给“那些城里最贵房子画像”会发现，一二线城市的最贵房子为核心区域的改善型住宅，三四线城市里最贵的房子往往依托优质旅游资源

　　导读

　　与之前每一轮的房价上涨周期相比，2016年-2017年的这轮房价上涨，从涨幅到速度都可谓“叹为观止”；与之前每一轮的房地产市场调控政策相比，2016年-2017年的这轮楼市调控，从力度到密度都可谓“精准毒辣”。

　　热闹过后，中国房地产市场“暂归平静”。经过新一轮房价飙升，无论是北上广深这种一线超级大都市，还是杭州、成都、厦门等新锐二线城市，或者像陵水、北海、衢州等之前关注较少目前炙手可热的三四线城市，目前的房子价格，大多已经超出当地人们的消费能力。

　　随着资产价值的飙升，不少早年的购房者被动晋级为“千万富豪”，价格在千万级别以上的房子也越来越多。许多读者不禁好奇，目前为止，那些城里最贵的房子长什么样呢？本刊记者试图以“在售新建商品房、住宅（非别墅）类产品、单价最高”三个维度为选取标准，寻找不同线级代表城市中最贵的房子。

　　在调查过程中记者发现，由于目前新房市场受调控政策影响较大，部分城市出现二手房价格高于同区域新房的售价，则不在本文考量范围内。

　　细数不同城市的“最贵房子”，本刊记者发现一个规律。

　　在一线及二线城市中，城市里最贵的房子都集中在配套完善、交通便利、资源集中的城市核心区。其原因有三：第一，一二线城市的核心区，土地日益珍贵，出一块少一块，地段决定价值；第二，开发商拿到核心区域土地后，打造的产品多是改善型大户型房源，且室内装修标准较高，整体房源品质高；第三，项目周边配套齐全，资源集中。在大城市的核心区域打造高品质房子，资源占尽，地段占尽，价格当然最贵。

　　三四线城市“最贵房子”的选址标准与一二线有着迥然不同之处。三四线城市的核心区域，并不具一二线城市核心区的优势，房价也不会过高。如果一座三四线城市拥有着先天的旅游资源，环境优美，气候宜人，该城市的房价就有可能涨幅惊人，价格猛涨。且称这类三四线城市为“旅游型三四线城市”，例如海南陵水和广西北海。

　　旅游型三四线城市的“最贵房子”与一二线不同，它们处于频临本地区最优质风景区和旅游资源处，同时会自建配套或者紧挨城市原有配套。如果这种项目周边有高铁或机场，则会为该项目加分不少。

　　北京：帝都的房子你高攀不起

　　四个一线城市中，最具风向标意义的当然要数帝都北京了。

　　随着几轮房价上涨，目前北京的房子已不再是普通人的栖息之地，居理新房一位分析师用“帝都无刚需”来形容北京目前的新房市场。

　　在政府严格的调控制度下，虽然北京新房价格上涨乏力，但基于“物以稀为贵”，拥有绝对优势的北京，新房价格依然处于高位，一般收入群体难以触及。

　　“目前购买千万级别以上的购房者，都是二套或者三套改善型客户。名下已有房产不能满足客户的某些需求，将名下房产卖出后补一定额度再购买千万级别的新房。”上述分析师称。

　　目前，北京新房的单价都在每平方米5万元以上，总价也很难再见500万元以下的新房。并且，产品结构以120平方米以上大户型的改善产品居多。

　　从区位上看，由于土地供给分布因素，北京市区的新房项目寥寥可数，新房项目大多分布在五环外，以大兴、通州、房山近郊区为主。近期，远郊区县如密云、延庆等区域也逐渐成为各大开发商的角力场。

　　据专注新房机构居理新房监测数据，在目前170个在售住宅类新房项目中，单价最高者为西单上国阙。

　　目前，在东城区、西城区这种真正的“老北京地界”，在售的新房项目共6个，分别是西城区的中骏天宸、西单上国阙，东城区的盛德紫阙、北河沿甲柒拾柒号、梵悦万国府、霞公府。其中，西单上国阙因地处北京市区最繁华地带之一的西单商圈，单平米售价一直排名靠前，目前价格为187000元/平方米，总价在3000万元-5600万元之间。

