业管理等相关机构之间的
合作，共同打造完整的养老服务产业链，提高养老服务供给的质量和效率。
其次，开放式运营保险养老社区，通过“引进来”、“走出去”两种方式，实现养老社区服务与居家养老、社区养老服务的“有机对接”和“无缝衔接”。
再次，在社区内开展中医养生、特色俱乐部、候鸟式旅居、社区开放日、老年讲师团等特色服务项目，为入住老人享受高品质的退休生活创造条件。
最后，通过运用互联网、物联网、人工智能等新技术，推动智能住区、智能家居、智能服务、智能装备、智能文化等的发展，打造智能养老社区，推动智能养老产业的健康快速发展。
摘自《保险理论与实践》2017年第10期
作者简介：
中国保险学会、梅山（中国）保险养老社区联盟联合课题组。课题组组长：姚庆海（中国保险学会会长）、李钢（梅山（中国）保险养老社区联盟会长）；课题组成员：姚庆海、李钢、焦志刚（梅山（中国）保险养老社区联盟常务副会长、中国对外建设有限公司总裁）、冯占军（中国保险学会副秘书长，《保险研究》、《保险理论与实践》主编）、李连芬（中国保险学会研究部副主任，主持工作）、陈鳗如（中国保险学会宣传部主任助理，主持工作）、洪苏蕾（特华博士后研究工作站在站博士后）、祝辉（北京保险研究院、中国保险学会联合培养博士后）；执笔：冯占军、李连芬。
