2017年斩获千万方土储之后,金地将持续补仓
2018-01-19 18:58:00 来源:搜狐财经

原标题:2017年斩获千万方土储之后,金地将持续补仓

2017年获取千万方土储后,财务杠杆控制合理,规模化发展持续加速。

文/克而瑞研究中心 沈晓玲、冯惠

近日,金地公布2017年12月新增项目明细,单月新增14个项目,耗资208亿元,新增土地建面280万方,全年新增土地储备达1091万方。根据监测数据显示,今年年初,仅半月时间金地已在武汉成功获取58.5万方的土地储备,2018年金地将不改积极拿地之势。

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整 体 情 况

积极扩充土地储备,2017新增土储规模同比翻番

2013年始,金地一直在规模化的道路上奋勇向前。根据金地公布数据中不难发现,从2013年开始,金地就积极拿地,2013年的新增建面相比2012年翻了两番,拿地金额明显上涨;2014年虽有下降趋势,但整体来看,今后几年在拿地方面还是稳步上升的。2017年,金地在土地投资方面立下军令状“550亿的权益投资额”,从其他房企少有公开提出土地投资目标上看,不难显出金地加速规模扩大的决心。通过迅猛的拿地节奏,金地2017年全年新增土储1091万方,规模同比翻番,同时新增土地投资额达933亿元,依照上半年的权益投资比例来看,2017年权益投资额目标基本完成。

从2011-2017年历年的土地投资强度来看,同样不难看出,在2011-2012年期间,金地秉持着低调谨慎的拿地态度,直至2013年以后,才渐渐加大拿地力度,加速集团规模化扩张,不断为后两年的发展做补仓准备,反映在2015-2017年的销售业绩增长上,同比增长明显。在2013年、2017年,金地土地投资强度均达到达历年最高值66%,可以预见,金地2018、2019两年内发展后劲很足,今年可售货值有望放大。

备注:土地投资强度=当期拿地金额/当期销售金额

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区 域 布 局

积极拓展中西部区域,或将拉低金地未来销售均价

金地在“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略导向下,坚持深耕一二线主流城市的投资策略,通过基于城市群研究的经济活动度、区域经济总量,辐射空间,市场容量等因素,已在珠三角、长三角、环渤海三大区域形成成熟的业务发展区域,相对而言,金地在中西部发展略显不足。

2017年,从新增土地区域分布来看,金地积极拓展中西部土地储备,将开发以西安、成都、重庆等核心城市为主的中西部业务发展区域,从全年新增土储分布区域来看,金地已在中西部区域成功获取427万方土储资源,较去年全年规模增长249%,基本占2016年全国新增土地建面的8成。考虑到中西部城市普遍售价低于长三角、环渤海区域,随着2017年新增的中西部项目集中入市,未来金地整体的销售均价或将有所下降。 

同时,金地持续深耕长三角区域,加大三四线城市投入。从2016-2017年金地在长三角投资土地分布来看,2016年,三四线城市成功获取30.6万方土地,占整个区域新增建面20.1%,2017年,长三角三四线城市新增建面达100.2万方,占比35.4%,较去年增长了15.2个百分点。

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城 市 布 局

持续深耕全国一线及强二线城市

首进海口、重庆、成都等城市

在城市持续深耕方面,虽然一二线城市政策调控严格,但金地依旧坚持重点发展全国一线城市及强二线城市战略。从2017年成功获取的土地成交总价来看,金地在北京、杭州共获取3宗耗资超60亿元地块;从成交单价来看,金地成功在广州、北京等地获取超3万元/平米地块共6宗。

2017年,金地在新城市市场开拓发面表现突出,首进海口、重庆、成都等二线城市,为集团发展拓展新的规模增长点,同时在太仓、镇江、滁州、常熟、徐州等长三角三四线城市寻找合适的发展机会,为整个长三角区域补仓扩地。2016年以前,金地虽然已深耕西安12年之久,但从未染指重庆和成都两座中西部的核心城市,2017年6月,金地首进重庆市场,12月成功拍下成都首宗地块,值得一提的是,金地2017年在重庆市场,共获取5宗地块,新增建面265万方,耗资64亿元,最为亮眼的是,金地12月拍下重庆渝北区一宗141万方地块。

总结:从金地2013年至2017年的新增土地建面以及投资规模来看,金地在拿地上逐渐放开手脚,逐步加速规模化发展,2017年8月集团还在土地战投方面将拿地权利下放至城市公司,使得金地在拿地管理上,更加灵活。从2017年克而瑞货值排行榜来看,金地虽拿地态度积极,但相较于同规模房企还是略显不足。

截止2017年上半年期末,金地集团持有货币资金人民币203.31亿元,较去年同期204.3亿元基本持平,现金短债比2.26,短期内无还款压力,净负债率40.75%,较去年同期虽增长了8.15个百分点,但依然保持在一个健康的水平。总的来说,金地目前的资金压力不大,杠杆并不算高,公司还可以加大杠杆获取资金。2017年全年,金地通过公司债、票据、ABS等多元化、超短期票据等低成本的融资渠道,加大集团杠杆,为拿地提供充足的资金准备。

今年年初,根据监测数据显示,金地已在武汉获取58.5万方的土地储备,2018年,金地拿地态度将不改积极之势。

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