赵思茵

调控俨然成了近段时间全国楼市的主旋律。近一年来涨幅最大的深圳也因调控严再次让人侧目。

10月初，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确提出要严厉查处市场违法违规行为。与此同时，深圳市市场稽查局还连续四次突击检查楼盘，累计检查了一手房源7000套，立案5宗。10月13日，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导带队，再次组成12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查。

这样的严查之风也刮到了广州、合肥、上海等多个城市。其中，广州四部委也于10月18日晚出台了进一步规范房地产开发经营活动以及房地产经纪服务行为的正式文件。在这样的高压政策之下，广深两地的房地产市场发生了什么样的变化?调控效果是否开始显现。

深圳中介、开发商遭政策严打

针对10月4日深圳发文所言的“虚假宣传、发布违法广告、价格违法、捂盘惜售”等情况，深圳市市场稽查局已经连续四次突击检查楼盘。

在这一次的稽查中，宝能地产股份有限公司、深圳市绿景房地产开发有限公司以及深圳朗泓房地产有限公司等多家开发商存在的违法违规虚假宣传、捂盘惜售的行为被发现。

其中，深圳朗泓房地产有限公司所开发的朗泓·龙园大观在9月19日对外称，开盘当日，2000余人到场抢房，房源被一抢而空。但根据现场公开的《商品房预售许可证》和销售系统数据显示，这个楼盘共计1006套预售商品房，开盘当天仅售出441套(不含回迁房)。显然，事实情况并非该公司宣传所说的“开盘即售罄”，而是只卖了44%。而深圳侨城尚寓“6平方米鸽笼”半天售罄的传闻也被证实有假。深圳市规划国土委表示，6平方米“蚁房”涉嫌违法违规，实际只卖了4套。

截至10月9日，深圳官方已累计检查了一手房源7000套，立案5宗。这样的严查让不少深圳楼市的中介和开发商开始反思过往的宣传行为。不少开发商先后紧急联系曾经的合作媒体删除楼盘宣传稿件、中介也开始对线下门店的房源进行清查。

但这样来势汹汹的稽查并没有就此打住，而是愈演愈烈。

10月13日，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导带队，组成12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查。同日，深圳市房地产经纪行业协会发布通知称：禁止深圳地产中介举牌销售、派发传单等营销行为，禁止房地产经纪机构使用“日光盘”等违规广告用语。

一时间，中介和开发商行业噤若寒蝉。深圳南山区的美联物业、富家地产、深天地地产、链家、中原地产店铺门外均贴出信息更新的告示，其中E房网门店直接贴出转让信息，美联物业更是将所有楼盘信息一并撤下。深圳龙岗、布吉区域部分楼盘更是临时关闭样板房，部分营销中心改为楼盘展示区。

据《中国经营报》记者采访了解，不少深圳中介机构已经明确表示不接受媒体采访，对此次的稽查部门严查事情三缄其口，直言：“我们担心会出事”。

对于这样骤然安静的中介和开发商，深圳市稽查局局长吴兵的态度颇为坚决。其表示将会对违法违规的情况进行长期监督，最近通过对一些项目的摸排，发现存在广泛的违规情况，因此进行专项整治。“通过这次行动，相信房地产市场将会更加规范健康，房地产企业也会更加自律。以后也会对房地产市场这种情况进行长期监督。”

“深圳的做法其实超出业界的预料。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者感慨道。

广州接棒监管

这样的严查之风终于也吹到了广州。深圳开始严查中介时，曾有广州本地的地产中介对《中国经营报》透露称：“广州的相关部门近期也开始线下的巡查，但力度显然没有深圳那么大。”

但这依旧引起不少广州开发商的警觉，新浪、网易等门户网站的房产部门编辑对《中国经营报》记者透露，近日收到了一些合作开发商的删稿要求。“有的开发商要求把至今为止的违规软文一并删除，有敏感者甚至要求将企业发给媒体的新闻稿和楼盘动态全部删除。”

而新规的从严也使得不少广告机构开始担忧自己的未来。前述媒体人士称：“我最近在跟的一个地产项目宣传合同已经进入了开发商相关领导审批流程，现在突然出来这么严格的广告法。不知道这个合作会不会受到影响。”

