小区车位出租给“外人”不得超过1年

长江网12月30日讯(武汉晚报 记者汪甦 通讯员吕友明 杨阳）小区车库车位出租给业主以外的单位和个人，租赁期不超1年;共有物业的收益属于公共收益，归全体业主所有……昨天，武汉市第十四届人大常委会第八次会议审议了《武汉市物业管理条例(修订草案)》。

为持续推进“红色物业”建设，打通党组织联系群众、服务群众“最后一百米”，《条例(草案)》此次调整了物业服务用房的面积标准、优化了首次业主大会召开的条件和程序，明确了业主委员会换届选举的完成时间节点。另外，还修改和增加了物业区域划分、物业服务收费和车库车位销售对象等内容。

　　[车库车位]

　　出租给业主以外的单位和个人

　　租赁期不超1年

《条例(草案)》规定，物业区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。

在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给业主以外的单位和个人的，每次租赁期限不得超过1年。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当向物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租。 市人大城乡建设与环境保护委员会主任委员左绍斌介绍，《条例(草案)》关于停车位的增加内容，一是对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定利用方式及收益;二是对于产权归属开发商的停车位，兼顾开发商与业主之间的利益平衡，规定开发商先进行产权登记，并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。

　　[公共收益]

　　应划定一定比例作建设维护资金

从前期物业阶段开始，部分物业公司从开发商手中承接并管理物业，通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等获取利益，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。因此，《条例(草案)》明确共有物业的范围、管理方式，规定共有物业的收益属于公共收益，归全体业主所有，应当存入指定资金账户，由业主大会管理。

公共收益不得以任何个人的名义进行存储和管理，业主大会可以持备案证明向金融机构申请开立账户。

住宅物业区域共用部位、共用设施设备经营所得公共收益，应当划定一定比例作为物业区域建设维护资金。

　　[物业收费]

　　实行政府指导价和市场调节价

物业服务费应当按照国家有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

《条例(草案)》中明确，实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费标准，并向社会公布。政府指导价标准应当适时调整。

前期物业服务合同生效之日至物业交付之日(含当月)的前期物业服务费用，由开发建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。

　　[禁止行为]

　　物业区域内禁止违规装饰装修

《条例(草案)》规定了物业区域内的禁止行为，建议在物业区域内禁止行为中增加违规装饰装修等内容。

禁止损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和扩大承重墙上原有的门窗尺寸;禁止将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;禁止破坏或者擅自改变房屋外观;禁止未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;禁止超荷载堆放物品，严重危害房屋安全;禁止擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途;禁止擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地;禁止违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;禁止随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;禁止擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品;禁止违反规定停放车辆;禁止违反规定出租房屋;禁止违反规定饲养动物或者种植植物;法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

同时，还规定了物业区域内行政执法工作。明确物业区域内禁止行为的行政执法主体，如规定由城管部门负责查处违建、毁绿种地和养殖家禽、噪声油烟扰民、占道经营、“穿墙打洞”等;房屋部门负责查处改变房屋结构、违规租赁等;质监部门负责小区电梯、锅炉安全等设备的安全监管等。

　　[物业区域划分]

　　配套设施独立的大型小区

　　可分划物业区

《条例(草案)》对物业区域的划分也进行了规定。根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列规定确定：

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域;但规模过大、划分为一个物业区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可划分为独立的物业区域。

分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业区域。已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个物业区域。

　　[物业服务用房]

　　建面不低于总面积2‰

　　且不少于100平方米

物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。

《条例(草案)》规定，配置的物业服务用房建筑面积不得低子建设工程规划许可证载明的建筑物总面积的2‰，并不得少于100平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于20平方米。

物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立、合格的水、电等计量装置，并且具备办理不动产权属登记的条件。

开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

新建物业内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　[业主大会]

　　业委会任期届满60日前

　　应开业主大会

一个物业区域成立一个业主大会。

《条例(草案)》调整和优化了首次业主大会召开的条件和程序，规定交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上的;首次交付专有部分之日起满2年且交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上的;交付的房屋套数达到总套数50%以上的，也应当组织召开首次业主大会会议。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会由5至11人单数组成，每届任期不超过5年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员中应当有一定比例的共产党员。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

《条例(草案)》还明确了业主委员会换届选举的完成时间节点，业主委员会任期届满60日前，应当在街道办事处、乡镇人民政府指导下召开业主大会会议完成换届选举。

　　[老旧社区]

　　对老旧小区物业给予财政补贴

《条例(草案)》鼓励和支持物业服务企业为没有实行物业管理或者业主自行管理物业不善的老旧住宅区提供公益性物业服务。

区人民政府可以通过购买服务等方式，对提供公益性物业服务的企业给予适当补贴和扶持。

责编：刘思