本报记者 周雪松

　　在调控常态化的政策背景下，上市房企处境如何？日前，由中国房地产业协会、中国房地产测评中心发布的《2017中国房地产上市公司测评研究报告》出炉，作为连续第10年发布的该研究成果显示，截至2016年底，上市房企存货总计6．91万亿元，2017年房企的资金链将会面临较大的压力，地产股跑输大盘。与此同时，依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小型企业则正在面临风险积累，其资金面将产生较大压力，企业经营风险有所上升。

　　中小房企生存难度增加

　　测评研究报告指出，2016年，伴随着城市分化愈加强烈，因城施策的调控路径逐渐展开，在调控常态化的政策背景下，信贷供给逐步收缩。货币流动性以及利率的边际宽松预期不再，房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。年内，房企公司债发行受限，加上债市波动，房企国内中票及短融券发行进入观望阶段。金融信贷政策频频指向房企融资，上市房企融资渠道层层收紧。

　　该报告指出，长期来看，2017年市场销售回款将承担企业偿还债务和新增开发投资的需求，房企的资金链将会面临较大的压力。与此同时，依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小型企业则正在面临风险积累，其资金面将产生较大压力，企业经营风险有所上升。

　　同时，政策及市场波动会导致房地产市场的周期波动。当前周期下，集中度持续攀升已成确定的趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。尤其当资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更加能够脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。

　　在预期行业将步入下行通道时，部分房企开始转型城市运营商或配套服务商，围绕主营业务不断开发新的辅助业务，提前布局多元业务组合，低迷期以辅助业务弥补主营业务，规避周期波动风险。

　　报告认为，由于不同区域房地产周期会有很大差异，利用开发区域的互补性，优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。

　　另外，报告还指出，近年来房地产市场的逐步分化亦带动上市企业战略调整。上市房企积极探索包括多元化、专业化、转型或退出等方式，以适应不断变化的市场。与此同时，市场的加速发展进一步加快了行业的优胜劣汰。

　　地产板块表现跑输大盘

　　报告还显示，2016年，尽管政策层面由松至紧，但行业全年整体而言维持较高的景气，上市房企特别是标杆房企仍取得骄人的业绩。从核心测评指标来看，2016年上市房企总资产均值为717．47亿元，同比上升22．40％；房地产业务收入均值147．20亿元，同比增长25．04％；资产负债率均值同比下降0．46个百分点至67．16％；净负债率均值同比下降11．53个百分点至84．56％；净利润均值为18．75亿元，同比增长17．58％。

　　不过从资本市场表现上看，2016年，无论A股，还是港股，地产板块表现均弱于大盘，房企估值平稳下调，沪深上市房企与在港上市房企的估值水平同比2015年各自均有下滑。

　　从经营效率来看，2016年销售的回暖带动了房地产上市企业三大周转指标：总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率的小幅回升。截至2016年底，上市房企存货总计6．91万亿元，在上市房企补充存货的过程中，房企存货出现向大型房企集中的趋势。

　　整体来看，在房地产市场逐步分化的同时，上市房企发展亦逐步分化，差异化的发展战略将指向何种发展结果仍未可知，但不可否认的是将促进整个行业持续健康发展。