作者： 苗雪艳
“女士们，你们就去附近商场逛逛买买衣服首饰什么的……”在王府井大街，一名导游高举着小红旗对游客高喊道。
这时，一个男游客问：“那我们男的去哪儿逛啊？”话音刚落，其他的男人和女人们都跟着哄笑起来。
“男的？呃……你们就跟着到处逛逛吃吃吧。”面对男人的问话，导游似乎真的说不出答案。
王府井曾是号称“日进斗金”的商业宝地。巅峰时期，每天进入这条街的中外顾客多达百万人次。
然而，就是这样一条“老街”，还是在顾客不经意的一问中道出了些许悲凉。一个严峻的数字是，近年来，这里的日均客流量仅在30万左右，比巅峰期差了很多。
王府井集团也意识到了紧迫性，并推出一揽子“变革求生”的计划。不过，生存在这条以“世界级商圈”为终极目标的王府井大街上的各方力量能否拧成一股绳，则是王府井商圈新的“生长之惑”。
王府井，芳华已逝，再不变就真的老了！
这个曾以王府扎堆闻名于世，见证了数代繁华的“中华第一街”，能否在变革中获得新生，重新激起人们去逛吃逛吃的冲动呢？
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王府井一揽子“变革计划”包括延长王府井步行街、激活海港城项目、东安市场和新中国儿童用品商店等原业态转型升级、王府中环新项目入驻、淘汇新天和银泰in88等商改办、自行车禁入等等。
王府井的目标是成为像美国第五大道、英国牛津街、法国香榭丽舍大街一样的世界级商圈。但近年来仅维持在30万左右的日均客流量，也意味着存量商场向上生长的疲态。
王府井集团前董事长刘冰在2017年曾提到：“尽管地理位置优越，但王府井却没有一个30亿元以上销售额的商场，跟国际上著名的商业街相比有很大差距。”
原有业态基本定型，即使调整也是“小打小闹”，改变不了结局。所以王府井也在从“新”切入，以期新的大项目能够激活商圈。于是，在前有李嘉诚的东方新天地、新鸿基地产的APM等港资项目下，同属港企的香港置地新项目成了补位的“白马骑士”。
在王府井商圈的核心位置，开业时间一拖再拖的香港置地旗下的项目王府中环，终于在2017年的年尾时刻试营开业。虽然这一刻的热闹，等待得太久太长，但对于整个王府井大街来说，人头攒动的场景再现，终究还是热闹了一阵子。
王府中环是王府井商圈的“重要客人”，可以说承载着“带活商圈”的较高期望，连东城区政府领导在公开场合都要为它做宣传。
蹊跷的是，与大多数商场开业仪式的开放式不同，试营业当天，王府中环的开业仪式颇为神秘。安保人员把大门看得“死死的”，只有相关人员和领导们才可进入，“外人”只能眼巴巴看着大门外的阵势。从另一个半围挡的门口向里望，空荡荡的，很多门店都未开业。据悉，试营业店铺开业率仅有30%左右。
据知情人士向90度地产透露，这是因为香港总部催得紧，王府中环项目才匆忙开业，不管内部店铺情况怎么样，反正算是开业了，这样对香港总部那边也好有个交代。
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事实上，王府中环的试营业日期比预期已经延缓了三年。香港置地拿下这块地，还是在6年前。人们猜测可能是招商遇到了“麻烦”，因为对于一个对标国际商业街上的高端商业综合体来说，最重要的就是能否如期招商成功。从2017年11月28日试营开业至今，王府中环內部依旧有部分店铺未开业。
王府中环定位高端时尚生活中心。从目前来看，在客群结构已基本固化的前提下，王府中环走的高端路线与这条大街上的客群定位（70%外地游客、30%本地顾客）匹配度并不高，这对于客群需求的拉动极富挑战。
在王府中环之前，王府井商业街上唯一的高端项目是银泰in88。不过，该项目经过调整后并未“发光发亮”起来，还曾一度被曝经营惨淡，近期部分楼层又被传出要改写成写字楼，可见生存的艰难程度。
北京的高端商业项目集中度还不像上海那样高。上海还有像恒隆广场、中信泰富、梅陇镇组成的“金三角“高端项目。北京的较为分散，所以，王府中环作为王府井大街上第二个定位高端的项目，如何不重蹈覆辙走出自己的特色，同时贡献出可观的客流量，备受期待！
不过，现在不少开发商开发新项目并非在纯做商业，往往做一个商业项目的同时，都会连带上周边公寓、住宅、写字口等项目一并开发销售。而开发商们也认为，只要销售收入能够平衡持有商业的费用，就值得投资。回归到王府中环，或许也是这样的思路。
圈内的人有着普遍共识，对于像王府井这样的商业步行街，一直都是商业地产企业关注的焦点。王府中环项目的开业，也是树立品牌的做法，毕竟这类街区商业地产项目，面对的是全国甚至全球的旅游需求。不过，对于王府井大街来说，未来商业街还需要不断做调整，既要保留北京的文化特色，也要和当前变化的消费需求有更大的匹配。
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目前，王府井商圈的另一个生存之道是“商改办”。比如，处在金鱼胡同边上的定位高端的银泰in88和定位低端的淘汇新天都传出要改成写字楼。
目前，淘汇新天的4—7层已是空置状态，工作人员说这里改为“写字楼”，正在招商。但前来逛街的游客并不知情，上到相应楼层一看关了又折返下楼。
商场改成写字楼，是一条正确的道路吗？
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，大城市电商比较发达，很多实体商业项目容易陷入客流不足、租金收益不高的困境，所以这个时候会出现很多新问题，比如说空置率较高、经营压力大等。办公楼则不同，若实体经济好，企业有较好的扩张动机，那么这个时候办公物业的租赁需求就会上升。所以在北京此类核心区域，商业项目更多的要改造成为写字楼。
纵观京城商圈，“商改办”的案例很多。北辰购物中心亚运村店、宣武门的庄胜崇光百货、原华堂商场十里堡店、北京中粮广场C座、三里屯附近盈科中心的原太平洋百货、原百盛百货太阳宫店等商场，都要改成写字楼或者已经改成了写字楼在运营。
当然，从大数据看，北京写字楼市场的发展也较为乐观。根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》显示，北京写字楼市场在高需求下，保持着租赁市场的旺盛，长期租赁回报率和静态租赁回报率高于上海、广州、深圳。
“位于上海静安区的兴业太古汇项目自从写字楼租满后，相比刚开业时，也渐渐好了起来。”按照一位上海房地产人士向90度地产透露的信息，人口消费结构都变了，习惯也都已成型，项目与客群匹配度不高时，如果再没有像写字楼这样的常住消费人群，很多纯商业项目根本没法活。
高力国际华北区董事总经理李杰也看好“商改办”：很多一线城市和几个主要二线城市对商业地产的供应是限制的，比如在北京，很早之前五环以内已经不再审批、不再新供商业用地了。还有现在零售业态的百货业态受到打压非常大，因此零售也会出现改变的格局。另外是酒店，长达15年、20年，把酒店改成写字楼，有更好的投资回报。
“在北京盈科中心，7.5万平米的项目，就是由零售改的办公楼，非常成功。上海亨通广场对面的五星酒店正在通过四层改三层的格局，改成办公楼，我们也很期待它再次展现出活力。”李杰说。
文章来源：90度地产（微信号：dc90du）