　　距离天安门仅两公里上国阙，因身处二环内的西单商圈，拥有着其他项目无法比拟的配套资源。

　　首先，在最引人关注的教育配套资源中，该项目的优势十分突出——小区南侧顺城街一小为西城区重点小学，西侧500米处实验二小为市重点小学。另外，周边的中学、幼儿园、培训机构等教育资源实力也十分强大。

　　生活配套方面，除了本社区自配的3000平方米会所以外，上国阙还紧邻庄胜崇光百货、西单大悦城、君太百货等大型商场，距离西单图书大厦咫尺距离。购物、生活十分便利且丰富多样。同时，该项目靠近政治、金融、通信的要地，更毗邻中国人民银行、工商银行、中国开发银行、中国建设银行、光大银行等诸多国际金融总部；在交通方面，该项目距离2号地铁站宣武门仅200米距离，步行可达1号、2号和4号地铁线站点，门前多条公交线路；医疗配套上，方圆一公里内就聚集了北京市第二医院、北京急救中心、西城区老年医院等多家知名医疗机构，另外，该项目距离宣武医院1.6公里，全国最顶级的综合类医院协和医院距离本项目仅两公里。

　　身处闹市的上国阙不足之处也较为明显：小区周边噪音大，道路长时间拥堵，更没有与其价值相匹配的社区环境。但在北京这寸土寸金的核心地带，拥有无比优越的配套资源，决定了其昂贵的价格。

　　记者通过查询了解到，上国阙第一期开盘是在2008年9月，开盘均价40000元/平方米起，主打400平方米以上的复式户型，单层户型面积在160平方米-300平方米之间，由戴德梁行提供物业服务。整个项目总建筑面积为24800平方米，两栋板塔结合式建筑，两梯三户，仅82户。

　　9年的时间，上国阙经历了几轮房价上涨，房价一路上扬：开盘时4万元/平方米，2009年年底涨到5.5万元/平方米，2011年时为9万元-11万元/平方米，2015年为13万元/平方米，2016年则上涨到每平方米16万元，目前，该项目单平方米的价格为18.7万元/平方米，成为北京单价最贵的房子。

　　随着城市向外围发展，北京市区的土地少之又少，而东西城两核心区域的新房更是凤毛麟角。居理新房的分析师称，在“物以稀为贵”这一亘古不变的原理下，北京市区西城、东城目前的房价多在单平方米12万元至16万元。西单上国阙与同区位的新盘相比，产品总面积相对较小，单价则相对较高。与东城区王府井旁的霞公馆相比，后者虽每平方米价格为14万元，但最小户型即为350平方米，套总价要6000万元起。与之相比，同样位于二环内的上国阙在价格上就有着明显优势。

　　另外，从东城区、西城区的二手房市场上看，价格均在每平方米10万元以上，大多都是八九十年代建造的“老、破、小”，更没有像样的社区环境。综上因素，上国阙以每平方米18.7万元、总价3000万元起的价格，在当下寸土寸金的帝都核心区是有竞争力的。

　　随着北京市区人口控制力度的升级，以及市内产业外迁的加速，北京中心区域的房价虽然上涨空间乏力，却因占尽各种资源成为全市乃至全国抗跌性最强的保值产品。

　　在“帝都无刚需”的市场背景下，北京的房价已然不是普罗大众能够负担起的资产。而对于类似上国阙的几千万资产，购买人群也多是“以旧换新”、“以小换大”、“以远换近”。

　　杭州：楼市“新贵”

　　在二线城市中，近几年房价上涨的代表城市，杭州算十分典型的。

　　在中国房地产市场中，杭州是一个极为特殊的城市。高度敏感，高度市场化。房价遥遥领先于一般二线城市。

　　尽管目前中国楼市成交量都出现下滑的趋势，但是杭州楼市却一反常态，出现了难得的高涨。

　　只用了86秒，杭州上塘宸章三期250套房子就售罄了，均价约3.5万元/平方米，总价在420万元上下。60%的意向者未抢到房，他们中的一些人表示，手握千万现金都不能保证在杭州买到房，不论是新房还是二手房。

