作者 严跃进(上海易居房地产研究院研究总监)
近期，保定出台了10年限售的政策，颇受关注。此类政策严厉程度甚至超过了热点一二线城市。但与此同时，我们也注意到部分城市购房政策继续趋于宽松。所以，一个清晰的结论是：三四线楼市政策正处于分化的状态。如何看待此类现象，如何引导各类购房资金的流动，是当前需要解决的问题。
政策调控呈三步走特征
即便是对于过热的三四线城市来说，政策收紧的做法也不会一次性到位，而是会采取“三步走”的模式。比如说保定楼市近期持续加码，但其实也是遵循了循序渐进的过程。此前几个月保定执行了限购政策，但现在在限购政策的基础上又增加了限售版本。此类政策较好地吻合了河北省楼市调控的导向，对于保定打击各类炒房需求、防止炒作雄安新区概念等有积极的作用。按照此类逻辑，若后续市场继续火热，政策再加码的可能依然是存在的。
保定调控不断加码的做法，并非特例，其他热点三四线城市也有类似的现象。总结起来，三步走战略主要分为以下路径。第一步是取消购房优惠政策。比如今年镇江和芜湖等城市取消了外地人购房给予补贴的做法。第二步是落实温柔的收紧政策，比如说商贷利率回归基准、公积金二套贷款和二次贷款适当收紧、外地人在没有社保条件下允许认购一套住房等。第三步则是有实质性的严厉的收紧政策，包括提高首付比例、外地人需要交纳一年社保、认房又认贷、增加限售期等，类似政策对于买卖行为有很明显的调控，属于需求端的调控方式，政策叠加效应下预计效果会比较好。而其他热点三四线城市若后续房地产市场价格有继续抬头的现象，也会采取此类杀伤力相对大的政策。
政策分化是因为市场也在分化
需要看到的是，虽然保定等城市政策非常严厉，但不代表三四线城市政策都在趋严，实际上不同的三四线城市正面临着不同的楼市政策，部分较为严厉，部分还有继续放松的可能。此类三四线城市主要是指地级市，过去都可以理解为高库存的城市，但经历了这一轮楼市调控以后，楼市基本面发生了较大的分化，楼市政策也会随着发生分化。
和保定类似的城市实际上有很多，市场走势和政策逻辑也类似。比如说京津冀的唐山，过去唐山一直是属于高库存的城市，去库存周期超过了3年的水平。但最新一期国家统计局的数据却显示，唐山房价涨幅是70个城市最大的。这也是近期唐山出台限购政策的原因所在。类似的城市如长三角的嘉兴、无锡，珠三角的佛山、清远，南京都市圈的芜湖、滁州等，都有类似的市场表现和政策表现。
但不容忽视的是，还有很多三四线城市市场依然疲软。最典型的就是东北市场的部分三四线城市，比如锦州、丹东等城市。另外一个重要的区域市场就是山西市场，其高库存和低购房规模都值得关注。近期，山西吕梁明确了在吕梁的农民工、大学生等购房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的购房补贴或补助。落实此类惠民政策的城市还有很多，比如临汾、晋中、忻州、运城等城市。从这些案例可以看出，依然有很多城市在去库存的道路上不断探索新思路，其政策和保定等城市已经形成了较大的分化。
引导投资流向对楼市均衡发展很关键
三四线城市的市场分化和政策分化，对于后续楼市发展是有积极启发的。后续对于各类购房资金流动的引导很关键，只有这样，才能让三四线城市的楼市继续回归均衡化发展的状态中。
对于房价过热的三四线城市来说，需要对城市自身重新定位。从市场基本面来说，其和二线城市没有太多的区别。部分三四线城市的外来人口或流动人口规模较大，属于当前楼市调控的一个重点。而对于周边大城市的外溢需求导入也是值得关注的。对于此类三四线城市来说，包括限购政策、社保缴纳、公积金异地贷款、限售政策宣传等方面，都需要积极落实更细致的政策。这样做，既能够促进此类城市的市场交易活跃，也能够防范各类资金出现快进快出的套现做法。稳定好此类城市的楼市发展，对于全国楼市的稳定也有积极的作用。
而对于市场比较疲软、当前依然在积极去库存的三四线城市来说，充分利用当前各类政策，同时挖掘城市营销点显得非常关键。比如，对于部分三四线城市来说，各类楼市的优惠政策虽然已经出台，但被外界熟知的程度还是不高。所以后续在去库存方面，要积极做宣传，比如通过各类媒介或各类活动，积极释放相关城市鼓励外来购房者购房的信号。考虑到此类城市房价一般低于8000元的水平，总体上属于购房成本不高的城市，所以类似的宣传依然能够引导各类购房资金进入。除此之外，积极寻找卖点也很关键，部分三四线城市虽然没有海景或者水乡等资源，但“就地取材”依然可以做到，围绕当地独特地貌、风土人情，依然可以吸引购房者积极进入。这样做，能够引导部分热点三四线城市的购房资金进入，对于此类市场相对疲软的三四线城市来说，也利好去库存战略的实施。(中新经纬APP)
【专家简介】严跃进，上海易居房地产研究院研究总监，研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。
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