——访中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏
■中国经济时报记者 王南 王小霞 ■乔国栋
中国巨大的人口红利和城镇化红利，带动了房地产市场多年的持续繁荣。但随着经济发展进入新常态，房地产宏观调控不断收紧，房价趋稳、销售减速，有关“房地产将成为中国经济最大危机”的传言不断。是天使还是“灰犀牛”？房地产税到底能不能落地？REITs（房地产信托投资基金）这个药方能解决哪些问题？带着这些问题，中国经济时报记者近日独家专访了中国房地产之父、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏。
房地产业仍是主导产业
中国经济时报：当前，中国经济出现复苏迹象，你对此怎么看？作为业内知名的房地产专家，你又怎么看房地产市场对中国经济发展的作用？
孟晓苏：过去较长一段时间中，房地产对中国经济的拉动作用很明显。2014年和2015年房地产市场持续下滑，造成整个国民经济也跟着下滑，所以在2015年，我与厉以宁老师讲了我的担忧，他很有同感。之后厉以宁老师在2016年全国“两会”上明确提出，房地产仍然是国民经济发展的主引擎，因为创新需要时间，转型需要过程。在这个时期，如果丢掉了房地产这么大块儿的拉动作用，国民经济就会动力不足。现在，不要一讲房地产就说是泡沫。2016年下半年中央开始提出去库存，随后2016年到2017年年初房价出现暴涨。2016年上海房价上涨了45.5%，北京房价上涨了35.6%，一下子把低迷的钢材和水泥市场拉动起来了，去年钢材价格上涨了整整一倍，整个经济开始恢复，房地产业再次回归为主导产业。
当前我们谈论下一轮经济发展，进行“十三五”布局，预测未来经济增速保持在6.5%到7%之间，都是因为这几年房地产业的回归把制造业复兴了，加上基础设施建设的拉动，可以支持整个国民经济的持续增长。
房地产作为国民经济的主导产业是当年我们在做房改方案时已经研究透彻的思路，这些年舆论炒来炒去，把原来清晰的思路搞糊涂了，不断有人出来唱衰房地产，说房地产本来是泡沫，现在又流行一个新词叫“灰犀牛”。事实上，当大家都认为它是“灰犀牛”，它其实已经不是“灰犀牛”了，因为国家出台这么多调控政策，就是为了防止行业出现大的泡沫，要在其还没成为泡沫之前就进行控制。
我们要看到，前些年，国家把房地产对经济的拉动力恢复了起来，我们才看到了经济的持续发展。制造业对国家长期发展很重要，但不能仅说是制造业的发展强大了国民经济，而是主导产业拉动了制造业的产能和发展。如果把主导产业堵了，制造业就会成为无源之水、无本之木。
中国经济时报：2016年9月和2017年3月的两次调控，被称为史上最严厉的调控，随后各地房价上涨势头得到遏制。但2018年初始，长沙、武汉、合肥、郑州、兰州等地调控开始松动，这说明政策会发生转向吗？
孟晓苏：2015年，中国房地产市场处于下滑态势，经济增长也随之下滑，当时有一种悲观预测认为，我国国民经济出现了S型，而且S型向下，看不到上扬；还有一种悲观观点认为，排浪式消费已基本结束。所谓排浪式消费，其模式体现为每轮有三样消费品代表，第一轮是：手表、自行车、缝纫机；第二轮是：电视机、双滚筒洗衣机、单门电冰箱；第三轮是：升级洗衣机、电冰箱、升级电视机。
早在1996年，我们就推断中国会出现新一轮排浪式消费，当时在一个座谈会上，一些专家提出排浪式消费已基本结束，认为老百姓没有什么东西需要买了，并判断下一步要发展到多元化时期。我在会上讲，还有一轮排浪式消费会出现，就是买车、买房，当时离房改还有两年，早在那个时候我就预测，下一步将会出现以买房和买车为代表的第四次排浪式消费。当时我去美国做访问学者时，为了完成博士论文，看到了美国20世纪50年代以买房和买车为重点的消费时代，但它不叫排浪式消费，叫美国梦（Amer ican dr eam）。1997年，亚洲华尔街时报刊登了我的一篇文章《Chinese dream》，主题就是猜测Amer ican dr eam会不会成为Chinese dr eam（当时叫中国人的梦），预测买房和买车会成为中国的下一轮排浪式消费。
回顾过去，从房改到现在，房地产业对中国经济的拉动作用非常明显。房改之初，中国只有1亿吨的钢铁产量还过剩，5000万只纱锭也过剩。但是，在房地产行业发展起来后，没过几年，这些都不过剩了。汽车也是一样，市场消费每年以35%、38%、42%的高速度增长，只有几年时间汽车就开满了中国大街小巷。
中国有全球最大规模的城市建设、最大规模的房地产市场，由此推动了在中国制造业发展的多个世界第一：钢铁产量世界第一、煤炭产量世界第一……称为世界第一的有200多个。这些世界第一是怎么发展起来的？归根结底是靠主导产业的拉动，才让这些产业重振旗鼓。我的博士论文曾引证美国经济学家华尔特·惠特曼·罗斯托的观点叫主导产业拉动国民经济，罗斯托理论认为，在各国经济起飞发展的过程中，每个阶段都会有一到两个主导产业。房地产迄今一直都是拉动中国经济发展的主导产业之一。