　　这一幕是发生在长假前夕的杭州。

　　在近一年的限购、限贷等调控之中，杭州房价走势好像并不受干扰，每月房价环比几乎均呈上涨态势(极个别月份除外)。从安居客监测的杭州房价数据上看，2016年11月杭州房价均价22280元/平方米，到2017年11月，新房均价涨至25888元/平方米。

　　一位当地资深地产人士表示，近两年，G20峰会、亚运会等多个重大活动的落地，使得杭州基础设施的投资幅度增大，快速崛起的互联网信息经济资本带来的旺盛需求催化了部分板块的价格抬升，譬如城西科技城、余杭板块等；再者，新房价格和二手房价格的倒挂、新房价格和新拍地价的倒挂，让市场看到价值洼地存在。

　　不考虑二手房因素，在目前的新房市场中，在售的住宅类产品，单价最贵的项目为武林壹号，每平方米95000元/平方米。

　　武林壹号可谓杭州核心区的绝版项目，也是杭州城里公认的豪宅。

　　武林壹号坐落在武林广场北侧，距离杭州西湖仅两公里，开车只需10分钟车程。该项目隶属老城区拱墅区，是市区商业最繁华的地区，坐拥武林商务圈、西湖文化广场，以及京杭大运河水景资源。身处城市原点位置的武林壹号，项目距离杭州的几大商圈（黄龙商圈、钱江新城、湖滨商圈）都只有20分钟的车程，堪称“绝版”。

　　武林壹号周边一公里内，杭州大厦、杭州百货、银泰百货、国大GDA广场等顶级商业中心密集。项目对面就是西湖文化广场——一个总建筑面积达35万平方米，室外约10万平方米，主塔楼为170米高的环球中心。广场里有影城、博物馆、科技馆、文化艺术中心、书店等等。杭州剧院距离武林壹号也十分近，这里是浙江省最佳的演出剧场之一，已接待国内外艺术团体1000余家，上演了中外优秀剧目3800多场，接待观众500万人。武林壹号西侧为湖墅南路、北侧为文晖路，沿街商业业态丰富：银行、酒店宾馆、餐厅、名品专卖店、金店等等。

　　虽然，城里的房子都有着一样的通病，门口的道路永远是狭窄而拥堵的。好在身处城市原点，各种交通工具一涌而来，除了开私家车会堵，换乘其他交通方式还算便利。武林壹号周边环城北路、文三路、天目山路以及莫干山路等多条主干道经过，虽然道路有时拥挤，但自驾出行还比较方便。项目临近地铁1号线武林广场站和西湖文化广场站，其中后者就在运河对面。据了解，从小区内在运河上将修建一座桥，可直达西湖文化广场。项目东南方向还有一个武林门码头，这里有水上巴士到拱宸桥、艮山门、濮家站等，游船到塘栖，还有苏杭游船正在规划中。另外，小区周边公共交通发达，拥有10多条公交线路，可享受24小时便利公交。

　　作为目前杭州最贵楼盘，武林壹号有着其他项目无法比拟的环境，真正实现闹中取静。项目东侧是京杭大运河，几乎所有楼幢都能感受到无遮挡的运河景观，一些高层房源还能眺望西湖。中国人一向讲究“大隐隐于市”，能在喧哗闹市中享受一片安静，享受这样的自然景观，想必也是武林壹号打动高净值人群的重要因素。

　　品牌开发商的强强联合，为该项目又加分不少。杭州滨绿房地产开发有限公司是绿城集团与滨江集团联合成立的，为武林壹号的开发者。两家开发商在杭州分别打造出多个知名项目，口碑良好。

　　“地段、地段还是地段”，武林壹号完美诠释了这条房地产的投资要义。绝版地段造就了其绝版价值。

　　记者了解，武林壹号目前仅剩最后一套房源，位于6号楼，为560平方米跃层房源，在售均价约95000元/平方米。

　　2012年年底，武林壹号首期开盘均价为75600元/平方米，价格区间在60000元-95000元/平方米。随着市场的波动，该项目曾在2013年至2015年横盘，一度产生小幅降价。到2016年5月，该项目价格上涨迅猛，由2016年下半年的8万元/平方米，涨到2017年上半年的9万-10万元/平方米。

