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经济观察网 记者 胡群现在的楼市价格已经很高，在没有货币大放水的情况下，你还会选择投资房地产吗？
中国人民银行1月12日发布2017年金融统计数据报告，广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币，同比增长8.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点，再创历史新低。
M2增速放缓或成为常态，而另外一方面，国土资源部正加快建立房地产健康发展长效机制，银监会也将继续遏制房地产泡沫化倾向。
国土资源部部长姜大明近日表示我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
银监会主席郭树清日前在接受《人民日报》采访时表示，银行业要加强对各类风险的防范和化解，努力促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部三个方面的良性循环。为此，需要着力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。
M2增速跌跌不止
“在过去这些年里，中国的房地产购买已经越来越去使用化，越来越变成了投资化，房子投资性的属性越来越明显。很多人担心的是货币价值的不稳定。如果这样的状态持续下去，就个人而言，我也觉得这没有东西可投资，不买房子买什么？但站在国家立场上看，没有什么大宗商品比房子更能够吸纳货币。”鸿坤集团高级合伙人、执行董事毛大庆近日公开表示，只要政府敢不断得印钞票，这个故事可以永远唱下去。但现在人民币和实体经济的脱节越来越远，给国家带来的危险就越来越临近，因此不能再继续扩大M2的规模。
就最近20年来看，国内的房价已跑赢通胀。
我国全国住宅平均售价、CPI及人均GDP走势
“这说明房价具有良好的保值功能，但是低于人均GDP的名义增速，这说明房价没有跑赢人均名义GDP增速，也说明随着时间推移人们的购房能力是提高的，即购房会越来越容易。不过，从四个一线城市以及大部分二线城市来说，似乎是房价跑赢了人均收入的增长。”中金所研究院首席经济学家赵庆明向经济观察网记者称，本轮房价仍处于上涨之中，但是从一、二、三线分别来看，一线城市自2017年4月已经进入调整期，二线城市正在见顶，三线城市似乎仍有进一步上涨的空间。不过随着中央对房产的定位以及限购政策的逐步下沉，预计今年4-6月份三线城市房价也将见顶。
从2000年到2017年，M2从13万亿元，增加到167万亿元，涨十几倍，未来十几年还能再涨十几倍吗？现在整个货币环境从宽松走向稳健，去杠杆意味着未来的货币环境很难再像过去那么宽松。
“随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2可能成为新的常态。”央行调查统计司司长阮健弘表示，当前货币信贷运行总体正常，金融对实体经济支持力度稳固，金融运行情况韧性在增强，企业利润也在向好，这为金融体系主动降杠杆提供了较好的时间窗口。M2增速有所下降，主要反映了去杠杆和金融监管加强的背景下，银行间资金运用更加规范，由此派生的存款也会有所减少，影响了M2增速。
当M2增速连年放缓，且未来低速增长将成为常态时，高房价还能支撑多久？
“影响房价的因素很多，货币币值、人口、位置等都是主要因素。”赵庆明称，假设其他条件不变，M2增速向下，或者整个流动性收紧时，房价难以上涨。但M2增速与房价相关性不是很强，近几年M2增速相比2010年前已呈回落态势，但房价增长更快。
三四线城市房地产配置价值几何
“为什么不能再继续扩大M2的规模？这就代表着人民币和实体经济的脱节越来越远，如果越来越远，带来国家的危险就越来越临近。”毛大庆认为，人民币国际化背景下，不能靠印钞票刺激一个虚假的房地产价格，“房住不炒、租购并举”，八个字背后是中央非常大的决心。
当前人民币在国际体系中还处在一个相对较低的水平，但人民币国际化将是一个长期战略。
“人民币国际化也会经历一个很长的时间，我们没有必要从一年、两年的发展变化来评价人民币国际化进程的成败。”1月14日，中国人民银行副行长殷勇在中国金融四十人论坛主办的第二届金家岭财富管理论坛上表示，人民币国际化是一个长期战略，要以“一带一路”建设为重点，创新对外投资方式，加快培育国际经济合作和竞争新优势，进一步推进人民币国际化，服务好全面开放的新格局。
“以后做房地产不会那么容易，原来遍地是钱，闭着眼就可以捡钱的时代没有了。”毛大庆称，通过智慧、科技、资本运营房地产将会产生更高价值。
当房地产商已开始从建房子、卖房子到依靠科技、资本运营房子时，投资者还能通过炒房获取更高收益吗？
宜信财富发布《2018年资产配置策略指引》认为，随着中国房地产行业高速增长阶段结束，国内房地产市场已经从增量扩张转向存量优化。同时，创新型经济催生了物业新需求，如物流地产、长租公寓等业态，要以发展的眼光抓住新的机会。
基于周期性规律以及中央决心建立和出台房地产市场平稳健康发展的长效机制，赵庆明预测，在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期，尽管当前已有部分二线城市已经对限购政策有所松动。这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，作为资产配置的价值都已经不大。
