作者：张友红
壹
刚刚过去的12月底，除了每天跑步，郁亮也忙着做总结报告。
过去的一年，结束了宝万之争，王石卸位，他成为万科掌舵人。他在年末万科的目标与行动沟通会上引用了一句，“未来已来，只是尚未流行。”这一年，万科A涨了80%，股价创历史新高。
黄其森比他更凶猛。泰禾九天就达到万科A一年的股价涨幅数据。泰禾集团在近9个交易日涨了82%，包括5个涨停，近3个交易日连续涨停。他接受媒体采访，豪言：2018年，泰禾将力争迈入2000亿时代。
2000亿，泰禾并不是冠军，房产企业去年一年的销售冠军是碧桂园，神秘女富豪杨惠妍带领下的企业。过去一年，她的企业碧桂园卖出了5508亿元的房子销售额，同比增长78.37%。花旗预测，买进房产股票里，碧桂园最值得期待。
这些在许家印那儿，只是小case，2017年，恒大股价涨了近500%，许家印超越王健林、马云、马化腾，成为双料中国首富。
这是地产商们集体乐开花的一年。
但这也不是所有的节奏。
一个叫郭耀名的地产商，不得不在这一年年底接受地方法院对自己申请公司破产的处理。
1月5日，《惠州日报》发布了《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式指定管理人的公告》。公告显示，广东省惠州市中级人民法院于2017年12月11日受理光耀集团有限公司申请破产重整案。该公司截至2016年6月30日，资产清查总额约64.03亿元，负债清查总额约79.74亿元。另外，该公司为关联公司提供担保产生的负债约26.21亿元，以上债务共计约105.94亿元。
光耀集团，曾经也是一家知名的房地产商，成立第五年就拿下惠州地区的销售冠军。创始人郭耀名也是小有名气的潮汕商人，四十多岁。他用十年的时间把自己的地产公司挤进全国百强。但是在房产股集体狂欢的2018年来临之前，它正式宣告倒下了。
这不是个案。
大房产商正在乘着这轮地产股东风越来越大，小地产商日益萎缩。
来自克而瑞、中指院等研究机构的数据：房地产板块中2017年上涨的个股只有35只，有92只个股出现不同程度下跌。龙头集中度还在大幅提升。Top10的房企集中度历史性地达到了24%，而Top100的房企集中度已经超过50%。有趣的是，2017年合同销售金额500亿元以上的公司提升到了38家，而500亿以下的公司减少了17家。
如果单看企业数量，恐怕是死的比跃龙门的多。
郭耀名的光耀地产只是死亡名单上的一员。
贰
郭耀名的转折，苗头出现在2008年。
为稳定房地产和经济增长，应对经济危机，刺激消费，国家密集出台了土地、建设、财税、信贷和保障房等调控政策，大幅度降低了住房开发、购买及二手住房转让的门槛。实施了当时认为史上最宽松的鼓励政策。各地大兴土木，购房热潮兴起。房地产商们也都开始做大计划。
此时的郭耀名也想借风做大。之前，他用了不到十年的时间把光耀地产从一个默默无闻的地方小房地产商做进全国百强地产，他开发的以“全球候鸟度假地”为特色的养老旅游地产模式全国闻名。
媒体描述的郭耀名，“与大多数成功的潮汕老板类似，郭耀名的血液里流淌着不服输的实干劲儿、先人一步的独到洞察力以及敢于铺大摊子的冒险因子。”
郭耀名也是个追求尽善尽美的人，曾经他的业务涉及证券和实业，二分之一精力做地产。为了做好地产，他停了其他业务专心做一件事。他信奉，“做一件事就要投入90%的精力。”
他认为，2008年的政策东风对自己是个机遇。
2011年5月，他将原名郭赞明变更为郭耀名，取意为“光耀基业，名扬四海”，期间更透露出将总部迁至北京的信息。
期间，郭耀名还想着上市。为此，他努力了两次。
