作者：格隆汇吴宇森
不知不觉进入2018年，2017年内房股板块掀起的那一轮波澜壮阔的行情还历历在目。看着不断刷新高点的内房股，这出乎市场上所有人的预料。
当进入2017年四季度后，地产板块整体回调，市场许多投资者预计短期内不会再有什么行情，开始观望。谁知元旦刚过春节未来，如期而至的地产企业成绩单激起了市场的热情，内房股迎来了开门红，而且行情来得迅猛。
融信中国自然也成为了一轮上涨内房中的一员。2018年1月8日，融信公布全年的合约销售数据。公告称，截至2017年12月止，单月合约销售额约为人民币90.7亿元，合约销售面积约为50.4万平方米。2017年全年，融信合约销售额约为人民币502.3亿元，合约销售面积约为238.7万平方米，平均合约售价约为每平方米人民币2.1万元。
这里公司公布的合约销售总额是并表不含合联营企业的销售额，而通常我们说的权益金额是并表后包含合联营企业的销售额，因此企业公告的销售总额与权益金额相近但小于权益金额，在下面的计算中约等于权益金额。对比2016年的246亿元，2017年融信销售并表后不含合联营企业的销售额增速为104%。
在整个板块上涨的时候，因为大家都在涨，难以辨别未来公司是否更有潜力，以及目前的公司的发展持续性如何。因此我们需要通过同行对比来判断融信如今在哪里，以及未来能到哪里。
一、如今在何方
我们先来研究和对比一下2016年和2017年的企业销售流量金额榜单变化。在目前规模为王的行业竞争态势中，销售金额的规模代表企业的市场规模，决定企业的“江湖地位”。
克尔瑞公布了2017年全年销售流量金额的排名，当然这个排名公布在官方数据之前，因此对比企业公布的数据有所差异，但是总体而言差异可以接受。融信在2017年的流量金额排行榜中排名28，对比去年保持上升，前进1名。
下面再来看看榜单中，TOP21-30梯队的对比情况。
下面是权益金额的排行，当然是在融信的数据是更新了官方数据之后得出的排名，2017年权益金额规模比较上，融信所处排名与流量金额排名相近，排在30名。
这就是目前融信在行业中所处的位置，我们找到企业目前所处的梯队，才能更准确的分析企业的发展情况。因为集中度的加强，未来行业的竞争便是规模之争，因此我们可以通过流量金额规模所处在同一梯队的企业作为融信的对比标的进行数据对比。
排名起起落落，排名每年在变，不进则退。在目前竞争加速的阶段，企业现在处于这个梯队，但是下一年则可能不在这梯队了。我们可以通过企业的规模增速，判断企业的成长性和盈利能力。
天下武功，唯快不破，增速高的企业更容易在18年的排名中成为黑马，突出重围。融信可以说一直是近年行业中连续保持高增长的一匹黑马。
上面的数据是克尔瑞2016年以及2017年，TOP21-30的企业中流量金额、权益金额及销售面积的对比，其中销售面积是总销售面积（非权益面积）。其中融信的数据是用公司公告数据进行调整的。
在TOP21-30梯队中，融信的增速排在第4，而权益金额增速排在第3，销售面积的规模同样排在第三。
对比梯队平均水平，成长性超出同等水平的企业有雅居乐、中梁地产、融信集团和蓝光发展。这四家企业在2018年将冲击前20名，TOP20名中成长力不足的将被替代，而TOP21-30中发展较弱的也将退出前30名。
接下来再对比一下同梯队的潜力。那么下面我们进一步看一下，未来行业的格局会如何，融信又将去何方。
二、未来到何处
这里先给出结论，预计融信在2018-2019年进入TOP20企业并流量金额规模超过千亿。我们先来看看集中度加强的格局中各企业的发展潜力。
土地储备代表房企的未来，也反映了企业的增长潜力和成长性。17年以来，去杠杆的政策方向预计会延续到18年，因此企业融资的环境依然趋紧。而对房企而言，土储就是利用杠杆撬动起来的，杠杆加不上去，土储规模就无法增长。因此企业的回款和融资能力很大程度决定了企业的新增土地储备的规模。
下图是新增土地货值TOP20的榜单，其中新增土地货值计算中，价格是按照目前市场均价进行测算。
2017年融信集团新增土地货值排在第17，其中流量金额规模TOP21-30中的企业还有远洋集团与富力地产。而且在新增土储排名上大幅跳跃的有4家企业，分别为福晟集团、富力地产、远洋集团和融信集团。
失之毫厘，差之千里，可以说从2018年开始，未来一段时间TOP100的分水岭出现在TOP30这一梯队之中。
目前许多黑马出现在TOP11-30，融信便是其中一员。这个梯队中大部分都是在各大经济区周围二三线城市深耕的企业，这也是承接二三线城市崛起的趋势。
可以看到预计18年TOP30的门槛能达到900亿元，而预计到19年TOP30的门槛要超过1000亿元，这也因此为何今年的房企总朝着1000亿俱乐部为目标，因为过了1000亿大关能在未来竞争格局中搏得优势。下面就结合流量规模、增速以及新增土储选出2018年千亿规模房企候选名单。
可见在名单中，虽然目前融信在流量金额规模排名上排在28名，但是增速和土储都十分靠前，具备了进入千亿规模的条件。合理推测，排名上融信2018-2020年内能够进入TOP20。
三、估值被低估
找准目前融信中国在行业格局中的位置后，我们就可以与同梯队企业和发展态势相近的企业对比估值，看融信目前的估值如何。
下面是四家销售流量规模和权益金额规模相近与融信中国相近的企业的对比。
从市值上就能看出，在市场规模相近的情况下，融信中国市值最小，只有137亿，连荣盛发展、远洋集团和中国金茂的一半市值都不到。权益金额市销率为市值/权益金额，可以更直观的看到，在同等梯队下，融信中国的估值是十分低的。
接下来看一下土储的对比。
通过克尔瑞提供的榜单数据以及企业公布的数据，最终测算出2016年与2017年上面几家企业的土储货值。利用市值/2017年土储货值能看出，从货值的角度，在同等梯队下，融信的市值依然是被低估的。
接着我们再看一下利润率和ROE的对比。
根据万得的数据，截止2017年中报，融信中国ROE（年化）是达到17.5%，超过同梯队的企业，而销售净利率处于中等水平。结合PB的估值，可见从收益质量和盈利能力上对比，融信中国也是出于被低估的位置。
结尾：
随国内人口增长停滞，房地产市场进入存量市场。不过城镇化以及经济区域化发展依然为二三线城市的发展带来空间，企业主要通过争夺规模提高集中度的方式进行竞争。
从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，TOP100集中度增幅达10.7个百分点，变化最大；而2016年仅增长4.8个百分点。这表明集中度增速很快，按照此速度预计2018年的销售金额TOP100房企的市占率能达到65%。
从2018年开始，未来一段时间TOP100的分水岭出现在TOP30这一梯队之中。融信中国作为千亿规模俱乐部的候选者，从各个数据对比下，其市值在同等梯队中都处于被低估状态。