房地产仍有很大发展空间
中国经济时报：王健林曾经说过：“中国的房地产泡沫最大”。这个观点你同意吗？正如你所说，这几年房地产对中国经济增长拉动作用非常明显，但同时也存在如因房价过高，家庭住房消费过度透支，挤压其它消费，对此你怎么看？
孟晓苏：我国真正全面进入房改是在1998年。当时，很多买房者是用较低价格打折买了自己的房子；还有一些拆迁户是用拆迁款买的房子；再加上一些廉租房、经济适用房等都不贵。所以，拿现在的商品房价格跟这些购房者对比，本身就忽略了一个事实，那就是现在一个商品房购买者的背后，可能会背一户到两户的拆迁成本以及很多基础设施建设的成本，这是不合理的。所以现在提倡要适当推出房改税，就是因为不能让最后买房者承担之前的全部成本。
中国经济时报：房地产市场的繁荣期还会到什么时候？
孟晓苏：客观地估计，中国经济面对的新形势非常重要。我们总认为现在的房子多？事实上我认为并不多：一方面城镇老百姓需要更多和更大的房子；另一方面，城镇化进程中许多农民进城将出现很多新家庭的需求。全面二孩政策出台，人口红利还会继续拉动经济。另外，随着收入增加，人们开始买旅游房，在海南买的房一年就住三个月，这和衣柜里有很多衣服，但要换季节穿是一个道理。
中国经济时报：全球其他地方是通过收入房价比等指标来衡量房地产是不是过剩，这些指标适合中国的国情吗？
孟晓苏：有些数据是不符合中国实际的，比如收入房价比。我们把多种房屋构成引进来后，发现不能用商品房的房价去跟一个年轻人的收入相比，而应当考虑房子的历史形成。另外还有自有率的问题，中国现在的自有率不低，包括进城的农民，虽然他可能在城市里住地下室，但是在老家会有一套房。我认为，不要刻板地用国外的数据来对比中国市场，要看到中国市场在不断发展变化。在我看来，未来中国的房地产市场还有很长、很大发展空间，而且随着农民进城、小城市人口进入大城市，这一波又一波的需求会使房地产业继续向好。
房价是市场自己走出来的，是由土地和房产供求关系、货币供应等综合因素构成。
房产税迟早要征
中国经济时报：你认为，房地产税将对房地产的健康发展起到什么样的作用？
孟晓苏：征房产税好处大于坏处。现在一说征房产税就有一些人反感。为什么反感？因为历史上不征，而且有房人也不愿意损害自身的利益。但现在计划要征房产税，这个群体就会反感。
虽然我也是有房人，但我不害怕自己的利益受损害，因为我觉得这本身是不公平的，我主张推出房产税，能减少地方政府对土地财政的依赖，降低推动土地价格上涨的内生动力，随之降低地价。另外，房产税刚执行时建议不交太高的税，设置一些免征和优惠条件，但只要有房产税存在就行了，慢慢再调上去，要有一个过渡的时间。
中国经济时报：李克强总理说过，触动利益要比触动灵魂困难得多，你觉得大概什么时间，中国的房产税会正式推出？如何实施房产税？
孟晓苏：房产税从2003年，十六届三中全会就已经写进《决议》里了，为什么十几年了还不推行？应该说，减税容易加税难，一旦加税就会遇到很多问题，但房产税迟早要征。全世界都征房产税，是地方财税的主要来源，占了地方财政的60%-70%。至于中国什么时候实行，我不敢作判断。对于征房产税，现在社会上呼声越来越多，相信慢慢就会开始实施，房产税迟早要落地。
改革必定会触动一部分人的利益，也需要保护弱势群体的利益。比如在房产评估和确定税率的时候，对于一些房改房、拆迁安置房要适当给予照顾。所以我一直主张，在最开始征收房产税时，不按评估价，而是按当时购入价来核定第一步的房产税，减少征税阻力。当然，这样的政策只能照顾一代人，这些老人当他的房子转让了，就要按最新的转让价来征房产税。
REITs在中国将“大行其道”
中国经济时报：习近平总书记说“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是不是要把投机和炒房的水分给挤出去？
孟晓苏：我觉得“房住不炒”是一个大方向，而且本来房子就是应该用来住的。那么，什么是用来炒的？股票是用来炒的。当REITs出现的时候，当房子变成一种金融产品的时候，房子就不会一栋一栋地进行转让，房子是用来住的，房子的租赁权益证券化产品是可用来炒的，这样的话就会把房子和炒作分离开来。
中国经济时报：REITs这个药方能解决哪些问题？政策方面你有什么建议？
