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小区屋顶种菜引纠纷,律师:小区楼顶是全体业主的共有部分



  长江日报融媒体8月26日讯(记者 王谦)近日,不少市民在城市留言板反映,有居民在屋顶种菜,占用了公共空间、侵犯了其他业主的权利、产生蚊虫气味等问题。屋顶成为菜园,不仅引发了所有权的纷争,还会造成邻里矛盾。
  城市小区屋顶到底能不能种菜?屋顶种菜是否属于屋顶绿化?有无规矩可循?谁来管理?带着这些问题,长江日报记者走访了部分小区楼顶现场,并采访相关部门。
  物业:屋顶种菜不好管
  在洪山区金地圣艾米伦小区,有市民投诉7栋29楼的住户在自家楼上种菜,在楼顶摆放大量菜盆子,占用正常公共空间,物业多次上门劝说协调无果,业主还与其发生了肢体冲突。
  记者近日来到这个小区看到,该栋楼一共29层,楼顶种菜的盆子都已不见了踪影,还剩下一个搭建好的秋千、沿边摆放的数个花盆,地上还铺放着几块仿真草坪和塑料垫。
  “之前楼顶还有篮球架,城管过来拆除了,但种菜的问题当时没有解决。”圣艾米伦小区物业相关负责人介绍,肢体冲突发生后,在多方施压和沟通下,业主才在7月底撤走了种菜盆子。一位上楼晾衣服的业主对记者说,现在没有种菜,基本就不影响其他住户了。
  小区物业相关负责人表示,业主买顶楼便认为自己可以使用楼顶,这是不允许的,楼顶属于全体业主共有。物业得知业主不合理行为后第一时间劝说,并下达三联单要求整改。“对于高层楼顶,物业人员会定期巡查,发现违规现象会及时制止,大部分业主都是配合的。”
  徐东石化小区则是一个有19年楼龄的老旧小区,楼顶种菜的情况也更加普遍。10日下午,记者爬上一栋8楼楼顶,放眼可见楼顶的小菜地。
  由于是老旧小区,楼顶的空间相连面积特别大,有业主直接在地上铺土,用砖头围砌成一块块菜地。菜地旁一排排白色塑料桶里装满了用于浇灌的水,不少水都变霉绿,凑近可闻到一阵阵臭气,空地也被不少杂物堆满。
  “楼顶到处都是种菜、乱搭乱建的情况,安全通道被占用,臭气熏人。”家住该小区的熊女士说,尽管业主多次反映,物业公司也没安排打扫,居民生活环境受到影响。
  记者询问小区物业工作人员是否管理楼顶种菜,该工作人员表示:“管不了,都是历史遗留问题,就算清理了业主也会继续种,是有很多居民投诉,社区和城管也都来过,但都管不下来。”
  律师:小区楼顶是全体业主的共有部分,不能成为某个业主的私家菜地
  “小区屋顶是全体业主的共有部分,不能成为某个业主或者某些业主的私家菜地与花园。物业公司发现后可以进行制止,如果制止无效,业主是可以向法院起诉要求停止侵权并恢复原状。”湖北华徽律师事务所律师汪明对长江日报记者说。
  《中华人民共和国物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分包括哪些?汪明表示,根据最高人民法院的解释,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分都属于共有部分。
  而《武汉市物业管理条例》第七十二条也明确指出:通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会的同意。
  “居民如果要占用楼顶种菜,需相关业主和业主大会同意。”汪明说,对于私自种菜等行为,城管部门可根据相关条例进行执法。
  园林:小区内种菜不能和植被绿化画等号
  那屋顶种菜是否属于屋顶绿化?武汉市园林局绿委办相关工作人员介绍,小区内种菜不能和植被绿化画等号。小区绿化是根据季节需要栽种植被,对于树种和植物的选择会考虑环境、气候和资金等多项因素,充分发挥了最大观赏价值的需求,小区居民通过种菜绿化环境明显达不到该效果。
  “我们倡导居民在公共空间绿化家园,屋顶种植是个人行为。”绿委办工作人员说。
  市农委相关负责人告诉长江日报记者,屋顶种菜种植规模小分布零散,且多在中心城区。目前武汉市农委管辖范围是新城区和远城区的农业,中心城区没有农业部门,也没出台阳台农业的相关管理文件。
  记者查看阳台农业的概念,它是指在一定高度的阳台或楼顶所进行的农业生产活动,从技术角度说,阳台农业所涉技术更趋高新性,栽培模式更趋无土性,生产产品趋观赏性与自给性。但从走访的情况看,多数小区屋顶种菜仍是采取传统的土壤施肥模式。
  记者通过查找,并未发现国内有城市对屋顶种菜出台明确管理办法,多数都是针对屋顶绿化的规范。比如,广州市2007年开始实施《屋顶绿化技术规范》,明确要求将屋顶绿化分为花园式屋顶绿化和简单式屋顶绿化两种,列出了适宜屋顶生长的90种植物。
  武汉没有单独出台屋顶绿化规范或办法,而是将其列入城市整体绿化工作中。
  《武汉市2018年绿化工作方案》提到,要全面提升单位附属绿地水平。推进行政机关、企事业单位、学校、工业园区大力实施庭院绿化,完成垂直绿化3140米,屋顶绿化11302米。“武汉目前屋顶绿化通常都是单位为主,而且屋顶绿化不算做绿化率,还会带来屋顶承重等系列问题,因此没有大规模推进。”市绿委办工作人员表示。
  城管:小区种菜涉及到违建或损坏公共绿地,城管才会介入
  小区环境作为市容的主要组成,属于城市管理的一部分。2012年7月1日起施行的《武汉市城市容貌规定》第六十四条规定:居住区内不得饲养家禽、家畜,不得占用空隙地种植蔬菜;第九条规定:建(构)筑物的屋顶、平台、外走廊,应当无垃圾、吊挂物和随意堆放的杂物,不得违法搭建附属设施。
  对此,武汉市城管委相关负责人解释,这个规定中所说的空隙地是指小区地面的空隙地,而非屋顶的空隙地;屋顶种菜也不能被认定为垃圾和杂物,所以城管如果对屋顶种菜执法,并没有执法依据。“除非种菜涉及到违建或损坏公共绿地,城管才会介入。”
  长江日报记者查询到,武汉市政府办公厅曾在2014年6月发布过《关于加强住宅小区违法建设等突出问题综合治理工作的意见》,其中提到:整治侵占公共绿地或者其他公共部位(场地)种植蔬菜,在公共区域或者在自家院内饲养家禽,对小区居民正常生活、工作造成影响等“种菜养鸡”行为;并明确由城管部门负责住宅小区违法建设、种菜养鸡等问题的执法工作。
  【编辑:金鑫】
  (作者:王谦)

责编:汉网

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