经济观察报 记者 郑一真 眼下，摆在投资者面前的问题有点纠结：房地产是否有望接力白酒、家电，成为今年A股结构化行情的新龙头？“年初地产板块的迅速蹿升还是出乎很多人意料。”华南公募基金人士王一楠（化名）说，早在几个月前就预判销售业绩有望助推地产股行情的他终于等来了板块行情爆发。Wind数据显示，截至1月10日，今年来，地产板块增幅超过家用电器和食品饮料，累计上涨10%。
北京某券商资管人士确认，去年十二月初，其了解到很多私募开始加仓地产股。经济观察报记者采访的多家私募也在去年十二月底开始加仓甚至重仓。北京启明资管董事长李坚从在万科A（SZ.000002）股价28元左右开始重仓，“开始配置是去年6月份股价20元左右，做过几次价差，后来发现好企业还是持有的投资收益更高。”相比最近涨势凌厉的泰禾集团（SZ.000732），李坚更看好万科A、保利之类的地产龙头。
目前，房地产仍属于低配，基金对地产的配置比例不到3%。王一楠解释，主力机构进入后导致地产股上涨，但现在市场仍存怀疑，不像机构对于贵州茅台或者格力电器那样——公认的白马股，对地产股大家看法还是不同。观点的分歧在地产股之迂回走势中一目了然，以市值计算的A股第三大房地产企业招商蛇口——去年下半年以来延续震荡行情，股价在18元-20元的区间反复震荡。
如此，对于地产股是否能成为今年的新龙头，主力资金目前还无法下定结论。
游资炒作，主力加仓
最先撬动这轮地产股上涨的，是冲进泰禾集团的游资。被媒体戏称为“吹牛皮董事长”的黄其森去年12月表示，2018年泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元，直逼一线龙头地产商。话音刚落，泰禾集团开启5个涨停板的暴涨模式。而1月9日，泰禾集团不得不因股价异常波动停牌，截至11日尚未复牌。
错过泰禾，李坚并不觉得可惜。“泰禾的涨幅非常猛，这种打法，一般来说就是比较强势的游资在拉盘。我们现在选股的逻辑是选优秀企业，赚企业成长的钱，比赚这种博弈的钱更安心。”
泰禾集团股价拉升背后闪现游资魅影，有营业部席位大手笔频繁进出这只股票。1月2日至1月4日之间，西藏东方财富证券拉萨察古大道第二证券营业部席位买入1亿元泰禾集团，而随后在1月5日和1月8日，该席位疑似“对倒”，这两日买入与卖出金额惊人的一致，分别都是6545.39万元和2548.70万元。截至发稿前，记者仍无法接通该营业部的电话。
从龙虎榜的数据来看，2017年12月25日至2019年1月8日，累计入场资金过亿的席位还包括累计买入1.6亿元的中银国际证券重庆江北营业部；以及中国中投证券宁波江东北路营业部买入1.5亿元，上龙虎榜的日买入成交金额从4000多万元扩大到1.7亿元。在卖出席位中，多次出现机构专用，累计卖出5.3亿元。有意思的是，这一期间的龙虎榜中，卖出泰禾集团的资金远超买入资金，分别是15.7亿元和9.3亿元。
上述华南公募基金人士王一楠将泰禾集团的上涨归结为，董事长的业绩预期有一定的权威性和可行性，在估值相对较低的情况下，引发了市场的炒作热情，激发了大家对地产股的想象空间。但是泰禾的盘子不大，也非特别拔尖的地产商，主力机构不会去炒作这类股票，“不能单凭董事长的一句话，主力资金就跑进去，现在又涨得这么凶，不敢冒进，应该还是属于游资比较青睐的个股。”
在当下价值投资盛行的背景下，机构资金更喜欢价值股，在地产板块亦是如此，李坚在去年六月份以来悟出这个道理，在5000点高位建仓遭遇“股灾”，随后又布局了一些中小票，使得旗下几只基金业绩表现平平。但是去年六月份开始，李坚吸取以往的教训，拒绝平庸的企业，开始拥抱价值投资，基于这样的逻辑，选择了诸如万科A、贵州茅台等蓝筹白马，坚持中长期持有，减少波段交易。
李坚表示，“未来，A股也会越来越像美国和香港市场，大部分交易应该集中在前一百名的股票上。对机构来说，一只股票上盘子大了之后流动性很好，吞吐起来都比较快，为什么现在主观上也不太去做小市值个股，因为2000万的交易都挺费劲。”
