摘要：土地财政是个慢慢跨越的槛，降房价不能奢望太高
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撰文|张银银
各界对“政府将不再垄断住房供地”新闻非常激动，似乎很快房价就能稳定，甚至下滑。
杠杆游戏觉得不能太乐观。
1、注意措辞，是将研究，而不是说明天或明年，地方政府就不再垄断土地供应
不妨看一下新华社的原文：
国土资源部部长姜大明15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
意思说的很清楚，是研究，而不是很快即施行。什么时候研究，研究多久，研究具体结果是啥，都不知道？当然，在建设调控长效机制、多供应主体、多渠道保障租购并举的大背景下，肯定很快会有些动作。
2、打破政府宅地供应垄断肯定不是一早一夕
如上所述，如果很快能有些动作，能增加一些非房企，譬如相关工商业企业的土地调规，然后作为住宅用地建设房子；让部分农村集体经营性建设用地，盖租赁房——无论对于住房总供给的增加，让部分群体住上稳定、较高品质的长租房安心，一定程度平抑房价，还是对相关企业、农村、农民财富增值发，分享土地、房价收益都是有好处的。
但还是请注意措辞，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”——意思就是，无论你是国有企业，还是私企，你的工商业土地、闲置土地，要变成住宅，得过五关斩六将。
规划谁说了算？较大体量的城市，顶层设计上，城市建设用地的总盘子是国务院批复来定；低一点级别的城市，省政府批复。
接着具体年份的供地，国土部、省市政府都有自己的计划。无论是政府卖地，还是把工商业土地、闲置土地，变成住宅用地盖房子，都是有计划的，都是有一系列行政程序的。
说直接一点，也就是地方政府很大程度上，依旧可以控制总的供地盘子。
同样的道理，适用于农村集体建设用地建租赁试点。除非上面给各地明确的要求，要大幅增加上述两类供地，可能吗？
3、土地财政是个慢慢跨越的槛，降房价不能奢望太高
此次中央建立长效机制、多主体供应、租购并举的决心是毋庸置疑的。但越是大事，越不可能一步完成，好事多磨。何况，地方政府还债要钱、基建要钱，凡是影响土地财政的事，一定得慢慢来。
在《放松调控的这几座城市，背后隐藏着一个共同真相》（1月8日）一文中，杠杆游戏分析得很清楚了，除了极少数城市，很多城市卖地的钱太重要、太多、占比太高了。你让地方能怎么办？
就像2017年8月，国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。
但迄今为止，很明显，除了北京等，其他城市动作很一般。普遍都是在把集体建设用地+国有土地出让总盘子严格计算控制后，再稳步推进。
一下子允许、同意其他主体供很多地，还怎么维持地价、房价！杠杆游戏插一句，房价的起伏首先我觉得是有周期，根本上得看国内外经济形势。
回到这事儿上来，经济慢慢调结构，找到新经济动能，金融慢慢去杠杆、稳杠杆，债务慢慢控制、减少，包括房地产税推进后，然后才可能说政府逐步减少宅地供应垄断。
话说回来，那时我国城市化或许已经更高，房价或许已经稳定。
那么，从预期上说，当下，无论开发商、地方政府，还是购房者、投资者，可能都有自己的盘算。
4、有更多主体供应，无论是租还是卖，肯定也是好事，希望早日推进，特别是增加总供地盘子
如上文所述，多主体供应除了对住房市场的一些影响外，也能让相关非房企业、部分农村集体、农民分享到地价、房价的收益，可以培育更多的中高收入群体。
而反过来，这些群体通过供地、盖房、租房赚到了钱，自然也可以刺激更多的各类消费、创业、创新，于全社会是好事。
不过，归根结底，要让地价不那么高、涨那么快，房价更稳定，核心在于控制住货币，增加更多土地和住房有效供给。货币政策，此文杠杆游戏按下不表。
既然是说多主体供应，那么首先就要让更多主体可以供应起来，其次，要给他们多供应的权利。只有这样，才能把好事办更好。
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