　　据了解武林壹号占地面积107945平方米，总建筑面积约46万平方米，建筑高度110米，项目由9栋精装住宅、两栋写字楼组成。

　　武林壹号虽为住宅产品，但其绝版位置，周边配套完善，又是品牌房企联手开发，在杭州一直是“最贵的房子”。单价近10万元一平方米，总价在5000万元以上/套，这样价位的房子注定受众十分单一且数量稀少。

　　成都：“加量也加价”

　　成都的房价是随着这一轮房价整体上涨而涨起来的。在这轮房价上涨中，成都虽非房价涨幅最高、最快的，却以成交量之最冠全国之首。

　　易居研究院智库中心在2017年年初发布了一个榜单称，2016年，成都的房地产成交量占全国第一名，成交面积为2909万平方米。

　　报告称，成都房地产市场纳入统计的区域相对较多，近几年新房的供应量较大，则市场交易规模也较大。

　　在“全国最大交易量”的桂冠下，成都的房价也呈现出较大涨幅。据中国房价行情平台数据显示，2017年10月，成都住宅新房的平均房价为9771元/平方米，同比去年同期增长21.43%。

　　在记者探寻“成都最贵房子”的过程中发现，虽然成都一年来房价涨幅不小，价格却依然“亲民”。据中国房价行情网10月数据，成都新房均价为9771元/平方米。居理新房监测数据显示，目前成都在售新房住宅项目，单价超过3万元的仅有5个。

　　居理新房分析师介绍说，成都大部分的改善型住宅都集中在两个板块。一个是二环内的攀成钢高端住宅区，集结了阿玛尼公寓、恒大都会华庭等大户型的改善住宅。另外一个板块是目前成都政府着重打造的高新区，聚集了银泰中心华悦府、成都文儒德、棕榈泉国际中心、中国华商金融中心等高端楼盘。

　　在成都所有的改善型住宅里，阿玛尼公寓以核心区域的地理位置、完善的配套位居在售新房住宅单价最贵的房子，目前单价超过5万元/平方米。

　　阿玛尼公寓虽然案名中带有“公寓”二字，性质却是70年的住宅产品。阿玛尼公寓因乔治·阿玛尼先生轻轻一句“Hello Chengdu”而面世，并成为全世界唯一由阿玛尼设计外立面的建筑，从而引起市场的关注。

　　阿玛尼公寓位于锦江顺江路335号，地处成都市中心，附近就是市区主要的商业和娱乐中心，与望江楼公园隔江相望。

　　它身处成都最知名的春熙路商业圈，紧邻国际金融中心（IFS）、远洋太古里等大型综合商业。附近有盐道街中学、四川大学、四川音乐学院等教育资源配套。医疗资源有华西医院、解放军第四五二医院、成都市第七人民医院等。娱乐场所有兰桂坊、九眼桥酒吧街、香格里拉等隔江相望。购物生活较便利。

　　该项目内部配套丰富，规划拥有两个位于210米高度的天际会所，会所内设置有酒吧、天际恒温泳池以及从阿玛尼高级定制香水延伸而来的香薰系统，更有与迪拜和米兰阿玛尼酒店同等级别的“泰诺健”健身设备。能够满足基本的生活和娱乐需求。

　　项目园林由世界级园林设计大师“Bill Bensley”亲自精心设计，从园林到地面铺装，均以奢华酒店标准打造。

　　另外，居理新房分析师介绍说，阿玛尼公寓的豪华装修也是该项目一大亮点。“这个项目的装修标准为10000元/平方米，据说一个花洒就要30万元。”从阿玛尼的装修配件上可看出其奢华标准：全套阿玛尼品牌精装，Armani定制版固定家具、Armani/Dada橱柜、Armani/Roca卫浴，是每一个户型的标配。Armani/Casa活动家具、Armani/Casa软装配饰，客户则可以根据需求选配。每一个阿玛尼家装产品，都需要乔治·阿玛尼先生亲自签名才能出厂。此外，项目还配置全套德国Miele家电，以及国际品牌的智能家居系统、智能新风系统和智能安防系统。

