前 言
2017年悄然逝去，又到年度盘点总结的时候，亿翰智库（创新资管观察）一年来时刻关注商业地产的行业动态和政策变化，特别策划“2017年度盘点”系列专题报道，其中系列一全国已开业商业项目盘点——《2017年度十大最具特色购物中心项目盘点》重磅出炉，根据项目所在的核心商圈、规模体量、项目特色、客流分析、企业年报所体现的运营收入以及在业态分布、品牌选择和空间运营等多方面的数据进行评选。
【亿翰智库评选】2017年度十大特色购物中心
注1：本文仅对国内一二线城市2017年底前现已开业运营的商业购物综合中心为参考项目
注2：所有数据来源均为亿翰智库
注3：以上排名不分先后
一、北京——侨福芳草地
上榜关键词：
空间取胜——匠心外立、艺术空间
侨福芳草地就是一个超大型的艺术品，艺术是它的灵魂。收藏艺术品至少达1000件以上，并且不时会有一些新艺术品替换掉旧的，始终保持新鲜感。上千件艺术品，每件都由已故香港侨福集团主席、著名收藏家、侨福芳草地之父黄建华先生亲自指定摆放位置，艺术品和建筑结构有机结合，这个过程本身就成了二次创作。
每一个亲身体验过“侨福芳草地”空间氛围的人都不得不承认，正是其内部空间营造出来的独特的“城市性”和“城市感”，将“侨福芳草地”与国内其它同类型的城市综合体明显区隔开来。
二、上海——大悦城
上榜关键词：
概念取胜——“爱情”主题、个性业态组合
大悦城的定位调性鲜明，拥有全上海独一无二的屋顶摩天轮。以摩天轮“爱情”主题作为全案营销，以情感诉求打造商业新亮点，无论是建筑设计还是品牌选择、经营内容都将定位理念和项目相融合，旨在为都市白领女性打造“约会主场”。
大悦城拥有全上海最个性的特色业态组合，业态分布主要以零售购物为主，配套服务相应缩减，餐饮在同类购物中心中属较高水平，而休闲娱乐则以主力店的形式分布于高楼层，作为该层主题业态带动其他业态的消费。
三、广州——太古汇
上榜关键词：
定位取胜——品牌与环境皆奢华
与其它购物中心相比，太古汇的特色不言而喻---品牌和购物环境皆奢华。多个国际知名品牌在此设立旗舰店或概念店。汇聚各地精粹，太古汇旨在为宾客带来不一样的购物及休闲体验。
太古汇位于广州最为繁华、购物中心最为集中的天河区中心商务区核心地段，处于天河路和天河东路交界的交通枢纽区域地带，直通地铁三号线石牌桥站，由地铁可直接进入太古汇，公共交通来往人群较为方便。
四、深圳——东大门DDMmall
上榜关键词：
场景取胜——生态自然场景、首例盘活成功的存量商业
项目中庭是一颗高达15米的巨型仿真树，这是深圳购物中心首次尝试在中庭打造大型类似的生态自然场景。从高层往下看，整个商场中庭都处于大树底下，秘境森林，鸟语花香的生态自然场景是DDM mall最大的亮点。此外，项目还引进首个匠人原创主题街区--叮梆小镇，纵跨三个楼层，每层楼都有一个场景一个主题，这也是该项目最大的商业创举。
东门DDM mall作为深圳首家文艺主题购物中心，它的开业本身就创造了深圳商业历史上第一个成功的存量商业盘活案例。
五、杭州——湖滨银泰in77
上榜关键词：
文化取胜——历史积淀、中西融汇
作为西湖边唯一多功能复合型城市综合体，in77基于湖滨商圈的地理优越性、商业稀缺性以及西湖本身的历史文化积淀，荣阔中西建筑融汇之美，运用创新的品牌组合模式形成了其独特的制胜之道。
作为集商业、人文景观、风景旅游为一体的综合性高端商业区，in77包容西湖地域特色、庭院里弄文化等，将国内与国外、传统与现代、商业与人文巧妙地结合起来，赋予全新的时尚商业内涵，同时引导“致美于形，至尚于心”的生活理念，形成了艺术、文化、休闲的新据点。
六、南京——德基广场
上榜关键词：
细节取胜——人性关怀、人文环保
德基广场打造体验式商业项目，处处营造场景氛围和人文关怀，140个女性车位、全国首创公众场所防儿童走失系统和一对一的护理彩校体验等项目突出以人为本的定位。此外，不断举办高品质的艺术、公益活动，将德基广场打造成集时尚、公益、艺术为一体的精神殿堂。
新街口人潮密集，商业氛围浓厚，周围众多商场、顶级写字楼和多家国际星级酒店，德基广场作为新街口商圈的中心，拥有庞大的消费群体。
七、重庆——爱琴海购物公园
上榜关键词：
业态取胜——“重庆向北”地标、业态丰富且特色
爱琴海购物公园有一个区别于其他购物中心的独特商业场景——不出都市，即能享受度假体验的假日中心。该项目围绕聚会、玩乐、海淘、阅读、社交分享、家庭生活等多元场景，结合公园般的室内商业空间设计，让顾客体验一个完美的“都市微假期”，打造重庆北部时尚新地标。
爱琴海整体业态丰富且特色凸显，尤其值得一提的是还引入了全国首创屋顶马术俱乐部——PONY CLUB，国内首家青少年航空主题体验馆——飞翔家，全国首个国际标准开放式真冰场——欧悦真冰场等特色品牌。
