小Q导读：永不落幕的一线与正在崛起的新一线：人口流动和产业是未来城市分化的核心因素。
文／克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧、谢杨春、田超越
2016年，房地产市场成交显著放量，全国商品房销售面积升至13.58亿平方米，创历史新高。长三角城市圈更是首当其冲，市场规模急速扩容，销售总金额近3万亿元，占全国25%的市场份额。下半年，长三角城市圈内三、四线城市房地产市场明显转暖，短期内投资、投机性需求大量进场，市场热度推升至无以复加的地步。
2017年至今，楼市政策层面仍旧延续“调控+刺激”组合拳，并有愈演愈烈之势。长三角城市圈作为当下最为火热的城市圈之一，在“调控+刺激”政策组合拳的作用下，房地产市场将发生哪些新变化？尤其是三四线城市市场热度能否延续也是一个值得深入探讨的话题。
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（一）
长三角城市圈“单核”与“多核”并存
市场规模近3万亿更关注中微观市场变化
长三角城市圈是我国最为发达的城市圈之一，包括三省一市共26个城市，约有1.5亿人口，占全国面积仅为2.2%，但创造了全国五分之一的经济总量，城市群竞争力强劲。区域经济持续向好发展也为房地产市场奠定了坚实的市场基础。2016年，上海、南京、杭州、苏州、合肥和宁波6个城市成交总金额占全国总金额的比重达16%，长三角城市圈商品房销售金额更是接近3万亿元，全国占比约为25%。
1、“单核”上海辐射整个长三角区域，“多核”宁、苏、杭、庐辐射周边三四线
从空间格局来看，长三角是典型的“单核”与“多核”并存的城市群。“单核”即指上海都市核心，通过发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动整个长三角城市群的发展，而城市群的发展即是城镇化发展的主体，城市群可以解决一些城市发展过程中自身不能解决的重大问题，这对房地产开发过程也至关重要。
“多核”是指以南京、杭州、苏州、合肥等二线城市形成多个的“小核心”，主要辐射周边三、四线城市。如南京城市圈是以南京为中心形成一个经济区域带，成员城市包括南京、扬州、镇江、句容等城市，通过宁扬城际、宁句城际、宁滁城际等城际轨道交通线路形成发达的交通网络将城市群落紧密连接起来，在“环南京都市圈”概念带动下，核心城市高房价和高购房门槛的难题在一定程度上得到疏导，同时也带动了周边三四线城市库存去化。
2、核心城市需求外溢，周边三四线显著受益，量价关系特征分化为四类
正由于长三角城市圈形成了上海超级“单核”叠加苏州、南京、杭州和合肥“多核”的基本格局，圈内三四线城市或多或少都受核心城市辐射。而在热点一、二线城市从严限购、限贷打压下，部分置业需求被迫向周边三四线城市迁移，房地产市场热度显著提升。
根据2017年一季度长三角区域内三四线城市商品住宅成交量、价走势，将成交面积、成交均价同比变化设为两个维度，并把房价同比涨幅20%作为分界线，长三角区域内三四线城市可以简单划分为以下4种类型：
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（二）
长三角“多核”城市市场长期向好
短期警惕透支风险
从目前长三角城市圈发展来看，核心城市南京、杭州、合肥、苏州、宁波市场潜力毋庸置疑，且从当前市场规模来看，宁、杭、庐、苏已经逐步迈向“新一线城市”。
近两年南京、杭州、苏州、合肥、宁波等城市在经济快速发展、区域规划不断完善之下，城市房地产快速发展，正逐步迈入“新一线城市”之列。但短期来看，合肥和宁波都有着广义库存风险的问题，即短期土地供应过量。南京、杭州部分远郊板块被热炒，未来价格存在回调的可能性。
