编者语：

随着房地产市场环境的不断变化，房地产政策的调控逻辑也出现了新的变化。理清建立房地产长效机制的关键问题，是制定调控政策的前提。那么之后，我们又该如何建立基于存量市场的房地产长效机制呢？本文结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题，总结了房地产长效机制更应当注重的问题并提出了构建基于存量市场房地产长效机制的建议。本文仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构和组织。敬请阅读。

　　文/巴曙松、杨现领（链家研究院院长）

本文节选自《巴曙松、杨现领：正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑

自3月中旬各地密集调控以来，全国房地产市场总体上持续降温，并出现了深刻变化，面临的市场基础与以前的调控呈现明显变化，这就客观上要求房地产市场需要根据新的市场环境，把握调控的新逻辑，特别是要注意防止多项短期政策叠加可能引发的局部风险。

结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题，房地产长效机制更应当注重以下四个问题：

第一，建立市场规则是长效机制的导向。从过去房地产调控的经验看，房地产市场过热或过冷，往往是“市场化不足”导致资源配置扭曲的结果。长效机制就需要发挥市场的决定作用，建立一系列市场运行规则，避免行政手段对市场的过度干预。

第二，供给侧结构性改革是长效机制的核心。从需求看，中国总体上已经由住房短缺向住房改善转变，城市之间分化和城市圈同化效应日益显现。但中国住房供给体系目前在不少城市依然较为僵化，特别是一级市场供给缺乏弹性，二级市场交易制度尚不健全，租赁市场发展滞后，难以满足住房需求升级变化。

第三，增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径。新房市场的制度延续较长时间，牵涉众多利益主体，在新房领域建立长效机制难度较大。近年来中国存量房上升的趋势明显，一线城市存量交易占比已经占据主导地位，但存量房市场的调控机制目前看在不少城市几乎为空白，因此，以增量改革来化解存量问题具有较高的可行性。

第四，购租并举是房地产长效机制的重要方向。长期以来，中国房地产“重买卖轻租赁”的倾向导致租赁市场发展严重滞后，一线城市租赁需求旺盛，但无论是供给数量还是租赁品质均难以满足需求，专业化、规模化租赁机构的发展缺乏良好的市场环境。

具体而言，构建基于存量市场房地产长效机制有以下几个建议：

首先，优化土地供给结构，增加土地供应主体，提高土地供应弹性。土地供给不仅要与去化周期挂钩，还要与城市的产业、人口结构挂钩。盘活存量土地，形成多元的供给主体。

其次，扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多需要靠二手房的流通。因此，扩大二手房流通，需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度，平衡政策性住房与商品住房的关系。

最后，补齐租赁市场发展短板，让租房成为新市民的居住方式。目前，一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右，新增供应中租赁的比例更低，一些城市房屋空置与租赁短缺并存。因此，要加快住房租赁市场立法，重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最核心痛点，建立交易双方信用管理机制，保障交易双方合法权益，加快机构化、规模化租赁企业发展，最核心的是降低企业管理运营成本，首当其冲的是降低拿房成本，并建立涉及资质、税收、金融等方面行业的监管规范，用高品质的租房服务满足新市民的居住需求。（完）

文章来源：中国建设报2017年5月18日（本文仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构和组织）

本篇编辑：牛淑雅

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