A股市值过亿的龙头房地产公司依次是万科A（3903亿元）、保利地产（1862亿元）、招商蛇口（1752亿元）、绿地控股（1177亿元）、华夏幸福（1125亿元）。第二梯队的是华侨城A、新城控股、金地集团等。泰禾集团总市值379亿元，属于中等规模的地产商。
多数机构的配置集中在这些龙头股上。深圳乐得资产创始人吴博在去年底也开始配置万科A、保利地产、绿地控股、金地集团等地产标的。对于泰禾集团，他同样认为，“老板可能过于激进，在喊出两千亿销售目标后，后续业绩持续性不确定，有一定风险”。
另一家管理资产规模过亿的北京私募公司——清融智投资产管理有限公司投资总监徐若溪也在年初布局地产，选择绿地控股和华夏幸福等。其给出的理由是，相比贵州茅台35倍的估值，其在这个市场当中已经不是价值投资的首选，当时看PE最低的板块就是地产，大概在15倍左右，如果价值投资的趋势没有变，基本上地产是一个很好的配置。
Wind数据显示，2017年第三季度，包括公募、私募、险资在内的机构资金对地产板块投资1.14万亿元，占该板块流通股比例的55.62%。地产行业机构资金的前五大重仓股分别是万科A、保利地产、华夏幸福、陆家嘴和金地集团，配置比例分别是14.96% 、6.43% 、5.61% 、4.21% 、3.09%。
投资逻辑——估值修复，对标港股
综合多位市场人士的分析，利润上升加上估值修复，是这一轮房地产股上涨的原因。王一楠认为，前两年房地产火爆，预售的成绩也都体现在今年的业绩上了，这样算起来市盈率可能也就在10倍左右，相比其他涨幅较多的白酒、家电板块，地产板块体量足够大，业绩足够好，估值还不高，有很高的安全性。另外一方面，之前之所以起不来，是因为政策的不确定性，现在从一些迹象来看，包括就建立长效机制、要棚改房、包括兰州一些二线城市房产政策有松绑，房产税近期也不会推出来，说明地产政策已经到底了，大致已经利空出尽。加上，现在机构配置的并不是特别多。
根据克而瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，万科2017年整体销售排名第二位。同时预计碧桂园2017年全年销售达5500亿，恒大达5131.6亿。另一方面，预计2017年TOP3房企整体行业集中度将接近13%；TOP10行业集中度约24%；TOP20将会达到35%。在房企2017年积极去库存背景下，并且从其提出的销售规划来看，2018年行业集中度进一步提升预期也较高。各大房企非常高的销售增幅没有悬念，对其估值及股价将形成有力的支撑作用。天风证券分析师陈天诚在研报中预测，龙头公司整体业绩增速20%。
房市政策出现局部宽松迹象，集中在二线城市。从去年年中开始，以武汉、长沙为首的部分二线城市开始隐性松绑限购政策，继以上城市以人才引进的方式放宽落户购房条件以后，今年开年头一周，已有三个城市放松了楼市调控。1月5日，兰州放松限购、加强限价，合肥第二次放松限价。近期，南京也出台新规，高层次人才首套房不限购。
方正证券研报认为，行业龙头万科、保利、金地18年PE为10倍左右，同国外大型房地产企业如日本大和房屋（13.8）、三井不动产（18.8）、美国的霍顿房屋（15.4）、莱纳房产（17.1）相比，仍具有相当吸引力。
港股内房股过去一年股价飙升，今年来依旧延续上涨态势，也助涨了今年A股房地产板块的补涨。板块数据来看，Wind数据显示，截至1月11日的过去一年，港股地产板块上涨，73%，相比之下，A股房地产仅录得近17%的涨幅。个股来看，融创中国股价从年初的6.75元上涨到今年1月11日的36.82元，股价翻了5.5倍，年初至今累计涨幅17.16%。擅长在二三线城市拿地的碧桂园去年初至今股价也涨了4倍多，中国恒大同样涨了5倍多。从市盈率来看，融创中国市盈率 PE（TTM）38.6倍，但是预期2017年的市盈率为16倍，估值也不算太高。中国恒大2017年PE（TTM）在15倍左右，碧桂园25倍。