从目前现状来看，南京、杭州、合肥、苏州，宁波等二线城市在政策调整下商品住宅成交量有所下降，但价格保持平稳，短期来看，市场存在一定风险，从长远角度考虑，5个城市房地产市场依然看好。第一，这些城市总体经济情况良好，例如南京，杭州两个城市，2016年南京杭州两市已跻身全国万亿GDP城市。第二，此类城市属于人口吸附类城市，常住人口与户籍人口比例均大于1，其中以苏州人口比最高，达1.56， 南京、杭州、宁波的人口比也均在1.24以上，未来的购房需求充足。第三，这些城市人均可支配收入保证了其充足的购买力，南京，苏州，杭州，宁波人均可支配收入均在44000元以上，位次在全国名列前茅。因此，对于南京、杭州、合肥、苏州、宁波房地产市场研判，关注点仍在与各城市未来的风险点。
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（三）
“外溢”利好推动的三、四线市场可持续性良莠分化
不过，随着城市圈的不断发展，以及近一段时间核心城市陆续调控、力度不断加强，依附再其周边的三、四线城市房地产也迎来一波发展机遇。
1、量价齐升：嘉兴、镇江、马鞍山受益外溢，义乌内生于发达经济优势
量价齐升型城市主要集中在核心城市外围，轨道交通成为这类“卫星”城市迅速崛起不可忽视的因素，经济、产业等全方面融入核心城市圈，房地产市场更是尽享核心城市外溢需求。义乌则是属于典型的经济活力型城市，购房客群以本地自住、投资性需求为主导，高收入足以支撑更高的房价水平。长期来看，除地级市成交规模略高之外，多数县级市年均成交量不足200万平方米，市场规模依旧存在着较大的增长潜力。
2、量跌价升：无锡、吴江、太仓、昆山受限购、限贷打压，南通受益高铁规划利好
量跌价升型城市集中分布在上海、苏州周边，其与核心城市之间的时间距离都在一小时以内，也是当下最为热门的三四线城市。2016年，量跌价升型城市房价全部有过一波热炒，以南通为例，全市成交均价同比涨幅超50%，售价同比翻番的项目并不鲜见。高房价必然导致有购房能力的客群基数大幅缩水，并且倒逼当地房管局祭出更为严厉的调控政策，成交量高位回落也属自然现象。
3、量升价稳：多数受益于返乡置业，盐城交通规划利好下价格快速增长
量升价稳的城市中，多数城市房价不高且市场规模较小，本地购房需求不足，受到核心城市辐射效应十分有限，尽管在返乡置业带动下成交同比上涨，但由于需求不足、供应较多导致价格涨幅较低，仅有徐州、盐城两个体量较大城市去年市场堪称“火热”。
4、量跌价平：温州房地产市场尚处调整期，淮安交通规划利好助推市场发展
从地理位置看，温州、金华、江阴和淮安均与核心城市相距较远，其房地产市场的发展受核心城市辐射作用很小。在城市外来人口流入十分有限的情况下，本地新增房源主要以本地消化为主，目前仍都处于去库存状态，尤其温州楼市持续低迷，未来市场发展仍不看好。
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（四）
同城化稳步推进，产业优化承接升级，市场规模增长可期
值得留意的是，长三角一体化进程不断加快，未来城镇化不再片面强调各个城市单一经济指标增长，而是以城市圈共同发展为视角，核心城市与周边中小城市积极协调土地、人才、资本等各项发展要素，充分发挥各城市自身的资源禀赋，取长补短，形成互惠、互利的共同体，解构核心城市不当功能定位，有序引导产业、人口向周边城市梯度迁移。与此同时，核心城市产业不断优化升级，积聚更多高素质人才，以资本、科技、人才为纽带，助推城市圈经济增长迈向更高的台阶。
