当前中国房地产的调控政策有效果吗？

　　易宪容

　　中国的经济政策，凡是出台之后，都是好的，既没有人来评估，也不用去反省。比如，从2003年起，房地产市场的调控政策每年都会出，尽管这种调控政策让中国房地产市场价格越调越高，但从来没有看到哪个政府部门出来对这些政策效果评估与检讨的，反之认为每年出台的政策都是好。再比如现在的房地产市场调控政策，可说是史上最严厉的，行政性的手段与工具已经用到极限，能用的都用上了。

　　所以从政府公布的数据来看，其效果是良好的。比如国家统计局最近公布6月份的房价指标，这些数据会告诉我们，15个热点城市中，房价环比下跌的有几个，70个大中城市中房价环比下跌的又有几个，而且其他城市的房价环比涨幅都在缩小。也就是说，这些数据告诉我们，房地产市场调控出台之后，其效果显著，各城市的房价或是环比下降，或是环比的涨幅在缩小，即房地产调控政策的效果是十分明显的。

　　但是，实际上，情况并非如此。从6月份房价数据来看，无论是15个热点城市，还是70个大中城市，其房价同比都是在上涨。其同比房价上涨最大的城市达22%以上。但是环比来看，尽管有10城市的房价在下跌，但下跌的幅度多以是0.1或0.2，至多也是0.4。试想，房价上涨时，可上涨百分之几十，而下跌时，仅下跌0.1或0.2。那么这种房地产市场调控要让房价回归理性肯定是猴年马月事情。如果房价不调整，房地产政策的效果肯定是微乎其微的或根本就可忽略不计。

　　而且这种房价数据所强调的，还有几个因素没有考虑到。一是目前一些城市，为了迎对上级政府的检查，其住房交易网签的价格与实际的交易价格会不同，实际交易的价格往往会高会网签的价格。而后一个价格则是上报给统计部门的价格。也就是说，实际上不少城市的住房成交价格会高于网签价格，市场实际房价上涨的幅度要比统计局公布要大。二是作为一个住房投资者来说，他们根本不会以忽略不计的环比价格的变化作为其是否进入市场参考，肯定会以房价中长期趋势为参考。如果市场房价同比上涨是一种趋势，整个市场房价上涨的预期没有改变，这才是住房投资炒作者进入市场最大诱因。如果房价的同比都在上涨，住房投资者都涌入市场，那么房地产市场调控政策的效果当然是大打折扣。

　　可以说，尽管去年以来出台了一系列的房地产市场调控政策，尽管出台了有人认为的史上最严厉的房地产调控政策，但这些房地产调控政策仅是让2016年那种一线二线城市的房地产市场房价疯狂上涨有所收敛，让创历史记录的2016年房地产市场销售有所收敛，但无论是从住房销售面积来看还是从住房销售金额来看，今年1-6月份房地产市场还在创历史记录，仍然还在2016年创记录增长基础上快速增长。特别是中部地区住房销售金额增长达31%以上，更说明当前中国房地产市场的创记录繁荣还在持续。只不过，这种繁荣已经由2016年的15个热点城市向其他城市特别三四线城市转移而已。而当前国内房地产市场创记录的繁荣，最大的动力就在于整个国内的房地产市场价格还在上涨，房价上涨的预期没有改变，从而吸引更多的住房投资者涌入房地产市场。如果是这样，那么各个城市所出台的房地产市场的调控政策所产生的效果自然是有限的，反之，一些城市的房地产市场调控政策则成房地产饥饿营销的推手。

　　还有，我们也可从其他一些角度更能看到上半年中国房地产市场空前繁荣。根据中商产业研究机构整理2017年6月公布业绩的18家上市房地产企业销售数据显示，其中有6家房企销售超过千亿元。只有4家房地产企业上半年销售业绩均超过500亿元。6月份单月销售业绩突破百亿的房企有11家，有一家房地产企业超过600亿元，第二第三者销售金额分别达到491.3亿元和446.9亿元。也就说，尽管在一线及二线城市调控及限价影响下，部分房地产企业在这些城市的销售增速开始放缓。但是从全国的整体来看，这些全国性房地产企业，其业绩都出台空前的增长。上半年，不少房地产企业超额完全的业绩计划已经成了常态，甚至不少房地产企业上半年的业绩都出台的成倍的增长。也正因为不少房地产企业的频频创出新高。所以，不少在香港上市的国内房地产企业的股价都在创历史新高。这表明了上半年国内房地产市场的繁荣不亚于2016年，而且房地产市场繁荣已经由2016年一线城市及二线热点城市蔓延到国内其他更为广阔的市场。

　　还有，上半年国内房地产市场繁荣也反映到与房地产关联的产业及行业的上市公司业绩上。最近，建筑材料、有色金属、钢铁等上市公司的股价也出现快速上涨。估计这也与这些与房地产密切关注的上市公司的业绩好转有关。而这些行业及产业的上市公司的业绩好转，很大程度上与房地产市场向好有关。

　　也就是说，上半年全国的住房销售面积及销售金额还在创历史新高，房地产企业的业绩全面向好，关联产业及行业的企业业绩向好，都说明当前国内房地产市场仍然处于亢奋的繁荣之中。在中国城市居民住房的持有率达93%以上的情况下，当前国内房地产市场的亢奋繁荣，更多的在于全国房价还在持续上涨，让更多的住房投机炒作者涌入市场。如果是这样，尽管今年上半年房价涨幅不及2016年，但是以房价上涨而推动的以投资炒作为主导市场的繁荣，与以住房市场回归到居住为主导的市场差距较远，所以从当前全国的房地产市场形势来看，所出台的房地产市场调控政策所起到作用十分有限，全国房地产市场的价格还在上涨，房价上涨预期没有改变，中国房地产市场的空前繁荣还在继续。