（刊于新华社《经济参考报》头版，2018.1.12）
年初以来，多个城市房地产调控政策相继微调，有观点开始认为这是调控松绑转向的迹象。但如果仔细回看本轮调控的初衷，以及好好领会十九大和中央经济工作会议精神，当前认为房地产调控放松明显属于误读。
确实，如果单纯从调控力度、调控效果和对经济的当期影响看，眼下谈论放松的可能性似乎并不为过。有统计发现，截至2017年底，全国共有54个城市出台调控，“认房又认贷”的城市15个，限售的城市48个，限购政策129条，限贷政策169条。可以说，2016年三季度以来这轮房地产调控空前严厉。从具体实践来看，本轮调控也已取得了较好成效，体现为房地产销售量价齐落。
数据显示，2016年1月至10月，30个大中城市房地产销售面积月均同比增长30%，到了调控后的2016年11月至2017年12月，已变为月均同比下降31%；截至2017年12月，70个大中城市里一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，二线城市房价走势也大体如此。得益于因城施策和棚改货币化安置，三四线城市的房地产销售和价格跌幅均明显低于一二线城市。
此外，由于房地产仍是我国的支柱性行业，调控无疑会对经济增长产生短期负面作用，包括拖累地产产业链相关消费和制约房地产投资等。再考虑到当前我国正着力推动结构转型和全面加强金融监管，我国经济下行压力显然大了不少。
一叶可知秋，但同样可障目。根据当前楼市调控效果显现就判断调控将很快放松，明显属于“念歪了经”。
一方面，过去几年，我国房价一路飙涨，居民持续加杠杆且购房抵押率不断上行，一边是刚需者买不起房，一边是炒房团越来越多，房地产泡沫事实上已成为巨大的“灰犀牛”。以商品房销售额（累计值）与商品房销售面积（累计值）的比值作为房价表征来看，2016年底约为7500元/平方米，调控后的2017年底小幅升至7900元/平方米，分别为5年前、10年前和15年前的1.5倍、2.3倍和3.6倍。房价走高也带动了房地产市值的快速膨胀，过去12年间，我国房地产市值增加6.3倍，同期城镇居民可支配收入仅增加3.5倍。
与此同时，越来越贵的房子“绑架”了大部分家庭。数据显示，我国居民总资产中房地产占比超过5成，总负债中按揭贷款占比超过6成；2016年底我国居民部门杠杆率水平为45%，调控之后不降反升，2017年三季度已超过50%，分别是5年前和10年前的1.9倍和3.5倍。杠杆率水平快速上升的背后，简单来说，就是居民可支配收入的涨幅赶不上房价。
另一方面，相比以往，本轮调控总体思路是因城施策、分类调控。实施一年多后，党的十九大再次明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”；中央经济工作会议则强调“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，并指出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，实行差别化调控”。
从这个政策思路演化来看，住建部日前提出的“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”，以及兰州、南京、合肥等城市出台的放松部分非核心区域限购、放松高层次人才限购、支持改善性需求住房购买等举措，无非是在响应中央提出的“差别化调控”和“把握好工作节奏和力度”，进而使调控更加精准有效。更进一步，考虑到住建部把2018年改造各类棚户区目标由此前的500万套增至580万套，以及各地陆续出台的租购并举相关举措，国家有意控制房价水平、遏制投机炒房以及着力健全房地产长效机制的决心并未改变。
谋定而后动。“一套房子绑架了一代人”这句话虽夸张演绎但也不无道理；而“每一次房价调控，都是为了下一次更好地上涨”，也的确是以往调控留给人们的直观感受。因此，有关方面应尽可能确保房地产调控政策的连续性与稳定性，千方百计提高政策前瞻性，并着力加强预期管理。
1.熊园.谨防房地产泡沫这头 “灰犀牛”,刊于《清华金融评论》，2017年第7期。
