上大船or造新船？ 1% + 99%!
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2018年的第一个周六，330米的帝都最高建筑国贸三期。在中城联盟论坛上，18位业内领袖轮次登场，“与未来好好谈谈”。以嘉宾成色而论，这应该是中国房地产业最高级别的峰会，没有之一。
与任志强、冯仑和王石在一个台上演讲，景瑞控股董事局主席闫浩称自己颇有压力。虽然景瑞地产1993年就在上海创立，但直到去年才加入中城联盟，用闫浩的话说，景瑞“是个新兵”。
而业内公认的是，中城联盟由中国的大房企和好房企组成，“联盟的企业家们都很优秀，不仅企业做得好，还特别能讲、会讲”，在开场白中闫浩这样说。首次在这个论坛上演讲，闫浩表现出了低调和谦虚，这一点显而易见，也足够真诚。
演讲是命题作文，组委会给闫浩的题目是“房企的转型之道”。这时，在低调和谦虚之外，闫浩又表现出了些许幽默和善解人意，他笑着说，这个题目实际上是“中小房企的转型之道”，而景瑞在行业里面仍算中小房企，“所以，由我来讲，合适。”
在闫浩看来，现在好像每个房企都在规划自己的千亿目标，至少是千亿。“‘你们在干什么？’别人问我，我也说不清楚，但一年到头还挺忙。我想这就是企业之间的差距吧。”闫浩微带调侃式地说。
这到这里，闫浩话头一转：我想大家也不用着急，未来房企出路应该有三条。第一、继续做大规模；第二、转型；第三、高位套现。
做大规模是一条很清晰、很明确的路，但是有点艰难，闫浩没有讲出口的，应该还有“风险”这个词；转型这条路，有不确定性，但是空间很大；高位套现嘛，我想这不是我们在座企业家考虑的问题。
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闫浩承认，房地产确实进入了新周期、新时代，已经看到了“天花板、边界，甚至墙”。
中国的城市化率已经达到了57%，其中一线城市超过90%，二线城市达到了75%，三四线城市还有些空间。
“未来中国城市化空间还有多少？可能还有十几个点”，美国的城市化率是82%，中国不会这么高，平均应在70%左右。闫浩认为，从城市化率角度来说，中国已经过了一手房快速开发的年代。
其中，一线城市进入了存量时代。地越来越少，大家都花高价去追逐，还要做持有租赁。二线城市逼近存量时代，三四线有空间，但城市间分化严重，需求存在不确定性。“所以，市场新房成交量未来是稳定或者逐步向下的。”
到了这样的“新时代”，我们应该想想，还用原来的模式行不行？
闫浩看到的是，那些规划千亿或千亿之上的房企，战略严重趋同：住宅为主、快速销售、追求规模、全国化布局；全国性布的局亦是雷同：环渤海、珠三角、长三角加上西南。
闫浩质疑：在未来半场总量往下走的情况下，追求规模还是不是唯一的出路？“甚至，还是不是有效的出路？”
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闫浩认为，与其说企业的最终目标是规模，还不如说是价值，是得到客户、投资者、同行和社会的共同认可。认可度越高，企业的价值越大。
就房地产而言，美国是先行者。我们看看美国市值最高的房企是哪些？
在美国10家市值最大的上市不动产公司中，只有一家做住宅开发。TOP10公司的模式都是重资产持有，长期经营物业，享有物业增值，这样的模式得到了投资者的认可。
当然，美国和中国的环境毕竟不同，最主要区别在于金融。美国有成熟的金融体系和市场，有长期资金。在中国，是以银行的间接融资为主，大部分是短钱。中国房企不得不快销，不得不高周转。
我们应该怎么解决持有重资产所需要的长期资金？
去年我们到美国，走访了一家企业。它在芝加哥市中心收购了一幢办公楼芝加哥论坛报大厦，全部改成公寓。我们看过测算，感觉盈利前景还不错，于是提出景瑞也参与投资一部分？对方说不行，因为他们也只有1%的股份，其余99%都已归外部长期投资者所有了。
这就是美国的房企模式。铁狮门用5%的投资，撬动了1700亿美元的管理资产规模。新加坡凯德做到这么大，自有投资大约是百分之二三十，大部分都是长期投资人出钱。
所以我想，我们能不能和投资者建立长期的合作关系，共同开发这个市场？我认为在中国，其实并不缺资本，甚至可以说资本非常多，只不过我们和资本总是处于博弈，而不是同用共享的关系。
对于房企转型，我说三句话：一、无非就是找到适合自己的路；二、怎样在不确定的市场中找到确定性；三、更重要的是行动。要行动起来。
至于景瑞的未来，它应该是资产管理服务商，一种1%与99%的美妙价值组合！