相比之下A股龙头地产股表现逊色。过去一年，万科A、保利地产涨幅超过70%，招商蛇口上涨30%，华夏幸福上涨66%，除了新城控股股价翻倍上涨185%之外，A股没有地产龙头股价翻番。从市盈率PE（TTM），年初，这些龙头股的估值在9到15倍的区间之内。
内地投资者会考虑外资都买了A股哪些股票，李坚跟踪港股发现，其实香港投资者者也会考虑南下资金到香港配置哪些标的。“A股的几大龙头地产都在香港上市，去年以前它们的估值都是比较低的，但是内地资金大量去买了以后也改变了香港内房股的估值。”从沪深港通活跃个股资金流向统计中可以看出，南下资金近一年大量买入融创中国，净买入资金62.23亿元。
下半场？
不过，从南北向主流资金走向，同样可以看出主流资金并没有在高位押注地产股。去年12月以来，南向资金开始撤出碧桂园，12月27日净卖出1.17亿元。中国恒大去年10月份以来基本处于净卖出的态势。南向资金更青睐银行、保险和以腾讯控股为代表的科技股。同样，北向资金持续买入白马蓝筹，活跃成交个股依旧是美的集团、海康威视等等。
这其实也反应了主流资金的一个态度，虽然大家开始慢慢地增配地产股，但是，王一楠并没有看到机构资金大幅加仓地产股的迹象，“这只是一部分机构的一种配置行为，达不到一种特别强的一致预期”。王一楠目前的策略是做一些动态调整，看看哪只地产股估值高了就撤出来，调整到估值低的标的上。“很难讲说它能涨多高，只是目前来看，是一个相对比较确定的板块。”
清融智投资产管理有限公司投资总监徐若溪认为，房地产股最近应该走得慢一些了，从年初至今上涨得太多了，龙头地产股可能还会有一定的上涨空间。在上述券商资管人士看来，地产股的行情已经步入下半场，行业分级基金房地产B从2017年12月29日至2018年1月8日短短的6个交易日内，涨幅已经超过30%，上升空间不多了。这两日，地产股普遍出现回调，华夏幸福、保利地产、万科A、绿地控股等均出现回调。
而某券商分析师则表示，地产股的上涨预计会经历三个阶段——估值修复到量的上涨再到价值提升。目前来看仍处于估值修复的阶段，这个阶段的三条投资主线就是在行业集中度逐步提高背景下拿地市占率比较高的龙头企业，比如万科、碧桂园和恒大；受二三线城市去困存利好，在这些地区存货比较高的地产商，如保利、阳光城和融创；以量补价的地产商，以华侨城、泰禾等为代表。
曾经负责过房地产信贷的某华南私募人士告诉经济观察报记者，“深圳这边地产企业有个说法，‘招保万金’，也就是招商地产、保利地产、万科、金地地产，另一类企业，是潜伏在深圳的地产大鳄，比如中海地产、华侨城，非常低调，但是都有国企或者央企的背景。之前在银行工作的时候，这几家地产贷款融资成本非常低，比一般的开放商都低很多。做地产，实际上拼的就是拿地和融资。如果说投资这个股票的话，那就很显而易见了，有这两个优势的企业肯定前景更好。”
公开数据显示，恒大的土地储备最为丰富，土储面积2.76 亿平米，累计平均成本每平米1658 元，开发项目719 个；碧桂园已摘牌或签约土地储备2.1 亿平米，权益建筑面积约为1.5 亿平米，开发项目733个；截止2017年上半年，万科在中国大陆拥有600个主要开发项目，总可售建筑面积1.16亿平米。在不考虑土地增值税的情况下，恒大近年来毛利率一直稳定在28%以上，万科则稳定在24%左右，碧桂园在20%左右，融创受历史收并购项目并表因素影响毛利偏低。
对于房地产的长期走势，安信证券首席经济学家高善文给出了较为乐观的判断。其在《2018年投资策略会报告中》表示，经过几年的努力，在2016年下半年以后，地产企业的存货水平开始低于长期合理的存货中枢。到今年三季度，上市房地产企业的存货水平甚至比2009年底的存货水平还要更低一些从房地产市场的短周期来看，房地产销售增速还有下行的压力，销售的下滑也许会持续到2018年下半年的某个时候。从长时间的跨度来看，随着存货去化的结束，供应层面上的出清已经比较彻底。短期内房地产销售下行，地产投资也会随之下行。但由于房地产存货水平较低，未来房地产销售一旦出现周期性的恢复，房地产新开工和投资将会出现更大的反弹和恢复。
