智谷君语：

刚刚，中央召开了一场重要会议，直接为2018年中国经济定下基调，同时也给房地产市场锚定了发展方向。如何通过会议解读高层的政策意图？明年房价会涨还是会跌？买房贷款难不难？什么时候才是买房的最佳时机？房产税什么时候出？本文对多数人最关心的几个问题一一作出解答，供读者决策参考。

◎作者 | so121

◎来源 | 米宅米宅（mizhaimizhai） 已获授权

　　前天，12月8日下午，中共中央政治局召开研究经济的会议。

　　新华社第一时间以《明年要干这件大事！中央政治局会议提出加快住房制度改革和长效机制建设》进行报道，并简明扼要的给出最重要的结论。

　　无疑，这次政治局会议是给整个中国2018年经济发展定了调子和方向。

　　这其中自然包括最重要的中国房地产发展的方向，和房地产相关的有三句话：

　　1、 加快住房制度改革和长效机制建设；

　　2、 防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制；

　　3、 金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效 。

　　——选自新华社发布会议通稿

　　言简意赅，但道出了几个重要结论：

　　1、 加快住房制度改革和长效机制建设，重点在于“加快建设”而不再是“加快研究”，要玩真的啦。

　　2、 今年调控已经达到了相当的冷却市场的目标，明年那种明显不是市场化调节手段的调控措施，如限价、限购不会像2017年那样大面积，强力度的使用。

　　3、 2017年的大部分地方措施都不是长效机制，因此会慢慢撤出，但是撤出的前提就是长效机制发挥作用。

　　4、 金融风险重要性大于房产风险，然而对于防范金融风险，房价既不能大涨，也不能大跌，大涨和大跌对于金融来说都会增加无法控制的风险。

　　5、 现在的杠杆率还是偏高，明年买房贷款会更难。

　　总之一句话，从文件的表述中，明显可以感到，2017年的调控达到一定的目标，但是调控成果并不牢固，调控手段并不长期，需要在保持调控稳定基础上，更换手段，变短效为长效。

　　01

　　这是个怎样的会议

　　每年的12月，中央都会召开一次“中央经济工作会议”，对下一年经济工作做出指导性的安排。

　　在“中央经济工作会议”之前，必定会召开一次专题经济的“中央政治局会议”来定调，该会议参会人数不会很多，但是层次较高，为下一步的中央经济会议定调子和把方向。

　　比如：2015年政治局专题会议中提出

　　要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　比如：2016年政治局专题会议中提出

　　加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

　　大家再联想一下2016年和2017年的国家具体政策和房地产形式，是否感到其中的联系是如此的紧密。

　　02

　　“加快研究建立”和“加快建设”

　　抛去2015年的政策，去库存不说，这一政策对整个2016年中国房地产市场产生了巨大的影响。

　　单论2016年的政策是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和2017年“加快住房制度改革和长效机制建设”，你可以发现。

　　为什么2016年中央的措辞是“加快研究”？

　　2016年对于长效机制，更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策，而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用，但是五花八门，因为其中多多少少会带有“实验性质”。

　　为什么2017年中央的措辞是“加快建设”？

　　今年的任务是研究，明年的任务是建立和落实。

　　所以，对于整个国家，明年极大概率：

　　1、长效机制在某一次大会上要完整公布，而不是像今年一样，一会儿一个政策，一地一个政策的让人摸不着头脑。

　　2、 长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包，而不是一个单一方面的政策。

　　3、 明年极大概率，会出台长效政策包的各项时间表，已对应政治局会议上“加快建设”的表述。

　　4、 明年这个长效机制，会怎样的铺开，是先一线城市还是全国统一，这还不能确定，很可能是先一线城市而后推广到二线、乃至三线，毕竟现在北上广深市场已经基本上冷了，是具有推广的条件了。

　　03

　　明年房价会涨还是会降

　　首先，极大概率，大涨和大降都不可能。

　　政治局会议上，没有重提“房子是用来炒的，不是用来住的”和“加强宏观调控”的字眼，至少说明：

　　1、 现在调控的目标基本达到，或者说大部分达到，所以不必加码，保持即可。

　　2、 房价像现在一样稳定，不管是真稳还是假稳，也不管是高位稳定还是数据稳定，至少是国家愿意看见的，是认同的。

　　3、 现在的市场条件，已经具备了长效机制上台的条件。

　　其次，房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险，所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”，房价不能大起大落是个必须条件。

　　所以，从政治意义上讲，保障金融风险可控比“长效机制”更要重要，长效机制是为金融风险可控服务。

　　04

　　市场影响

　　1、 从全国来看，政策的高压短时间不会减轻，因为一旦失去政策，市场会不会回到2016年上半年那种状态，会不会调控就此功亏一篑，谁也说不准。

　　2、 但是像今年三月人大会之后，北京半月十调控的那种密集型，暴风骤雨型的高压政策也不大可能再来，保持现在的成果即可。

　　3、 中央在等现在的政策发挥进一步的效果，以利于长效机制出台。企业在评估自身的资金链能否能够坚持到“短效机制”撤出，长效机制建立。

　　4、对于2018年，对于中央政府、地方政府、房地产企业都是一个小心翼翼，走一步看三步的心态。

　　5、 所以，本次周期在2018年年底很大程度上会探底，但是前提就是长效机制要出台，只有出台，中央才敢慢慢的把那些冷冻市场的“短效机制”给撤出。

　　05

　　什么时候是买房的机会

　　1、从全国来看，如果投资房产，出台长效机制之后半年买房是最好的时机。

　　在长效机制没有出台前，中央不会大规模撤掉短效机制，所以市场会继续冷下去，不会突然复苏，房价也不会突然猛涨，反而还是稍有一定下跌空间，特别是对于那些在本轮已经开始下跌的市场，比如合肥，比如环京的燕郊和固安。

　　2、而对于那些由于政策限制而产生明显新房二手房倒挂的城市，2018年上半年倒是一个很好的机会，一旦长效机制进入，限价这种明显不是长效机制的手段就会首先撤出。

　　3、房产税会出台，同时也会加快，但是究竟怎样发挥作用，能发挥多大的作用谁也说不清，如果你有三套房以下，可以无视。如果你有三套房以上，需要关注一下不动产全国登记，毕竟这项工作一定是全国推行房产税的前提。

　　4、对于还有能力上车的刚需，房价不会大跌，该买就买吧，长效机制保障的目标是“人人有房住”而不是“人人有房产”，房价大跌第一不愿意的是银行，第二不愿意的是地方政府，第三是已经买过房子的人，第四才是开发商。

　　5、如果你实在没有能力买房，长效机制也能帮你住上房子或租上房子，还是那句话长效机制不是“人人有房子”而是“人人有房住”。