孟晓苏：十多年前我在中国最早引入RE? ITs，很多媒体称我为中国REITs之父。现在人们对REITs的接受从租房开始谈比较容易。我们现在的租赁房，第一阶段由政府或老百姓组成，没有租赁业主群体，没有供给侧，也没有需求侧。我认为，是限购措施阻碍了租赁的发展，至少是现今，在没有一种社会持有的情况下限制了老百姓作为供给侧来提供房屋。未来，应该由社会机构持有，REITs就是老百姓投资不动产证券投资基金来间接持有租赁房，成为一种机构性持有，作为个人就不会再整栋的买房子了，老百姓可以用投资REITs的方式来买卖了。国际REITs专家对我说过：“REITs一定会在中国大行其道”。未来，REITs不光可以面向租赁住房、长租公寓、公租房，还可以推进很多基础设施资产的证券化。近几年，印度在某些基础设施证券化方面做的力度比我们还要大，我们需要“师夷长技”。为此，由全国政协副主席陈元任总顾问，我与国务院发展研究中心原副主任刘世锦担任组长，专门成立了REITs课题组。目前，课题组秘书长王步芳正带领专业团队在一些省市加班加点做高速公路和公租房等公共资产的证券化REITs试点工作。
党的十九大报告提出，要加快住房制度改革和长效机制建设。加快住房制度改革就是指租售并举和共有产权，如坚决往这个方向上走，房地产长效机制就能破题，房地产业也会迎来崭新的发展阶段。
记者观察
房地产调控应加快构建长效机制
■中国经济时报记者 王南
史上最严格的房地产调控政策正在收到效果，一度“高烧”的中国楼市大幅降温。央行日前发布的数据显示，2017年末，人民币房地产贷款增速放缓6.1个百分点，至20.9%，房地产贷款增速在连续两年回升后转为回落，此前连续三年加快的个人购房贷款去年也骤然减速。
此轮房地产调控从2016年的9月开始，至2017年的3月调控升级，被称为史上最严调控，因为之前调控政策只是限购、限售、首付提高，而这次在这些手段的基础上，各地加入了限价、限商、买后几年不许出售、增加租赁房等。
房地产信贷出现了积极变化：根据2017年四季度金融机构贷款投向统计报告，人民币房地产贷款全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。
个人购房贷款余额也出现大幅减速：2017年末，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。而在此前是连续三年加快，同比增速分别为17.5%、23.2%、35%。
但也有些信号值得注意，房地产开发贷款增速出现明显加快迹象，而保障房开发贷款减速，占比急剧缩水：2017年末，房地产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元，增量占同期房地产开发贷款的61.8%，比上年占比低51.7个百分点。
市场成交的数量和价格出现分化。前几年炒作过分的区域量价齐跌，四个一线城市中的北京、上海、深圳成交量基本都下降了一半，广州也减少了三成。但二线城市排号、全款、选房靠抢、拼速度、日光盘等新闻不时爆出，个别地方甚至仍然疯狂，不在乎小区环境、地理位置、户型楼层，抢到就行。
根据国家统计局的数据显示，2017年1-11月份，全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然2016年是房地产销售大年，但2017年很多一线房地产销售基本都是“腰斩”，在此情况下，房地产商的业绩仍然火爆，有三家房地产商销售额超过5000亿元，这是值得深思的。
一线楼市迅速降温得益于政策的把控，尤其是加大了住房土地供应、租售并举等，被证明是缓解房价过快上涨的有效措施。但部分“土地财政”依赖严重的地方，土地出让金的减少还是让其感受到了压力。根据中国指数研究院披露的数据，2017年，石家庄土地出让金同比减少了42%，苏州同比减少了36%，合肥同比减少了35%。
兰州的楼市新政虽然被有关部门称为“误读”，但不能不引起人们关注的是，最近3个月全国有近20个城市与地区采取了类似的“套路”：发布引进人才新政策的核心内容，就是放宽购房资格。二线城市在市场稍有变化的时候就开始调整方向，这对于巩固前期调控效果不利，如果逆转则一定会加剧房地产泡沫风险。
2018年，世界经济和金融市场的动荡将加剧，不能排除出现黑天鹅事件，国内经济环境面临的不确定性将显著增加，这都意味着房地产调控到了最关键的时刻。“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位必须坚持，必须毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，坚决遏制投机炒房。
金融政策长袖善舞。加强住房信贷管理，巩固调控成果，推动建立“租售并举”的住房金融制度，这都是必须的，也收到了阶段性效果。但房地产市场稳定发展的长效机制亟待加快建设。财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排才是治本之策。应继续壮大租赁市场，建立完善的、市场化的住房租赁制度，调整土地供应政策，建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构，实现住房市场与住房保障的有效融合。而信息联网、房地产税等基础性制度，对抑制过度投资及投机立竿见影的调节作用，更值得期待。
主 编丨毛晶慧 编 辑丨高珂
