我是刘德科，在晓波老师的鼓励下，已经开了一个地产公号近两年，死磕地产。每周写八篇文章，折磨自己，是为了无所顾忌。本文来源于德科在苏州的一场演讲。
文/刘德科
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第2页
通常，我们的经济学家啊，特别是证券公司的首席经济学家们，喜欢用奇奇怪怪的角度来解释房价涨跌，比如小学生数量增长率啊、剩女数量啊、丈母娘的诉求啊——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第3页
这些奇怪的角度，都有一些道理。比如楼市的丈母娘效应，中美两位经济学教授合著的《中国绿色城市的崛起》一书也提出，“中国的性别比例失衡也可能是房价一直上涨的原因”。
他们列举了一个数据：生活在中国城市 20-34 岁的年轻人中，其男女比例大约是 103:100。男多女少，所以“你可以不买房，除非你摆平丈母娘”这句话甚至成了楼盘广告语——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第4页
还有的经济学家提出，城市房价高因“剩女”多，“她们通过选择具有资产价值的房子，来消除因为结婚较晚造成的心理上的不安”。
婚恋交友网站世纪佳缘数据显示，以 2016 年为基准，中国（包括香港、澳门、台湾等）27 岁以上的未婚女性人数达到 3800 万人左右。从地区来看，福建省厦门市人数最多，随后是深圳、杭州、北京、广州、上海、青岛——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第5页
小学生数量增长率，更是成为各路经济学家“揭秘”房价的奇特工具。很多微信公众号文章也很配合，罗列了各个城市的小学生增长率与房价走势图，说高度重合啊，终于破解了房价上涨的“惊天秘密”。
比如，2013-2015 年小学生增长率最高的是深圳、厦门、北京，在 7%-8% 左右；南京、郑州、杭州、武汉、合肥和长沙等城市，差不多是 5%。经济学家们在写这种报告的时候，通常是不提上海的，因为上海房价涨幅同样剧烈，但小学生增长率只有 2% 左右——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第6页
他们都有道理。但是，那么多有趣的解释，有用吗？判断宏观大势是一回事，但关注中观的城市逻辑与微观的买房技术，或许更重要吧。作为购房者，我们面临的直接问题差不多就是，该买哪个城区，买怎样的房——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第7页
从中观层面看，一座城市的房价，主要取决于这三个方面：城市骨架、权力中枢和产业支撑。
简单粗暴地翻译成人话，差不多就是：地铁建了多少，用什么理念建；政府大院与新城或新区离得近不近，主政官有没有魄力；有没有生态级企业驻扎，有没有一堆新经济企业聚集在一起产生化学反应。
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第8页
我们先来关注地铁。2016 年中国城市地铁通车里程排名，前五名依次是上海、北京、广州、深圳和南京——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第9页
地铁通车里程至少可以说明一个问题，城市骨架拉开了。我们通常很关注，某某城市又多了一个区，原来下辖的县或县级市撤销建区了——这是行政区意义上的城市骨架，不是基于地铁线路的城市骨架，后者比前者更有实际意义。
现在，很多城市都有地铁了，但进度是不一样的。地铁价值的真正爆发，需要经历三个阶段，我们将之称为“地铁三部曲”：第一，地铁从无到有；第二，地铁成网、成环线；第三，诸多重要站点要有真正用地铁思维建造的 TOD 项目（地铁上盖物业）——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第10页
但是，光有地铁还不行；拉开了城市骨架，你还得让它长肉。我们常说的 TOD 项目，是一种长肉方式；在地铁重要节点上引进生态级企业总部，也是一种长肉方式。
众所周知，多中心是各大城市的趋势，市中心不会只有一个。但那么多城市都在建新区，而且不止一个新区，都能成功吗？
以前，几乎所有中国城市的市中心形成逻辑，都是基于政府大院——政府大院在哪里，哪里就是市中心。