　　据了解，阿玛尼公寓为65层222米高的双子塔，由成都本地开发商门里集团开发建设，仲量联行物业管理有限公司管理。2016年12月18日，阿玛尼公寓首次开盘，价格为40000元/平方米起。最小户型为61平方米，最大为192平方米，总价230万元/套起。随着市场的波动上涨，2017年6月，项目单价上涨至50000元/平方米，成为成都最高的住宅。

　　居理新房分析师称，随着北京、上海等一线城市的人口外溢，成都等二线城市成为外溢人口的承接地之一。为了吸附人才，各个城市纷纷抛出宽松落户等相关政策。最近成都实行“本科学历可无条件落户”的户籍政策，不到两个月的时间，该项户籍政策吸引了4万多人落户成都。

　　“新落户的人群属于高素质人才，也是高支付能力人才，他们通过户籍的迁移把家庭和工作的重心都迁移到成都，购房就成为他们的刚性需求。”上述分析师表示。“许多北京、上海来的人不觉得阿玛尼这样的价位很高，推动了成都高价位房源的去化。”

　　北海：旅居的福利

　　与二线城市的房价相比，在棚户区改造、大城市人口外溢等因素影响下，三四线城市的房价涨势更凶猛。在这一轮的去库存运动中，个别不知名的三四线城市（如陵水、衢州等）甚至超过武汉、重庆等二线城市的价格。

　　在所有三四线城市中，广西北海的房价涨幅一直遥遥领先。据国家统计局发布的数据显示，截至今年9月，北海新建商品住宅和二手住宅已经双双连涨15个月。北海因优美的自然风光及优良的空气，旅游业一直是该城市的产业支柱。近一两年，因北方雾霾天气等原因，诸多北方客户来北海置业，用于休闲度假，推高了北海楼市的成交量及价格。

　　5月19日，北海出台了楼市调控措施：第二套及以上的新建商品住房，须证满两年方可转让。这样的新政并未遏制房价涨幅。5月以来，北海新房的价格涨幅连续4个月高居全国前3位，7月份更是达到了全国第一。

　　据中国房价行情网数据显示，10月份北海住宅新房的平均价格为6165元/平方米，去年同期的新房均价为5173元/平方米，同比涨幅19.1%。而据广西统计局公布的数据，北海2017上半年城镇居民人均可支配收入仅为16164元。作为几乎没有新增人口、以旅游业为依托的四线城市，这样的房子均价当地人已很难接受。

　　均价虽低，依托优美的银色沙滩景观，北海银海西区出现了几个高端旅游地产项目。某篇网文将推高北海新房房价连续上涨的“罪魁祸首”依次排名，前三名楼盘均处于银海西区。

　　其中，排名第一的是天隆·三千海项目，也是目前北海最贵的房子，目前在售高层住宅价格为每平方米1.3万-1.6万元之间。

　　三千海为本地开发企业天隆地产开发的第一个项目，位处北海著名景点银滩度假区，占地3000亩。项目右傍冠头岭，南邻北部湾，集数公里银色沙滩、18洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、保健养生会所等。

　　“北海银滩全长共23公里长，其中2.3公里属于三千海业主私享。”销售人员介绍说，“三千里到目前为止已经开发了10年，项目从选址到配套再到用料都十分‘豪气’。由于开发商拿地较早，且地块紧挨银滩，项目位置可谓绝版，再加上一千多亩高尔夫球场对业主免费开放，建筑用料全部使用规格较高的石头，所以一直是北海房价最高的项目。”

　　三千海项目整个空间采取由海向内、由低到高的布局，分别是低层、多层、中高层、高层，整体空间态势由南向北升高，形成有层次的天际线和拥抱大海的格局。在物业类型上，项目拥有小高层、高层公寓楼，独栋、双拼、联排别墅，还有以十二生肖命名的高档游艇别墅以及斥资12亿元打造的超五星级酒店。

　　其中，180万平方米的高层房源外部全部采用3公分厚的石材干挂，目的是使外立面长年保持原状。在景观上，项目拥有海景、高尔夫景、园林景、山景，四景叠加。 同时，项目将海水引入社区，形成20万平方米的活性水系。占地约1000亩的18洞高尔夫球场，是由著名的设计师美国尼克劳斯二世设计的，被誉为亚洲球场。小区园林更是从全球同纬度的地方移植了一万多株古树，成为名副其实的古园林。

