尽管热点城市对于房价的调控压力较大，但“限价令”作为政府短期的管控手段，不具有可持续性，楼市长期平稳健康的发展，需要房地产长效机制作为支撑。
本报记者 郭锦辉
“随着越来越多的城市进入存量房时代，政府对于市场的规范以及对房地产中介公司的监管也变得尤为重要。我们认为，政府本轮对于市场规范以及中介行业的整顿将有效促进房地产市场平稳健康发展，其效果在市场较成熟的城市将尤为突出。”上海易居房地产研究院研究员王梦雯说。
五城住房市场率先进入成熟阶段
上海易居房地产研究院近日发布 《40城二手房成熟度排名》称，北京、厦门、深圳、上海、广州等5个城市的二手住宅成交量已经超过一手住宅，这说明上述5个城市住房市场率先进入成熟阶段。此外，南京、哈尔滨、宁波、苏州、乌鲁木齐等5个城市的二手住宅成交量也已经达到一手住宅成交量的80％以上，其中主城区已经先于全市进入“存量房时代”。
报告结合克而瑞以及各地统计局、房管局公布的数据，得到40个大中城市的一、二手住宅成交规模，并在此基础上计算出住宅成交总规模以及住宅存量／增量销售比。报告对上述四个指标分别进行了排名。
从新建住宅成交来看，2016年共有9个城市新建商品住宅成交量超过2000万平方米，分别是重庆、武汉、成都、郑州、天津、苏州、青岛、上海、长沙，其中重庆成交量最高，超过5000万平方米，比第二名武汉多出2000多万平方米，当然重庆相当于一个小型省份。另外，西安、合肥、沈阳、杭州、济南、广州、南京、宁波、南宁、福州等10个城市新房成交量在1000万平方米以上，规模较大。北京新房成交为994万平方米，同比下降了12％，主要由于宅地供应不足，使得住宅项目推盘较少。此外，西宁、厦门、三亚这3个城市住宅成交规模小于300万平方米。
从二手住房成交来看，2016年共有3个城市成交量超过2000万平方米，分别是上海、北京、重庆，其中上海成交量最高，超过3000万平方米。此外，广州、苏州、成都、天津、南京、杭州等6个城市新房成交量在1000万平方米以上，其中广州成交面积为1961万平方米，接近2000万平方米。而南宁、太原、贵阳、呼和浩特、兰州、银川、金华、扬州、西宁、海口、三亚等11个城市存量房市场规模相对偏小，成交量都在300万平方米以下。
从住宅成交总规模来看，2016年共有9个城市成交规模超过3000万平方米，分别是重庆、上海、成都、苏州、天津、武汉、北京、郑州、广州，其中重庆（7114）、上海（5151）、成都（4731）、苏州（4094）成交面积都在4000万平方米以上。此外，海口、扬州、西宁、三亚等4个城市总体规模较小，成交量都在500万平方米以下。
从住宅存量／增量成交比例来看，北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市比值都大于1，说明二手住房成交规模已经超过一手住房，市场相对较成熟。此外，南京、哈尔滨、宁波、苏州、乌鲁木齐等5个城市的比值大于0．8，说明二手房成交量达到一手房的80％以上，其中主城区已经先于全市进入“存量房时代”。
长沙限价力度最大，南京大户型项目限价力度最大
根据上海易居房地产研究院发布的《“限价令”下热点城市房价失真程度排行榜》显示，在全国20个热点城市中，长沙限价力度最大，另就大户型项目（144平方米以上）而言，南京限价力度最大。
“尽管热点城市对于房价的调控压力较大，但‘限价令’作为政府短期的管控手段，不具有可持续性，楼市长期平稳健康的发展，需要房地产长效机制作为支撑。”王梦雯说。
王梦雯认为，2016年四季度以来，热点城市纷纷出台新一轮楼市调控政策，主要包括 “限购、限贷、限价、限售”等四限令。其中，新房限价政策由于短期见效明显，成为多地政府调控的首选。在地方政府的行政干预下，新房备案价格受到了严厉管制，新房实际价格也会有被人为压低的可能性。
相比之下，二手房受地方政策控制较少、买卖面临的约束更少、市场化程度更高，价格形成机制基本市场化。通过比较2016年11月以来国家统计局发布的新房价格指数与二手房价格指数累计涨幅，上海易居房地产研究院对全国20个热点城市的限价严厉程度以及新房价格失真程度进行了分析和排名。
这20个城市包括15个住建部圈定的热点城市，即北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都，以及5个后续调控力度较大的城市，即长沙、青岛、南昌、石家庄、重庆。
王梦雯认为，从二手住宅价格指数与一手住宅价格指数近半年来累计增幅的差值来看，长沙、武汉、福州这3个城市差值最大，分别为6．5％、5．0％、5．0％，说明在新房价格被抑制的同时，二手房价格依然保持较高速增长。换句话说，政府出台“限价令”后，市场价格失真较严重。
考虑到大户型项目（144平方米以上）大多定位为中高端市场，单价和总价都较高，是政府调控房价的重点，报告又针对大户型项目做了进一步探讨。从大户型项目来看，过去6个月中，南京二手住宅价格指数与一手住宅价格指数累计增幅的差值最大，为6．7％，说明在各大热点城市中，南京大户型项目限价力度最强，价格失真程度较高。另外，北京、福州、郑州、长沙差值也相对较大，在4．4％－4．6％之间。
王梦雯表示，通过研究各地“限价令”的调控力度，可以发现市场真实供求关系的扭曲程度，有利于还原更真实的市场。在后续推进调控的同时，加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场，都将从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展。
