经济观察网 记者 田国宝 7月19日，本来是融创和万达关于收购一事签约时间，但富力地产的意外出现让交易发生了戏剧性变化，当天，富力以199.06亿元价格拿下万达77家酒店，融创以438.44亿元和承接454亿元债务代价获得13个文旅项目91%股权。

　　77家酒店账面资产净值为330亿元，每年应收大约在50亿元左右，融创以不到200亿元收购对价拿下等于打了6折，难怪王健林认为富力捡了个大便宜，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”

　　在万达、融创、富力三方签约仪式上，王健林、孙宏斌和李思廉也纷纷表示，这是一笔三方共赢的交易。20日，三方旗下上市公司股价出现较大幅度上涨，说明交易获得了资本市场认可。

　　不过，申万宏源最近研报并不看好这次交易，认为富力买贵了。

　　便宜还是贵了

　　7月19日，万达与富力签订协议，富力以199.06亿元价格收购万达旗下76家酒店全部股权及1家酒店70%的股权。77家酒店建筑面积386.5万平方米，共有23202间客房，折合成本每平方米6000元左右。

　　按照双方约定，交易付款共分三期，签约3天内富力向万达交20亿元定金；3个月内具备交付条件后再次支付80亿元，并完成交割；2018年1月31日前支付完成最后99.06亿元交易尾款。

　　对于富力来说，77家酒店账面净值为330亿元，交易价格仅为账面净值的6成，每家平均收购成本接近2.6亿元，富力自己开发一家酒店成本是5.4亿元。自己开发不仅成本高，而且新建酒店需要4-5年才能成熟，如果自建77家酒店至少需要20年时间。从万达收购过来的77家酒店多数已经进入稳定盈利阶段，富力接手后省去大量前期费用。

　　不过申万宏源证券并不看好这笔投资，其认为，77家酒店除去未开业的2家，2016年共实现利润8.74亿元，全部开业后净利润不会超过10亿元，“给予目标估值约为10倍PE，则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”

　　按照申万宏源的说法，富力花费199亿元购买万达77家酒店，非但没有“捡便宜”，而且还多花了近百亿代价，“虽然富力收购万达77家酒店与账面净值相比折价40%，但我们认为该收购价格并不如想象中地有吸引力。”

　　财务好转还是恶化

　　富力购买万达77家酒店后，对于其资产和财务状况带来哪些影响？

　　按照双方约定，万达将77家酒店资产、土地权益剥离到子公司，富力收购子公司。交易完成后，富力的净资产增加了100多亿元，负债率从2016年79.9%可以下降到74.9%-75%，改善了富力资产负债水平。

　　同时，2017年上半年富力完成400亿元收入。截至3月底，其账上还有245亿元现金，自有资金完全可以覆盖收购支出，而且万达已经将77家酒店债务进行剥离，富力收购后不会增加新的负债。

　　申万宏源则认为，2017年上半年富力实现合约销售390亿元，同比增幅为30%，而核心开发商（申万宏源研究行业覆盖开发商）同期销售收入同比增幅为56%，富力上半年销售增幅在核心开发上中位居倒数第三，远远落后于平均值。

　　同时，富力上半年拿地支出高达200亿元，超过2016年全年140亿元拿地金额，截至2016年末，富力总负债高达1230亿元，净权益负债率为175%，也远远高于核心开发商78%的平均水平。

　　申万宏源预期，2017年富力中报中，其总负债规模和净权益负债率还将进一步上升，“而在房企融资不断收紧的情况下，富力销售前景不甚明朗，净负债率继续上升，均加剧了我们的担忧。”

　　为此，申万宏源将富力目标价定位10.5港元，与当前富力股价相比相差18.7%，“我们重申富力地产减持评级”。