　　“北海市区不大，从东至西20公里，从南至北12公里，三面环海，经济发展主要靠旅游。本地房价过去几年一直处于每平方米四五千元钱。去年以来北海房价上涨，平均每平方米涨2000元左右，购房者以北方客户为主。” 销售人员说，“在所有项目里，三千海项目由于定位高端，2013年的高层产品开盘价就每平方米1万元以上，与周边项目对比，涨幅不算太多。相对于这里的配套、景观和用料而言，三千海目前的售价确实不高。”

　　广西北海作为四线城市，在过去一轮房价上涨中“随行就市”，因自身优美的环境和天气原因，吸引了诸多北方购房者，在所有三四线城市中成为涨幅较大者。

　　陵水：旅游地的房价“逆袭”

　　海南省陵水黎族自治县处在海南岛东南部海岸线上，北连万宁市，南与三亚市接壤，距离三亚大概60公里，是一个海南东部宁静宜居的小县城。

　　虽然仅仅是一个县级的行政区划，陵水却有着海南排名第二的房价，仅次于三亚，远高于省会海口。据中国房价行情网数据，10月份陵水新建住宅楼盘房价为23599元/平方米，从全国范围来看，房价水平“碾压”诸多二线或强一线城市。这么一个面积只有1128平方公里的小县城，凭什么让购房者抢着买？

　　首先，陵水拥有着无比的资源优势，气候温和，海滩媲美夏威夷。陵水地处北纬18 ℃范围内，气候温和，冬季晴暖，适合北方人前往过冬。境内清水湾的海水质量达到国家一类海洋水质标准。这里的沙滩被誉为“会唱歌的沙滩”。

　　其次，海南环岛高铁在陵水县境内设有停靠站——陵水站，从这里搭乘高铁前往海口只需约1个小时，并无缝对接海口美兰机场。从陵水去往三亚也不到半小时。海榆东线公路和环岛高速公路均从陵水县境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里。沿着这两条公路行驶，路况好景色佳。环岛高铁和高速公路的通达，让陵水的交通一下子站在了和海口三亚不相上下的水平线上。

　　第三，陵水境内的南湾猴岛、吊罗山国家森林公园和蜈支洲岛早已远近闻名，正在加紧建设中的富力海洋主题公园、高峰温泉旅游度假区和陵水国际旅游岛先行试验区建成后将成为世界级的旅游度假区，人气爆棚指日可待。

　　另外，品牌开发商的不断入驻也提升了陵水的房价。雅居乐、绿城、富力等品牌开发商，将健全和升级生活配套作为与楼盘销售同等重要的工作，几年下来，陵水的生活氛围几近醇熟，住上半年也不会感觉不方便。中央民族大学附属中学海南陵水分校已经成立，提升了陵水县的教育水平。

　　其中，在陵水所有在售的新建住宅中，价格最高的是清凤海棠长滩，目前住宅产品在售价格为5.5万-6万元/平方米。

　　清凤海棠长滩项目地处三亚环岛东线高速土福出口，下高速直行800米即可到达项目。项目总占地近千亩，70年产权，正南正北朝向。南面为项目独有的1.8公里私家海岸线，西面为五星级酒店集群，东有赤岭庇护。

　　清凤海棠长滩行政划分属于三亚陵水县，同时隶属于国家海岸景区海棠湾。海棠湾和世界知名旅游度假胜地夏威夷、巴厘岛、普吉岛同属北纬18℃，享受热带季风海洋性气候，常年平均温度27℃，可以媲美美国珍珠海岸、澳大利亚黄金海岸。

　　据记者了解，清凤海棠长滩目前1号楼、2号楼、3号楼、19号楼以及别墅在售。住宅主推65-68平方米的两居、87-95平方米的3居室、99平方米的4居室。这些房源大部分已经封顶，预计在2019年4月可交房。

　　凭借完美的气候和海滩，清凤海棠长滩一直就 “很任性”。2017年6月开盘均价就高达4.2万元/平方米，随着海南楼市的交易火爆及价格上涨，目前价格已经逼近北上深。