从“哥俩好”到“三人行”，万达、融创、富力之间637.5亿元的并购“大单”就这么敲定了。

　　7月20日早间，富力地产在港交所公告披露“买下”万达77家酒店的收购细节：77家酒店资产中，包括76家城市酒店的权益以及烟台万达的70%权益。

　　原本融创要以335.95亿元收购的万达76个酒店资产，被富力以六折的价格（199.06亿元）拿到手，并且还多了一个酒店。

　　那么，一系列问题来了：

　　为啥加入新战局的是富力？富力的角色是什么？

　　拿下这么多酒店项目，这笔买卖对富力来说亏不亏？富力真能吃下这块“肥肉”吗？

　　现金流连续5年为负

　　公告显示，199.06亿元的交易总价将由富力地产内部资源拨付。

　　此外，富力地产需两日内支付的20亿元订金可以退回；大连万达收到后3个月内，须完成转让77家城市酒店的权益，倘若不能在3个月内转让，交易代价将可削减；3个月的最后一日，富力地产支付第一期100亿元，扣去订金20亿元，实付80亿元，尾款将于2018年2月前支付。

　　根据公告，万达出售的这77家城市酒店组成的酒店资产，拥有总建筑面积约为328.6万平方米及共计23202间客房。2017年12月31日，77家城市酒店资产净值预期为不少于331.76亿元，包括两件未开业酒店的估计成本。

　　拿下万达77家酒店的富力地产，到底是家什么公司？

　　富力地产在2016年报中是这样介绍自己的：

　　中国最大最知名的物业发展商之一，发家于广州。核心业务除了住宅物业发展，其资产组合的一部分还有投资物业，包括顶级酒店及购物商场。

　　收购万达酒店要花近200亿，现在富力现金流兜得过来吗？收购的钱从哪儿来？

　　“房地产行业的负债率一直都处于高位，但富力地产目前没有被点名的高杠杆行为，所以其应该可以获得融资。”香颂资本执行董事沈萌接受《国际金融报》记者采访时说。

　　借债融资确实是保证现金流的一种方式，不过富力的现金流值得关注。

　　记者查询数据，富力地产在2012年至2016年的经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，连续五年为负。

　　此外，公司从2012年到2016年的投资活动产生的现金流五年累计为-24.44亿元，而在2012年至2016年的融资活动产生的现金流分别为38.47亿元、235.46亿元、199.34亿元、35.26亿元、120.8亿元。

　　可以看出，富力的现金来源基本上是融资。

　　数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。经营性活动现金流量净额为-33.64亿元，经营性现金流增长率-156.86%。

　　此外，从资产情况来看，截至2016年年底，“15富力债”、“16富力01”、“16富力03”、“16富力04”和“16富力05”共计债券本金190亿元。

　　而2016年报显示，截至2016年底，富力主要在建项目合计53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个，主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底，已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元，还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

　　今年到期债务，加上在建项目投资额，可见，富力面临的资金压力较大。

　　根据中国外汇交易中心的数据，富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据，发行量皆为10亿元，值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%，比4月5.25%要高。

　　富力地产管理层表示，大幅降低公司的净负债率，需要依靠A股上市，而非仅仅依靠运营。如果顺利的话，预计公司将在2017年第三季度上市。但是，由于地产公司的融资渠道受政策限制，预计上市计划存在不确定性。

　　富力如何入局

　　有人要问了，这么多负债，富力你怕不怕？

　　“富力在这场交易中的角色就是个投机分子。”沈萌如是说。

　　其同时表示，这场637.5亿元的大交易中，富力地产应该不是万达找来的，而是融创有意为万达牵线，因为融创没了委托贷款必须找一个金主。

　　“作为这一复杂交易中最没有成交压力的一方，富力在其中有着很强的议价优势。”沈萌向记者表示，虽然万达的77家酒店收益率不高，但富力通过将部分成本转嫁给融创，即在万达售价总额基本不变的前提下，自己少花100多亿，融创多花100多亿，进一步扩大了收益空间。同时，富力在各地的综合物业开发中已经和很多知名酒店管理品牌建立了良好关系，因此富力在此次交易中是“大获全胜”的一方。

　　沈萌分析，富力是目前相对较为低调且仍专注于房地产开发主业的房企，它的资金运作能力并不亚于恒大、融创、万科等一线房企，因此在万达不再提供委托贷款支持下、融创急需能很快拿出大笔资金完成交易的合作伙伴时，富力地产就进入了交易的中心。

　　富力酒店业务连亏三年

　　富力勇当“接盘侠”，对于熟悉富力的人并不意外，因为其早有酒店发展战略。

　　目前，富力地产在全球范围内拥有14家高级酒店，接手77家万达酒店后，公司名下酒店近100家，将一跃成为拥有大规模五星级酒店的业主。

　　然而，未来富力能否在酒店业务上表现出色，从富力以往的酒店运营状况来看，一切有待考量……

　　富力这几年酒店业务有所发展不假，但是总体的盈利水平不太乐观。

　　查询数据，其在2014年至2016年的酒店业务的营业收入分别为11.09亿元、11.81亿元、13.62亿元，呈现稳定增长的趋势，然而酒店业务的净利率表现却让人大吃一惊。

　　富力酒店业务净利率从2014年到2016年分别为-12.62%（-1.4亿元）、-14.14%（-1.67亿元）、-13.44%（-1.83亿元），连续三年亏损，酒店运营业务竟然是富力地产中唯一一个“拖后腿”的业务。

　　业界称，富力地产走这一步棋，不知其是否有让万达酒店这个“老司机”带带它的意图。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，当前，酒店产业竞争较大，一些类似民宿等也构成很大挑战，会对此类酒店的盈利形成挤压。“从盈利角度看，后续富力需要对收购酒店产业进行产品细化，包括价格等，另外对于原有的一些酒店客户需要积极进行二次营销。”

　　严跃进说，对于富力，后续通过资本化的操作来为酒店产业增加竞争力是必要的。类似资本化的方式有以下几点：

　　第一是回归A股，此类投资总体上受到地产市场的认可；

　　第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；

　　第三是不断进行资产证券化，类似项目实际上后续在证券化的基础上，富力也可以做轻资产的模式。

　　不过，对于此次199.06亿元的酒店资产买卖，后续的不确定性还包括两点：第一是此类酒店很多和万达广场是挂钩的，在具体交接方面会有很多扯皮的地方，毕竟很多项目依托于万达广场而进行经营；第二是酒店背后的管理人员是否会有调整和波动，这是需要警惕的。

　　记者 潘洁 见习记者 吴鸣洲