一、央行最新重磅文件70次提到风险

2月17日晚上7点40分，央行在其官方网站公布了“四季度货币政策执行报告”。

风险

其中，报告还两次提到了“房地产泡沫”，并首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。这对楼市会带来什么影响，房价会大降吗？

央行每个季度会公布一份“货币政策执行报告”，作阶段性的总结和展望，对于投资者来说极具研究价值。

2016年四季度，是中国货币政策从“稳健”转向“稳健中性”的关键节点，也是房地产市场从放松到不断加强调控的关键节点。因此，这份报告更值得关注。

　　防止“以钱炒钱”加杠杆行为

在去年的季报里，央行提到了“风险”的次数在不断增加，二季报提到了53次，三季报里63次，四季报里达到了空前的70次。

报告提到，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

加强重点领域风险排查：加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。

报告给出了具体措施，包括：继续做好金融机构和金融市场风险压力测试，及时提示风险，完善应对预案。防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。减少监管真空和监管套利等等。

　　二、高度重视“资产泡沫”，尤其是楼市泡沫

在四季报里，央行非常罕见地16次提到了“泡沫”（主要是资产泡沫），而在二季报里只提到了1次，三季报里只提到了7次。此外，四季报还两次提到了“房地产泡沫”，这是二三季报里没有提到过的。

对于房地产，央行在四季报里是这样说的：

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照“因城施策”的原则对房地产市场实施调控，强化住房金融宏观审慎管理，指导分支行配合地方政府开展房地产调控，在引导个人住房贷款合理增长的同时，支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

“严格限制信贷流向投资投机性购房”，显然是下一步央行在热点城市房地产市场上的基本策略。“宏观上管住货币”，意味着M2增速很难再超过12%，在2017年多数月份会在11%左右挣扎，甚至逼近10%；而M2和M1的剪刀差也会收窄，维持低位运行。这对于楼市、股市来说，是个偏空的消息。

虽然央行强调了“因城施策”，三四线城市房地产信贷会比较宽松，但缺少了一二线热点城市的带领，三四线城市去库存会比较缓慢，市场将逐渐呈现出“野渡无人舟自横”的局面。

央行报告还告诉我们，中国房地产贷款余额在过去一年里从21万亿增长到了26.7万亿，占全部贷款比例的25%。去年个人房贷余额增长了4.9万亿元，而商品房销售是11.76万亿。即便考虑到供楼结束的因素（比如1万亿），纯新增个人房贷占新增销售额的比重也只有50%左右。这说明个人购房者的杠杆率不算高。

此外，由于CPI出现显著反弹，物价上涨压力上升，央行报告对物价问题关注度提高。如果CPI继续走高，则央行将有全面加息的压力。这对于股市、楼市将构成利空。

　　三、银行全面收紧融资，地产告别“高杠杆”时代！

经济观察报记者通过多渠道证实：中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括四项：

1、禁止“配资拿地”等地产夹层融资

2、新增开发贷趋紧

3、拒绝给“五证不全”开发商提供贷款

4、暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段

一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。

2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件（以下简称“4号文”），强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管，房地产企业的公司债已经处于严控状态，土地类的更是监控的重中之重。

去年在房地产投资业务上增长较快的投行部门，可能也将引来一轮房地产风险排查。

种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。

一位交通总行信贷人士预计：“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”

四、房贷紧缩，楼市进入寒冬，这几类人最惨！

最近，北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动，普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。一个不容否认的事实是：深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。

一些投资客仍然没有看懂2017年楼市，抱有幻想。倘若房价大跌，这几类人要悲催了：

第一种人：去年8月份以后，高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。

这批人比较悲催，他们几乎在最高点杀入了楼市，而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金，或者P2P的配资。如果买的是新盘，目前尚无法交易，只能死扛。如果是二手房，或许还可以斩仓出局。但如果是大房型，又是在一线城市，估计出手将非常困难。

第二种人：热点城市调控之后，高杠杆杀入三四线城市的投资客。

绝大多数三四线城市的楼市，都是一个大坑。如果有人口增量，投资的物业比较优质，长线或许能保值。但如果是短炒，绝对会非常麻烦。最大的可能是，不仅现在找不到人接盘，未来也很难。最终，只能斩仓出局。

第三种人：热点城市调控之后，购买旅游地产、养老地产、商业地产的投资客。

旅游地产、养老地产，一般来说都在风景区旁边，远离中心城市。这类房子多是“美丽的陷阱”，环境非常诱人，但利用率非常低，无法转嫁房地产税。被运营商托管之后，回报率很低，也很难监管其真实收益。如果没有过度加杠杆还好，过度加杠杆的后果不堪设想。

对于绝大多数城市来说，商业地产也大多过剩，虽然租售比高于住宅，但上涨的动能比住宅差很多。