现在，略有改变。市中心的原点可以是政府大院，也可以是生态级企业总部，甚至可以是运营得当的商业综合体——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第11页
这么说还是有点小复杂，我们来一个再简单的判断方法，用于判断地段价值。看餐饮，三个不同领域的餐饮品牌：沙县小吃、星巴克和外婆家。
沙县小吃是顽强生长的餐饮业态，它证明了一个区域价值底线——连沙县小吃都不愿去开店的地方，那地方真的是太差了，没法生活。
星巴克对于择址有一整套严谨的判断体系，基本不会出错。有星巴克的区域，相当于他们帮我们判断了这个地方的价值。
外婆家是中国排名第三的中餐连锁品牌，它现在的开店逻辑是，绝不在沿街底商开店，一定要开在商业综合体里。这个开店逻辑反应了城市地段价值的变化：购物中心已经远胜传统商业街的价值。
我们把这三个餐饮品牌合在一起，叫做“SSG傻瓜指数”（Shaxian-Starbucks-Grandma's）——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第12页
讲完了地段，我们来讲该买怎么样的房子。我发明了一个概念，叫“小·精·贵”，过去也讲过，但现在讲比过去讲你或许会有更多共鸣，因为接受这个概念的人越来越多了。
所谓“小”，就是在同等功能区数量下，户型面积要尽量小。比如三居室最好是 90 平米左右，四居室最好是 120-140 平米左右。这个道理五年前讲，很被人嫌弃，现在房价更贵了，嫌弃我的人就稍微少了一些。
所谓“精”，就是要尽量买精装交付的房子。这个观念我已经讲了差不多一万遍了，但有些人就是理解不了，随他们去吧。等他们再多一些居住经验，就会明白的。
所谓“贵”，并不是说要买房价贵的楼盘，而是要买物业费更贵的楼盘。我最讨厌那种为了省几毛钱而去那些物业费更低廉的楼盘。能理解他们，毕竟没住过好房子。也不嘲讽他们了。
就讲其中一个逻辑——现在物业费收得高，哪怕物业服务水准很烂，将来这个楼盘还是有机会换一家更好得物业服务公司；现在物业费收得低，如果物业服务很烂，你们当然可以把它炒掉，但新引进的物业公司恐怕会更烂，因为只有那些野鸡物业公司才会接物业费低廉的楼盘。而且，交付以后想要再提高物业费，是一件非常难的事情。
其实，品牌物业公司赚的钱很有限，他们提供的服务你也很难给他们打高分，但只要你跟野鸡物业公司比较一下，就知道还是品牌物业公司更好。野鸡物业公司很赚钱，因为他们不规范，不给保安保洁交五险一金，各种省钱。
讲这些，是因为这样一个趋势已经越来越明显：一个楼盘在二手房市场的价值，物业服务优劣正在起到越来越大的作用。
所以，这就是我们常讲的“小·精·贵”——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第13页
讲完了买什么样的房子，我们再来讲一个大家更关心的问题：什么时候买，什么时候卖。
其实就是时机问题。但是我们谈时机，不能只是关注调控措施或房价行情变化，还必须跟房产品本身结合起来考虑。
我们有三个小理论，即“缓坡”“断舍离”和“后悔药”——
2017年3月刘德科苏州演讲PPT第14页
这三个操作层面的小理论，讲起来又是几大段，所以我们就在下一篇文章中见吧。另外，6月18日我们在杭州有场演讲。欢迎来。
?【点击此处，拓展阅读】三个小理论告诉你，何时才是买房或卖房的最好时机。
▼
3小时演讲：预测楼市的N种方法
德科地产频道线下会员课程杭州场
特别注明：德科地产频道第一期和第二期会员均无需另行购票，报名请洽联系人“DK售票员”；私人微信：dekedichan2046；电话：0571-86535617
加入德科地产频道第二期会员
DK购房课程2.0
暨德科地产频道第二期会员招募
·Limited 1998·
?
10场线上直播
01︱买房时机：反周期的秘诀
02︱买哪些城市：“吸附力”与“溢出效应”
03︱买新区还是老城：“李嘉诚定律”的缺陷
04︱买哪种房：基于“产品换代”的涨价模式
05︱户型性价比：哪些户型才是硬通货
06︱楼层性价比：不同楼层的价格秘密
07︱怎么挑房企品牌：要买对不同房企的爆款
08︱地铁房的价值规律：如何掐住价值爆发期
09︱学区房的秘密：如何判断涨价巅峰期
10︱总结课：哪些楼盘值得买哪些不值得买
?
Beijing︱“北京模式”下的购房理念大转型
Shanghai︱上海：“上海魔镜”里的房价秘密
Shenzhen︱每座城市都有一个“小深圳”
Chengdu︱地段价值演变的“成都启示录”
Hangzhou︱预测楼市的N种方法
©本文版权归吴晓波频道旗下公号
“德科地产频道”所有
转载请在“德科地产频道”公号回复“转载”了解须知