对房地产市场而言，当前长三角城市圈形成“单核”与“多核”并存格局，上海自成超级“单核”，辐射整个长三角区域；苏州、杭州、南京、合肥等二线城市形成多个“小核心”，主要辐射周边三四线城市。长三角区域经济持续向好发展，江浙地区民营经济体增长动力强劲，居民购买力充足，为房地产市场奠定了坚实的市场基础。得益于京沪高铁二线、沿海高铁远期规划，有助于解决南通、盐城、淮安等节点城市铁路交通的短板，产业、人口将持续导入。限购、限贷等行政干预措施并非长久之计，一旦出现松绑的迹象，房地产市场必将迎来新一轮快速增长期。
综合而言，长三角城市圈正处同城化建设的“快车道”，区域内三四线城市显著受益，以嘉兴为例，将设立浙江省全面接轨上海示范区，在创新政策、高端产业、科创资源、交通枢纽、公共服务等多个方面接轨上海城市圈。与此同时，核心城市产业将不断优化升级，集聚大批高素质人才，人口结构将不断调整优化，房地产市场规模增长空间着实可期。
长三角城市圈内三四线城市房地产市场明显分化，成交量价表现涨跌不一，相较而言，我们更为看好核心城市周边的“卫星”城市，有城铁、高铁重大规划利好以及经济基本面出众的三四线城市。鉴于长三角城市圈正处同城化建设的“快车道”，产业将不断优化升级，人口“虹吸”效应显著，房地产市场规模犹存较大的增长空间。
《长三角城市群房地产市场前景研判》目录
一、长三角城市圈“单核”与“多核”并存，市场规模近3万亿
1、2016年长三角城市圈商品房销售金额近3万亿，占据全国1/4的市场份额
2、“单核”上海辐射整个长三角区域，“多核”宁、苏、杭、庐辐射周边三四线
3、核心城市需求外溢，周边三四线显著受益，量价关系特征分化为四类
二、长三角”多核”城市市场长期向好,短期警惕透支风险
1、经济发达、人口吸附力强，长三角一体化进程下“多核”城市仍是中流砥柱
2、南京：核心区域房价坚挺，六合、高淳、溧水等外围区域存调整风险
3、杭州：热点区域过度炒作，严重透支市场预期
4、合肥：短期土地供应过量，居民购买力明显不及其他二线城市
5、苏州：市场“有价无市”，高房价显著抑制成交量
6、宁波：前期土地供应过量，警惕房地产存广义库存风险
三、“外溢”利好推动的三、四线城市市场可持续性良莠分化
1、量价齐升：嘉兴、镇江、马鞍山受益外溢，义乌内生于发达经济优势
（1）嘉兴设立全面接轨上海示范区，湖州为上海周边不限购、限贷的地级市
（2）镇江、马鞍山已全面接轨南京“半小时都市圈”，房地产市场可高看一线
（3）城西科创大走廊不断优化升级，临安将融入杭州“一小时城市圈”
（4）义乌小商品经济异常发达，居民购买力强劲，外来人口不断涌入
（5）淳安目标打造生态旅居型城市，房地产市场发展空间长期受限
2、量跌价升：无锡、吴江、太仓、昆山受限购、限贷打压，南通受益高铁规划利好
（1）限购、限贷政策持续发力，无锡、吴江、太仓、昆山成交明显缩量
（2）常州、南通去库存成效显著，南通将深度融入上海“一小时城市圈”
3、量升价稳：多数受益于返乡置业，盐城交通规划利好下价格快速增长
（1）多数城市得益于返乡置业带动，价格上涨受限于库存和供应量
（2）“上海2小时城市圈“预期推动盐城房价上涨，徐州得益于去库存大方针
4、量跌价平：温州房地产市场尚处调整期，淮安交通规划利好助推市场发展
（1）投资、投机性需求快速退场，温州楼市仍处于调整期
（2）金华、江阴以自住需求为主，房地产市场趋于饱和
（3）淮安受益于京沪高铁二线远期规划，但居民购买力受限难以支撑房价持续上涨
四、同城化稳步推进，产业优化承接升级，市场规模潜力巨大
1、长三角城市圈同城化建设持续推进，房地产市场规模增长可期
2、长期看好“卫星”城市或有重大规划利好以及经济基本面优异的三四线城市
3、政策持续高压、楼市尚处调整期及炒作过度透支市场预期的三四线城市难言乐观
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