■ 文 | 杨红旭
为杨老师打Call
新政出发点为了完成上级分配的“2020年实现1亿人落户”。
新政与房地产政策放松与楼市发展无直接关系，但与地方政府抢人、圈地有关。
人与地，成为一个城市发展的最大资源约束，突破这二者的约束，才能实现城市大发展。
近段时间，武汉、郑州、合肥、南京、青岛、天津、广州等二线城市，陆续出台落户新政，纷纷放下身段，降低门槛，向各类人才抛出橄榄枝，甚至对于农民工兄弟，也不再板着臭脸了。
南京刚宣布大学生可以落户，合肥传出大专可以落户，郑州又中专可以落户了。于是网友们不禁感叹：看来是要拼到底的节奏。
在中国房地产刚刚经历一轮超级大牛市，市场余温尚存，大量小白仍然心存购房热望的背景下，这些热门二线城市的人才落户新政，立即被巨多专家、媒体、中介等解读为：限购放松、救市信号。
老杨认为，不宜简单粗暴理解为：政府救市！
一、一盘“大棋”
先看两个典型城市的新政内容。
显而易见，广州与青岛的落户政策，并非单纯从房地产出发，也不是了为了吸引有购房能力的人。而是围绕城镇化、户籍制度改革而下的一盘“大棋”！
要想了解这盘“大棋”，要想明白中国城市地区的房地产发展大势，必须弄清楚城镇化战略与城市人口管理方针。
在上述一系列中央政策的指导下，近期各地动作频频。
有些省、市落实的快，有些落实的慢。但距离2020年，只剩三年时间了。就算是那些拖拉货，也该着急起来了。于是，刚进入2018年，部分城市便着急起来了。
因此，多个二线城市近期推出了人才落户新政、租房落户新政等，从政策制定的出发点来看，与“房地产政策变化”“房价”等关系不大！
但是，部分城市在大力推进和落实这一新政的过程中，应该也会考虑到户籍与人口政策的变化，对于本地房地产发展影响。
二、土地财政“依赖症”
考虑因素可能有多种，在此，老杨例举一个。
城市建设的扩张，房地产业的发展，离不开土地。一个城市，可能不缺农用地，但城市建设用地，一定是缺少的。尤其是一二线城市，城建用地很紧张，房地产开发用地更是稀缺指标。
过去多年，中国的地方政府，一个个都是“土地财政”依赖者。多卖地、卖高价地、多收房地产税，是地方政府做大财政、出政绩的关键。
比如，过去十多年，全国土地出让金占地方财政总收入的比重均值超三成，2015至2016年略有下滑，但仍是地方财政收入最主要的来源。如果加上房地产税收，则土地财政点地方财政总收入的比重超四成。
过去多年，地方政府的建设用地指标，虽然有上级部门约束，但地方政府的权限其实挺大的。但是，这一情况正在发生重大变化！
简而言之，有人才有地！新增人口越多，上级部门给某个城市批的建设用地指标越多。建设用地越多，城市建设才有空间，卖地收入才会多呀！
人与地，成为一个城市发展的最大资源约束，突破这二者的约束，才能实现城市大发展。试问，哪个地方官，不明白这个道理呢。
最后，总结一下近期多个城市的人才与落户新政：其一，出发点为了完成上级分配的“2020年实现1亿人落户”。其二，与房地产政策放松与楼市发展无直接关系，但与地方政府抢人、圈地有关。其三，外地人落户加速、人才类门槛降低后，有助于增加购房需求。但很多外地人暂无购房能力，只有找到合适的工作、持续赚钱，才是增加购房总需求的长远之计。