果不其然，广州终于在10月18日晚也迎来了正式文件。广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会、广州市发展和改革委员会以及广州市工商行政管理局四部门联合发文称，将进一步规范房地产开发经营活动以及房地产经纪服务行为，查处其违法违规行为。

该文件称，即日起，市、区房地产市场监管部门要成立专项检查小组，对本辖区的在售房地产开发项目进行专项检查整治，要联合物价部门、工商部门对问题突出的开发项目进行重点监管、联合检查。

其中对开发商的检查整治的重点内容包括：发布虚假房源信息和广告宣传的，制造或散布涨价、政策变化等谣言扰乱市场秩序的;未取得预售许可证或不符合商品房销售条件的开发项目对外销售的以及捂盘惜售或者变相囤积房源的行为都要进行相应的处罚。

此外，《住建部进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产秩序的通知》(建房(2016)233号)明确指出，对于中介机构的违法违规行为也将进行查处。例如未备案从事中介业务;不公示营业执照和备案证明文件、服务项目及其内容和标准、收费项目及其依据和标准、交易资金安全提示信息，以及发布不真实、不完整或者已失效的房源信息。而涉及超越经营范围提供服务，如代收代管交易资金、提供首付贷及其他金融服务;合同内容不规范，强制提供代办服务，捆绑收费，不告知交易资金托管事项等中介机构也将受到处罚。

除了严查的范围扩大外，对于违法违规的房地产开发企业和中介机构，还将视情节的轻重实施行政处罚。处罚方式包括书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报违法违规经营行为、列入严重违法失信企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核、暂停使用网签系统、暂停参与土地竞买、暂停商品房销售、经纪、代理服务等。

对于广州政府此次的动作，广州业内似乎不惊讶。广东中原地产项目部总经理黄韬对《中国经营报》记者称：“前段时间，政府部门就已经对部分的一手二手门店进行巡查，也点名了几家开发商，现在是发文要全面清查。”

但广州并不会像深圳那样反应激烈，黄韬预测道：“深圳的房价上涨过快，在其购房中有近三分之一是炒家。但广州不一样，广州的炒楼气氛比较低，据统计仅有十分之一。而在之前的巡查中，广州的开发商和中介都比较配合地进行自查。如今的全面检查，只是为了进一步规范中介市场，起到激浊扬清的作用。”

调控效果显现

相比以往的方向性的政策，这次直接在操作层面上进行调控。“‘日光盘’‘时光盘’等这些词是中介创造的，频繁的使用的确有误导楼市的现象，这也是为什么此次调控，中介的力度这么大的原因。中介的传播是在一个相对封闭的环境里，查处一两处中介就可以起到很好的威慑作用。”

“现在买家和卖家都很失措，开发商开始思考国家对房地产的定位是不是出现了变化，购房者则是在等待最好的出手时机。电商和中介机构受到的影响很大，电商不能再使用以往的销售手段，中介机构也要经历一段时间的规范和调整。”于中介从业多年的黄韬对此感觉尤为明显。

“新规出台之后，项目对宣传都比较谨慎了。”某项目的营销总经理李先生对记者坦言，“在这个时间节点上，不只是很多项目的开盘计划有新的变化，开盘价格更是受主管部门关注的重点。一旦主管部门签发《预售许可证》，我们将在第一时间发布通知，并在获证的10天内开盘，不捂盘不惜售，全部房源公开。至于开盘价格，或将会有明显的下降。”

在这样的高压政策之下，房地产市场发生什么样的变化?房价是否真如预期下降?

据深圳市规土委每日更新的房地产成交数据显示：10月10日~10月16日，一手住宅成交1213套，成交面积11.6万平方米，环比分别上升61.3%和56.5%，新房成交均价为53149元/平方米，与9月61600元/平方米的均价相比下跌了近20%。

深圳的二手市场的波动似乎更为明显。据深圳中原提供的数据显示，调价幅度在-10%至-5%区间段的房源占比在持续增加。其中，盐田、南山、宝安价格下调程度最大，分别为3.3%、2.7%、2.7%。南山、福田、罗湖环比上周下调幅度扩大之势最明显，其中福田环比上周下调幅度更是扩大了2.1个百分点。