第一次是2011年，收购了新都酒店想借壳上市，3年投了10亿元。但收购完后，政策不支持重组。第二次是进入矿业，想通过矿业来重组上市，花了2亿元在湖南买了两个矿井，之后矿业走下坡路，导致第二次重组失败。
为了发展和上市，郭耀名借了很多民间借贷，高利贷利滚利，借贷规模占光耀地产整个融资规模的三分之一。郭后来也承认，由于借用时间长，比如借了15亿元左右，利息就高达十几亿元。
他后来回忆那段很拼很赶的日子，“这一轮调控提醒了我们，有的时候不能太冲，有时候还要收收线。追求一个东西想追求到底。人有时候就是有那种拧劲，你就钻进去了。”
钻进去了的郭耀名被断裂的资金链困得死死的。他是个性情仗义的人，员工和消费者纷纷维权，彻底断了各路资金，他甚至出售了自己的两处房产想用来给员工发工资。476万，最终被法院截住了。
有采访过他的记者评价，“感觉这个人会东山再起吧，因为他在惠州、潮汕这个商人圈子里，还是很有号召力的。”他还是当地商会会长。威信，没能给他融来钱。
最终，在2014年，光耀地产旗下多个地产项目停滞，银行终止了放贷，郭光耀的资金链彻底断裂。
回头看，在那一轮风风火火的房产大跃进里，有钱的大房地产商乘东风扶摇直上再上一台阶。笔者查看万科近十年的销售额，2009年是634亿，到2010年销售额首次破千亿，此后逐年大幅增加。而经不住折腾的小房地产商则被资金困得死死的。2012年，位于杭州的金星房地产早早地宣布破产了，原因是还不上高利贷，银行贷款下不来，资不抵债。行业政策大机会，成为小房地产商们的大扫荡。
2014年，郭耀名说，再给他3—5个亿，光耀地产就能缓过来。
三五个亿，对地产商而言不是大钱。
过去的2017年，许家印身价增加了2100多亿元，中国恒大股价从4.98港元一路涨到32.5港元，2017年12月29日收报26.95港元，足足涨了4倍多。按这个速度平均下来，许家印平均每天增加6亿元。恒大的楼盘，平均一天销售额10个亿。
叁
按照老百姓的算法，许家印也差钱。
2016年恒大中报显示，截至当期，其借款总额为3813亿，资产负债率一度“爆表”超过80%。每天还着7000万的利息。但是，许家印用这些借款早早地储备了海量土地，当年的中报，中国恒大截至当期的土地储备高达1.86亿㎡，连续多年位居全国第一。1.86亿㎡的优质土地，市场估值已高达5700亿，土地增值额更高达3105亿。
青山在，有柴烧。2017年，恒大大赚，年中曾表示2017年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
2017年这一年，许家印杨惠妍们在排队涨股价，更多郭耀名们也在排队被清场。
郭耀名没借到这么多钱，没有高负债率，没有现金流，没有巨大的土地储备。最终，也成了没钱人。
2011年，郭耀名曾说，“房地产的门槛不太高，有了创新和速度，在不调控的情况下，如果胆子大，谁都可以做房地产。现在形势比较困难的情况下，胆子大还不够，但加上小小智慧就可以。”
他低估了调控，也低估了速度带来的副作用。从2008年到今天，调控越来越密集，这是个政策和资本同等重要的行业。这一点，郭耀名败过许家印不止一点半点。密集出入于政府各种会议的“老干部”许家印深谙此道。
郭耀名之后，光耀地产所在的惠州房地产公司都不同程度的陷入了危机。惠州之外，也有和他们相同命运的房产企业。
去年年中，安徽最大房企，文一集团，被爆资金链紧张。
2018年1月5日，河南省舞钢市人民法院发布了对河南海文置业有限公司破产重整第一次债权人会议有关事项公告。
业内人士早就关注到这个趋势，称：房企TOP 3 及TOP 10集中度提升幅度远超去年水平，行业集中度提升速度远超预期，在偏紧的政策基调及高企的地价背景下，龙头集中度仍将继续提升，2018年楼市或迎成交小年，房企“分化与转型”的趋势仍将持续。