八、苏州——圆融时代广场
上榜关键词：
招商取胜——城市重点建设、久光百货
圆融时代广场作为市重点建设项目，是苏州目前规模最大、业态最全的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。
久光百货作为圆融时代广场商业综合体的零售主力，不仅外部延续圆融时代广场“标新”之特征——倾斜型外立面，通透的落地玻璃窗，还是苏州最大的单体百货店，17万体量占据总体规模的33%，以现代综合百货定位为出发点，商业规划彰显购物联动促销及功能互补、完善优化的特征。
九、成都——国际金融中心（成都IFS）
上榜关键词：
景观取胜——城市名片、城市花园
作为国宝大熊猫的故乡，大熊猫是成都名副其实的形象代言人。IFS与本土文化元素相结合，打造高达15米，体重13吨的户外熊猫“I Am Here ”。I Am Here带来的不仅是IFS最具视觉冲击力和最具人气的景观效应，更能成为成都这座时尚与历史名城的国际化宣传名片。
位于七层的屋顶花园景观面积逾10000平方米，是目前成都所有地产项目中最大的屋顶花园之一。为了区别于千篇一律的屋顶花园，IFS还引入了“雕塑庭院”的概念，致力于艺术与文化的推广，在场地上展示各国知名前沿艺术家的雕塑作品。
十、武汉——光谷K11
上榜关键词：
体验取胜——艺术主义、新体验
光谷K11整体建筑极具特色，融合了“水·生命·循环”的主题元素，打造“艺术主义”、“潮流先锋”、“未来生活”为核心的创艺之旅，是武汉首个人文与建筑、商业与艺术高度融合的购物艺术中心，旨在将艺术的种子播撒到每一位消费者的内心深处，革命性带来“博物馆零售”新体验。
“体验式消费”促使购物中心业态不断迭代升级，光谷K11引进“首店”甚至专属“定制店”，打造“自有IP”成为差异化竞争利器。K11定期举办影展、首映式、明星见面会等活动，此外，多家品牌餐饮为K11进行了专属定制，与K11的都市农庄相结合，以此提升消费者的体验感。
亿翰观察：四维升级取胜商业资管战争
近年来，随着《关于推动实体零售创新转型的意见》等相关文件的出台，一方面鼓励了实体零售商业发展，另一方面也明确了未来实体零售的发展方向，都为商业地产带来积极的信号。而购物中心产业不仅成为最重要的零售经验方式之一，还已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境的改善、经济结构的优化、与生活方式的改变都有着明显的重要性。
由于商业购物中心方兴未艾，标杆房企对兴建购物中心如火如荼，兴建的速度和规模也日益扩大，由于数量太多，所以对购物中心的要求也越来越高，但要实现整体商业资产的升级不得总结成功经验，可从以下四方面着手：
价值升级——原创IP塑造
IP 的商业价值被逐渐重视，成为原创业态的主要发展脉络。对于好的商业IP 来说，不仅能瞬间击中大家的情感诉求，产生源源不断的话题，还能自带流量，带动相关业态的发展。
结合自身购物中心定位打造属于自己的 IP，不仅能为项目带来现耳目一新的感觉，同时还能转化为经济效益。
创新升级——场景打造
我国购物中心数量过多，大多千篇一律的模式，使消费者容易产生“消费疲劳”。在此背景下，打造不可复制的自身优势就显得尤为重要。在互联网消费的带动下，线下购物中心构建场景化消费，营造贴合消费者心理、个性化的场景，也成为了吸引消费者提高营业额的经营秘籍。
最直观的感受，就是购物场所从过往单一的零售中“脱胎换骨”，逐渐提高体验性业态的占比。对于运营商来说，体验式商业地产能够通过营造商场情景，最大化地将消费者吸引进来，具有很强的聚客能力。
服务升级——大数据运用
大数据不仅是一个工具，而是一个思维方式，通过大数据能够精准的为客群提供个性化的服务。从某种意义上说，零售本质也是流量经营。在过去，商业地产是供应链驱动，而现在则是由消费者驱动，那么消费者是谁？消费者需要什么？这些需要大数据来实现。也就是说，大数据本质上实现了更有效率的消费行为引导与服务提供。百度、阿里巴巴等BAT巨头的介入“新零售”也间接证明了大数据将是一条“新的赛道”
模式升级——资产证券化
随着资产证券化开始放开，传统商业开发模式正在向“私募基金等资产管理机构＋CMBS/类REITs”的资管分离商业开发模式转变。尤其是在2017年，据统计，截至2017年10月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单，总发行规模1,262.2亿元，超过前三年总和。通过资产证券化盘活商业地产存量资产、提高存量物业的经营效率和周转速度，成功进行资本运作获取利润，然后将沉淀资本回流至拓展开发，始终保持价值链全周期的良性发展为商业地产模式升级的指明了一条光明之路。
