(姚传龙)昨天，家住青山区建设二路的王欣(化名)从东湖高新区住房保障与房屋管理局获悉，自己位于该区两湖大道的一套住房预计在下周可以领到不动产登记证书。

该房是2008年王欣花约35万元买的，从买房到办证花了整整8年时间，期间经历两场官司，最终胜诉。

“我就是一时大意，交付房款却没有及时过户。”2008年，王欣得知朋友林强(化名)出售一套位于两湖大道上的房屋，房屋建筑面积94.76平方米，当时开发商的售价是301811元。

尽管房屋2009年才交付，但王欣考虑到两人关系不错，便将约35万元房款付给林强,林强打了收条。

2009年7月，房屋交付，王欣将房屋装修并入住。“搬入房屋后，我一直催林强快点办理过户，但是林强以各种理由拖延。”2014年前后，林强干脆直接拒绝办理过户，并表示房子不卖了。王欣心知肚明，房价上涨，导致林强毁约。

无奈之下，王欣向武汉东湖高新人民法院提出诉讼，经法院审理查明，双方在2008年已经就房屋买卖达成协议，35万元为房屋购房款，一审判决林强夫妇协助王欣办理房屋过户。一审宣判后，林强不服，向武汉市中级人民法院上诉，武汉市中级人民法院维持原判，林强依旧不服，向湖北省高级人民法院申请再审，被湖北省高级人民法院驳回。

2016年9月6日，一审法院发出执行裁定书，裁定房管部门为王欣办理两湖大道上房屋的不动产证。

王欣说，目前房屋的价格由当年的35万元，涨到了现在的90万元左右。

律师详解房屋交易三部曲中的风险点

本报邀请湖北尊而光律师事务所的何龙律师，对房屋交易的三个主要阶段进行点评，帮助读者避开二手房交易中的危险地带。

●第一阶段：考察房屋缴纳定金

危险动作×：考察房屋仅注意朝向、通风、采光、周边交通、生活配套。

安全动作√：还应该看房产证、看房主是谁(房屋为多人所有，只和其中一个或是几个签订购房合同无效，房主有婚姻关系的，需要夫妻双方共同签订购房合同)、看房屋有无贷款、看房屋是否在租(房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，只有在履行完租赁合同后，才能交房)，看房屋是否近期拆迁、前往房管部门核实。

危险动作×：为避免卖方不卖房设定高额定金，担心自己买房计划有变动，设定很少定金。

安全动作√：买方如果诚心购房，可以设定高额定金，定金的限度一般是不高于房屋价格的20%，另外聘请中介进行房屋交易的，最好签订居间服务合同。

●第二阶段：签订合同违约定责

危险动作×：达成购房意向后即签订购房合同。

安全动作√：签订购房合同前要确认物业管理费、水费、电费、燃气费是否交清;向卖主索要交房日上个月份已缴纳的各种费用账单收据;查看电表、水表等表具是否被私自改装、移动;和卖方约定何时迁走宽带、电话、有线电视以及户口等;

危险动作×：签订贵方的二手房买卖合同不根据情况添加附件。

安全动作√：签订合同，确认过户所涉税收和费用由谁支付;确定交房细节，如交房时间和条件(如卖方要负责清空房间，整理干净等)。

危险动作×：为避免卖方不卖房设定高额违约金，担心自己买房计划有变动，设定很少违约金。

安全动作√：违约金一般为实际损失的30%，买方如果诚心想购买房屋，可以按照最高限额指定违约金。

合同上的时间最好都是精确的日期，不要用“之前”、“之后”等字眼。每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金;定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等各种花费。

●第三阶段：交付房款过户房屋

危险动作×：先付房款再过户。

安全动作√：全款支付房款时，在房屋过户当天，买方向卖方支付一个约定的首付金，待过户成功后支付剩余房款，并在买卖合同中对支付方式、支付时间，返还情况作出明确规定。